IMMOBILIE Verkaufen Allach-Untermenzing

Immobilie Verkaufen Allach Untermenzing

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haus verkaufen allach untermenzing - Stadtteil-Übersicht

Allach-Untermenzing ist der Stadtbezirk 23 der bayerischen Landeshauptstadt München.

 

Der Stadtbezirk besteht aus der ehemaligen Gemeinde Untermenzing und weitgehend der ehemaligen Gemeinde Allach. Der Stadtbezirk weist noch Reste eines dörflichen Erscheinungsbilds auf. Er besteht seit 1938 und gehört damit zu den Stadtbezirken, die alle Neugliederungen überstanden.

 

Der Bezirk liegt im äußersten Nordwesten der Stadt und zieht sich beiderseits der Würm flussabwärts von der Bezirksgrenze zu Obermenzing (Stadtbezirk 21 Pasing-Obermenzing) im Süden, bis zur Stadtgrenze im Norden. Seit der Neugliederung 1992 bildet im Osten die Dachauer Straße die Grenze, nachdem die Bereiche des Rangierbahnhofes München-Nord, die auf Allacher Flur stehen, zum Stadtbezirk 10 Moosach geschlagen wurden.

 

Nachbarbezirke sind Feldmoching-Hasenbergl und Moosach im Osten, Pasing-Obermenzing im Süden sowie Aubing-Lochhausen-Langwied im Westen. Im Norden grenzt der Bezirk an die Gemeinde Karlsfeld.

 

Allach wurde erstmals urkundlich am 30. März 774 als Ahaloh erwähnt. Der Name bedeutet Wald am Wasser, da „aha“ = Wasser und „loh“ = Wald bedeutet. „Loh“ wurde im Laufe der Zeit zu „-lach“ abgeschliffen. Allach gehört zu den ältesten selbständigen Gemeinden Bayerns; bereits zum Zeitpunkt der urkundlichen Ersterwähnung ein landgerichtlicher Ort, behielt Allach diesen Status mit Ausnahme der Jahre 1678 bis 1702. Landschaftlich und politisch wurde Allach an Dachau angebunden. Erst nachdem das Landgericht München 1803 neu errichtet wurde, kam Allach zum Landgerichtsbezirk München. 1678 wurde Allach in die neu geschaffene Hofmark Menzing eingegliedert, die Anton von Berchem übertragen wurde. 1702, zwei Jahre nach dem Tod Berchems, fiel die Hofmark Menzing wieder an das Kurfürstentum zurück, so dass Allach wieder seinen alten Status als landgerichtlicher Ort zurückerhielt. 1818 wurde Allach selbständige Gemeinde im modernen Sinn.

 

Nachdem 1867 die Eisenbahnlinie München – Ingolstadt, heute Teil der Schnellfahrstrecke Nürnberg–Ingolstadt–München, eröffnet wurde, wuchs Allach rasch. Es entstanden entlang der Bahnstrecke sowie aus Emissionsschutzgründen östlich des Dorfkernes um die Pfarrkirche St. Peter und Paul (heute Eversbuschstraße 195) (Windrichtung aus West!) Industrie- und Gewerbegebiete. So entstand das Dampfsägewerk Kirsch, die Diamalt-Fabrik, die Firmen Krauss-Maffei und BMW (ab 1936 Motorenbau für Junkers). Allach wurde auf Grundlage des Vertrages vom 27. Oktober 1938 am 1. Dezember 1938 in die Stadt München eingemeindet.

 

Während des Zweiten Weltkriegs befand sich in Allach an Stelle der heutigen Siedlung Ludwigsfeld das Außenlager Allach, eine Außenstelle des Konzentrationslagers Dachau, überwiegend um dem BMW-Werk II kostengünstig Arbeitskräfte zur Verfügung zu stellen. Unter anderem bestand auf der nicht fertiggestellten Autobahn, die nördlich von Allach verlief, ein Kriegsgefangenenlager mit 1300 Gefangenen.

 

Untermenzing entstand durch eine Teilung des am 6. November 817 erstmals urkundlich erwähnten Menzing. Der bereits als Mezinga (sic!) ersterwähnte Ort erhielt seinen Namen von einem Mann, der den Namen Manzo/Manzio/Menzio/Mennisco trug.

 

In der Konradinischen Matrikel von 1315 ist erstmals die Rede von duo menzing. Damit gilt 1315 als Geburtsjahr Untermenzings, denn bis dahin dürften die aufgrund von Besitzübergaben erfolgten Ortsnennungen Obermenzing betroffen haben, nachdem nach dem Urbar von 1397 das Kloster Wessobrunn mit zwei Gütern im heutigen Untermenzing um den neuzeitlichen Ortskern um die Pfarrkirche St. Martin (heute Eversbuschstraße 11) nennt, im heutigen Obermenzing dagegen elf Güter. Wenig später wurde Untermenzing der herzoglichen Hofmark Menzing einverleibt, die 1442 erstmals erwähnt wird.

 

Während des Dreißigjährigen Krieges wurde Untermenzing beim Schwedeneinfall im Mai 1632 zu 50 Prozent zerstört: die Schweden brannten 16 Häuser nieder. Als Baron Anton von Berchem 1676 die Hofmark Menzing übernahm, waren bereits wieder 31 Anwesen bewohnt, also so viele wie vor dem Dreißigjährigen Krieg. Die Einwohnerzahl von Untermenzing blieb – im Gegensatz zu der von Allach – konstant: 1809 hatte sich die Zahl der Anwesen nur um vier auf 35 erhöht. 1818 wurde Untermenzing zur selbständigen Gemeinde erhoben.

 

Obwohl Untermenzing auch an der 1867 eröffneten Eisenbahnlinie München–Ingolstadt liegt, konnte die Gemeinde nicht von einer industriellen Entwicklung profitieren, wie es Allach tat. Das hängt vor allem mit dem fehlenden Bahnhof zusammen, den Untermenzing als Haltepunkt der S-Bahn erst am 11. Dezember 2005 im Rahmen des Ausbaus zur Schnellfahrstrecke Nürnberg–Ingolstadt–München erhielt. Dennoch wuchs Untermenzing rasch: Während das Straßendorf 1855 erst 266 Einwohner zählte, so stieg ihre Zahl bis 1900 auf 384 an. 1925 zählte man bereits 1662 und im Jahr der Eingemeindung 1938 schließlich 4800 Einwohner. Untermenzing wurde auf Grundlage des Vertrages vom 27. Oktober 1938 am 1. Dezember 1938 in die Stadt München eingemeindet.

 

Die Sozialstruktur ist deutlich durch Mehrpersonenhaushalte mit Kindern dominiert. Während bis in die 1960er-Jahre die Arbeiterschaft vorherrschte, die vor allem in Allach zu finden war, so sind heute im gesamten Stadtbezirk Angestellte mit über 50 Prozent vertreten. Dabei hat sich allerdings die soziale Schichtung im Stadtbezirk nicht verändert. Für die nahe Zukunft lässt die Altersverteilung eine Zunahme der Personen im Rentenalter erwarten, die allerdings durch die starke Präsenz der heute 25- bis 35-Jährigen, bzw. unter 15-Jährigen, ausgeglichen werden sollte. Insbesondere Untermenzing ist traditionell eher von Einfamiliensiedlungen geprägt. Nur im Bereich südlich der Angerlohe, sowie um die Manzo- und Allacher Straße, sind größere Siedlungsbereiche mit Geschosswohnungsbau situiert.

Der südlich angrenzende Bezirksteil Hartmannshofen zählt wie auch die meisten Siedlungsbereiche westlich der Würm zu den guten Wohnlagen Münchens. Zwischen 1946 und 1970 war eine rege Bautätigkeit vorhanden. In der entstandenen Wohnbebauung aus Ein- und Mehrfamilienhäusern, durchsetzt mit Reihenhaus- und Eigentumswohnanlagen ließen sich zuerst vor allem Flüchtlinge nieder, die in den Allacher Flüchtlingslagern untergekommen waren. Dennoch weist der Stadtbezirk einen hohen Grünflächenanteil auf, der zusammen mit den gewachsenen Wohngebieten mit noch weitgehend Gartenstadtcharakter, einen eher ländlichen Eindruck macht. Die Bevölkerungsdichte des Stadtbezirkes ist die zweitdünnste in München. Der Ausländeranteil liegt mit 19 Prozent deutlich unter dem städtischen Durchschnitt.

 

Während Untermenzing kaum Gewerbe aufweist, besitzt Allach mit fast 200 ha die höchste Industrie- und Gewerbeflächenballung im Stadtgebiet. Dabei stellen die Firmen MAN, MTU und Krauss-Maffei mehr als drei Viertel der gut 25.000 Arbeitsplätze des Stadtbezirkes bereit. Mit dem Niedergang des verarbeitenden Gewerbes liegen immer mehr Flächen brach, die anfangs von MAN und mtu genutzt werden konnten. Somit ist – ähnlich wie in Freimann – die Entwicklung neuer Nutzungskonzepte erforderlich. Durch die Aufgabe von Betrieben des Handwerks und des verarbeitenden Gewerbes dominieren inzwischen im Stadtbezirk Einzelhandel und Dienstleistungssektor, deren größter Betrieb die Deutsche Telekom ist. Daneben sind noch eine größere Anzahl von landwirtschaftlichen Betrieben vorhanden. Viele Logistfirmen sind am Gewerbegebiet Kirschstraße angesiedelt.

 

Im Herbst 2011 beantragte die Firma Air Liquide, in dem Allacher Industriegebiet an der Ludwigsfelder Straße, eine Genehmigung für die Errichtung eines Gaslagers und Gasabfüllwerks, das aufgrund der dort gelagerten Stoffe unter die Störfallverordnung gefallen wäre. Diese Anlage hätte sich in geringem Abstand von etwa 200 Metern zur Wohnbebauung befunden, woraufhin sich in der Bevölkerung des Stadtbezirks, aber auch der betroffenen Nachbarbezirke, heftiger Widerstand regte. Hierbei schlossen sich die Betroffenen zu einer Bürgerinitiative zusammen. Im April 2012 zog die Firma ihren Antrag offiziell zurück.

 

Im Individualverkehr besitzt der Stadtbezirk als wichtigste Nord-Süd-Verbindung die Eversbuschstraße. Damit ist der Charakter Allachs und Untermenzings als Straßendörfer noch heute deutlich sichtbar. Als Ost-West-Verbindungen sind die Ludwigsfelder Straße, die Allach in Richtung Osten / Stadtmitte verbindet, und die Von-Kahr-Straße, die eine verbindende Funktion für Untermenzing übernimmt, zu nennen. Nachdem insbesondere nach Allach ein Einpendlerüberschuss festzustellen ist, der zusätzlich zum Auspendlerverkehr Richtung Innenstadt aufkommt, ist das Straßennetz über seine Grenzen hinaus belastet. Die A 99 – Autobahnring München-Nordwest mit der Eschenrieder Spange hat zwar eine Entlastung gebracht, die aber durch Neubautätigkeiten wieder ausgeglichen werden sollte. Entlastungskonzepte sind zwar im Gespräch, aber noch weit von einer Realisierung entfernt.

 

Im öffentlichen Nahverkehr ist Allach-Untermenzing vor allem durch die S-Bahn-Linie 2 mit den Haltepunkten „Untermenzing“ und „Karlsfeld“ sowie dem Bahnhof Allach erschlossen. MVG-Buslinien leisten Zubringerdienste zur S-Bahn. Ein weiterer Ausbau des Netzes ist derzeit nicht geplant oder in Diskussion.

 

Die Carl-Spitzweg-Realschule und das Louise-Schroeder-Gymnasium sind die wichtigsten Bildungseinrichtungen im Stadtbezirk. 1909 wurde der TSV Allach 09 gegründet. 1961 wurde die Bethlehemskirche gebaut. Auch die Diakonie Hasenbergl ist im Stadtteil aktiv.

 

Der Stadtbezirk ist durch eine Reihe von Grünflächen, vor allem an der Würm, geprägt. Mit dem Allacher Forst und der Angerlohe bietet der Stadtbezirk weitere ökologische Ausgleichs- und Erholungsflächen. Insbesondere der Allacher Forst ist ein inzwischen so seltener Auwald, dass nach massiven Protesten aus der Bevölkerung und der Fachkreise die A99-Autobahnring München Nordwest im sogenannten „Tunnel Allach“ den Allacher Forst unterfährt.

 

Das Allacher Sommerbad Nach dem Baubeginn im Frühjahr 1938 wurde der Bau nach kurzer Zeit wieder gestoppt, da Pläne aus dem Jahr 1937 für den Autobahnring (jetzt A 99) und den Rangierbahnhof dem Bad Konkurrenz machten. Infolge heftiger Proteste der Gemeinde und der Bürger wurden die Bauarbeiten nach drei Monaten wieder aufgenommen. In einer Zeitungsnotiz vom 5. August 1938 wurde schließlich über die Fertigstellung des Bades berichtet, wobei insbesondere die beispielhafte Gemeinschaftsleistung und der massenhafte Besucherandrang hervorgehoben wurden.

Im August 1938 wurde das Bad eröffnet. Es wurde unmittelbar am Rande des damaligen Dorfkerns an der Eversbuschstraße von den Allacher Bürgern in Eigenregie gebaut. Aus diesem Grund wurde im Eingemeindevertrag der Gemeinde Allach in die Stadt München vom 27. Oktober 1938 festgelegt, dass „Benützer des Gemeindebades, welche zu dessen Erstellung Gemeinschaftsarbeit geleistet haben, gegen Vorzeigen eines von der Gemeindeverwaltung Allach beziehungsweise der Stadtverwaltung München ausgestellten Lichtbildausweises in den Rechnungsjahren 1939 und 1940 freien Eintritt haben“. Somit wurde eine zweijährige unentgeltliche Nutzung des Bades für alle Bauhelfer festgesetzt. Andere Besucher bezahlten in dieser Zeit Gebühren zwischen zehn und vierzig Reichspfennig.

 

1993 wollte die Stadt das Allacher Bad aus Kostenersparnisgründen schließen. Die Schließung konnte durch das Engagement der Bürger für ihr Bad, dem Bezirksausschuss und einiger Politiker der CSU im Münchner Westen verhindert werden.

 

2001 wurde das Bad von einer privaten Bürgerinitiative, mit Unterstützung durch den Bezirksausschuss und die Allach-Untermenzinger Bürgervereinigung mit einem Beachvolleyballplatz ausgestattet.

 

2003 wurde das Bad von den Stadtwerken geschlossen. Danach wurde es zunächst unter der Verwaltung der Allach-Untermenzinger Bürgervereinigung privat weiterbetrieben bis die Firma Bad Allach gemeinnützige AG gegründet wurde, die das Bad bis 2008 betrieben hat.

 

2009 wurde das Bad abgerissen, nachdem der Pachtvertrag der Bad Allach gemeinnützige AG mit den Stadtwerken München ausgelaufen war. Auf dem Gelände ist nun ein öffentlich zugängliches Freizeitgelände.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

15,45 Quadratkilometer

32.705

2.117 Einwohner pro Quadratkilometer


WOHNUNG VERKAUFEN allach untermenzing - MIETRENDITE

Der Stadtteil Allach-Untermenzing im Münchner Westen erfreut sich durch die Bevölkerung hinweg stetig steigender Beliebtheit. In Sachen Immobilienpreisen gehört er derzeit jedoch noch zu den preiswerteren Stadtteilen Münchens. Ebenfalls befinden sich die Mietpreise im Vergleich zum Rest Münchens auf relativ niedrigem Niveau. Doch wie sieht es mit dem Verhältnis von Mietpreisen zu Kaufpreisen aus?

 

Dazu wird aus Investorensicht meistens die sogenannte Mietrendite eines Objekts analysiert. Diese gibt an, welcher prozentuale Wert am Kaufpreis durch die jährlichen Mieteinnahmen gedeckt werden kann. Je höher die Mietrendite, desto profitabler das betrachtete Objekt.

Unsere Experten haben für Sie die Entwicklung der Mietrendite über die einzelnen Stadtteile hinweg analysiert. Im Folgenden sind die wesentlichen Ergebnisse für den Stadtteil Allach-Untermenzing über unterschiedliche Größensegmente hinweg dargestellt.

Immobilie verkaufen Allach Untermenzing

Für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter ist eine fallende Entwicklung der Mietrendite für den Stadtteil Allach-Untermenzing zu erkennen. Während die Mietrendite Ende 2014 noch bei ca. 4,8% lag, betrug diese Ende 2017 nur noch 2,3%. Die Mietrendite hat sich in diesem Größensegment über die letzten drei Jahre halbiert. Dies weist darauf hin, dass vor allem kleine Wohnungen in den letzten Jahren sehr stark im Preis gestiegen sind, während die Mietpreise nicht annähernd so stark gestiegen sind wie die Kaufpreise.

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Für Wohnungen von 40-80 Quadratmetern lässt sich eine andere Entwicklung erkennen. In diesem Größensegment ist die Mietrendite innerhalb der letzten drei Jahre sogar gestiegen. Ende 2014 betrug die Mietrendite in Allach für mittelgroße Wohnungen ca. 3,4%, Ende 2017 waren es etwa 3,7%. Über die Zeit hinweg sind jedoch starke Schwankungen in der durchschnittlichen Mietrendite zu erkennen. Der Anstieg von 0,3 Prozentpunkten könnte also auch auf Schwankungen in dem Datensatz zurückzuführen sein und nicht auf einen realen durchschnittlichen Anstieg der Mietrendite.

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Für mittelgroße bis große Wohnungen von 80 bis 120 Quadratmeter zeichnet sich ebenfalls ein steigender Trend in der Mietrendite ab. Ende 2014 betrug die durchschnittliche Mietrendite etwa 2,8%, Ende 2017 waren es schon 3,8%. Dies entspricht einer Steigerung von einem Prozentpunkt und einer prozentualen Steigerungsrate von 35,7%. Dieser starke Anstieg weist darauf hin, dass sich die Mietpreise in diesem Größensegment in Allach im Betrachtungszeitraum stärker erhöht haben als die Kaufpreise.

Auch für große Wohnungen über 120 Quadratmeter zeichnet sich ein steigender Trend in der Mietrendite für den Stadtteil Allach-Untermenzing ab. Während die Mietrendite Ende 2014 noch bei etwa 2,8% lag, waren es Ende 2017 etwa 2,9%. Zwischenzeitlich sind auch für dieses Größensegment starke Schwankungen in diesem Datensatz zu erkennen. Somit ist der leichte Anstieg der Mietrendite nicht als statistisch signifikant zu betrachten.

 

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass im Stadtteil Allach-Untermenzing für kleine Wohnungen eine fallende Mietrendite über den Betrachtungszeitraum festgestellt werden kann. Für mittelgroße und große Wohnungen hingegen ist eine steigende Mietrendite zu erkennen. Dies weist darauf hin, dass für kleine Wohnungen die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mietpreise, für mittelgroße und große Wohnungen hingegen ist ein genau gegensätzlicher Trend zu beobachten.

Somit sind mittelgroße und große Wohnungen aus Investorensicht durch die steigende Mietrendite attraktiver geworden, während kleine Wohnungen tendenziell unrentabler geworden sind. In diesem Größensegment kleiner Wohnungen gibt es anscheinend trotz der ohnehin schon stolzen Mietpreise noch Luft nach oben.

AKTUELLE MARKTBERICHTE UND PROGNOSEN

In unserer Kategorie Preise und Prognosen finden Sie Prognosen der Entwicklung der Immobilienpreise Allach Untermenzing.

Zudem stellen wir Ihnen Marktberichte unserer Immobilienmakler Allach Untermenzing zur Verfügung.