Die Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts

Manchmal werden Immobilien mit einem bestehenden Erbbaurecht zum Kauf angeboten. In diesem Artikel erläutern wir das Prinzip des Erbbaurechts und gehen auf potenzielle Fallstricke des Konzepts für potenzielle Käufer dieser Immobilienklasse ein.

Was ist das Erbbaurecht?

Die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht wurde im Jahr 1919 geschaffen. Ziel war es damals, den bundesdeutschen Wohnungsbau zu fördern.

 

Aus Sicht des Erbbaurechtgebers ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, welches auf seinem Grundstück lastet. Aus Sicht des Erbbaurechtnehmers wird durch das Erbbaurecht wird das Recht erlangt, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten.

 

Um es vereinfacht auszudrücken. Ein Grundstückseigentümer (der Erbbaurechtgeber) gestattet dem Erbbaurechtnehmer das Recht, auf dem Grund des Grundstückseigentümers ein Haus oder ein anderes Gebäude zu errichten. Dafür zahlt er dem Grundstückseigentümer einen monatlichen Betrag, den sogenannten Erbbauzins.

 

Das Erbbaurecht ist also vor allem für Personen interessant, welche kein eigenes Grundstück besitzen und auch keines kaufen wollen. Mit dem Erbbaurecht können sie das Grundstück über einen festgelegten Zeitraum sozusagen mieten. Dieser Zeitraum beträgt in der Regel 75-99 Jahre.

 

Nach Ablauf des Zeitraums geht das Gebäude gegen Zahlung einer Entschädigung an den Erbbaurechtgeber über. Diese Entschädigung muss mindestens 2/3 des derzeitigen Gebäudewerts betragen. Der Erbbauvertrag kann nach Ablauf des Zeitraums auch verlängert werden, wenn beide Seiten zustimmen.

 

Das Erbbaurecht wird als Belastung in Abteilung II des Grundstücksgrundbuchs eingetragen. Zusätzlich wird dieses im Erbbaugrundbuch vermerkt.

Welche Grundstücke sind für das Erbbaurecht tauglich?

Sowohl Privatpersonen als auch öffentliche Einrichtungen wie Kirchen, Kommunen oder Stiftungen können ein Erbbaurecht vergeben.

Wie wird der Immobilienwert bei Ende der Vertragslaufzeit ermittelt?

Die Entschädigung für den Erbbaurechtnehmer muss nach Ende der Laufzeit ermittelt werden. Dafür muss der Verkehrswert des Gebäudes zu diesem Zeitpunkt festgesetzt werden. In der Regel wird dafür das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren verwendet. Der Bodenwert muss bei der Wertermittlung in beiden Verfahren vom Gesamtwert abgezogen werden, da der Erbpachtrechtgeber nach wie vor Eigentümer des Grundstücks ist.

Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts

Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts in München

Fazit

Ob die Nutzung des Erbbaurechts sinnvoll ist oder nicht hängt sowohl für einen potenziellen Erbbaurechtgeber als auch für einen potenziellen Erbbaurechtnehmer von den jeweiligen persönlichen Umständen und den langfristigen Präferenzen ab.

 

Für Erbbaurechtnehmer kann es sinnvoll sein, das Haus auf einem Erbbaugrundstück zu errichten, wenn die gleichzeitige Finanzierung des Kaufpreises für das Gebäude und für das Grundstück eine zu große Belastung darstellen würde. Jedoch ist bei der Ausgestaltung des Erbbaurechts große Vorsicht geboten.

 

Aus Sicht des Erbbaurechtnehmers sollte sichergestellt sein, dass der Erbbaurechtgeber den Vertrag nicht vorzeitig kündigen kann, beispielsweise wegen Anmeldung des Eigenbedarfs. Auch gehen für den Erbbaurechtnehmer mit der Nutzung des Erbbaurechts finanzielle Lasten einher. Beispielsweise muss dieser für die Grundsteuer sowie für weitere Abgaben, beispielsweise für Versicherungen rund um das Gebäude oder etwaige Erschließungskosten aufkommen.

 

Für Erbbaurechtgeber kann es sinnvoll sein, ein dem Erbbaurechtnehmer das Recht zum Bau auf seinem Grundstück einzuräumen, wenn er selbst die Nutzung des Grundstücks langfristig ausschließt und trotzdem eine Rendite mit dem Grundstück erwirtschaften will, ohne selbst für den Bau des Gebäudes aufkommen zu müssen und ohne dass das Eigentum an dem Grundstück verloren geht.

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