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Immobilie Verkaufen Altstadt Lehel

Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Altstadt-Lehel verkaufen oder vermieten? Wir halten Sie über die aktuellsten Entwicklungen des Stadtteils auf dem Laufenden.

haus verkaufen Altstadt Lehel - Stadtteil-Übersicht

Die Münchner Altstadt ist der Stadtteil der bayerischen Landeshauptstadt München, der am längsten zu der Stadt gehört, auch wenn einige Orte, die mittlerweile Stadtteile Münchens sind, schon lange vor München urkundlich erwähnt wurden. Die Altstadt bildet zusammen mit dem Stadtteil Lehel den Stadtbezirk Nr. 1 Altstadt-Lehel. Der gesamte Bereich der Altstadt ist sowohl als denkmalgeschütztes Ensemble als auch als Bodendenkmal (archäologisches Denkmal) in die Bayerische Denkmalliste eingetragen.

 

Der Münchner Stadtteil Altstadt entspricht im Wesentlichen dem Gebiet des historischen Stadtkerns Münchens, also dem Gebiet, das seit dem Mittelalter bis zum Ende des 18. Jahrhunderts von der Münchner Stadtbefestigung umgeben war. Sie liegt auf zwei Terrassenstufen der Münchner Schotterebene, der Hirschauterasse, die das ursprüngliche Hochwasserbett der Isar bildete, und der nur wenige Meter höher gelegenen Altstadtterrasse, auf der die ursprüngliche Stadt gegründet wurde. Die Hangkante verläuft ungefähr entlang der Westseite von Oberanger, Rosental, Viktualienmarkt, Sparkassenstraße und Marstallplatz und trennt den oberen von dem unteren Hofgarten.

 

Die Grenze der Altstadt wird im Wesentlichen durch den Altstadtring gebildet. Ausnahmen sind im Norden der Verlauf Galeriestraße – Odeonsplatz – Brienner Straße innerhalb des Altstadtrings und im Südosten der Straßenzug Müllerstraße–Rumfordstraße außerhalb des Altstadtrings. Die Altstadt grenzt an vier Stadtteile, die ursprünglich die Fortsetzung der historischen Stadtviertel außerhalb der Stadtmauer darstellten: im Nordosten das Lehel, früher auch St.-Anna-Vorstadt oder äußeres Graggenauer Viertel genannt, im Südosten die Isarvorstadt, früher auch äußeres Angerviertel genannt, im Südwesten die Ludwigsvorstadt, früher auch äußeres Hackenviertel genannt, und im Nordwesten die Maxvorstadt, früher auch äußeres Kreuzviertel genannt.

 

Im Zentrum der Altstadt liegt der Marienplatz an der Stelle, an der die überlieferte Geschichte Münchens mit der am 14. Juni 1158 im Augsburger Schied genannten Gründung eines Marktes durch Heinrich den Löwen begann. Bis zum Ende des 18. Jahrhunderts war die Geschichte Münchens im Wesentlichen eine Geschichte der Stadt (der heutigen Altstadt), der außerhalb der Münchner Stadtbefestigung gelegene Münchner Burgfrieden spielte demgegenüber eine untergeordnete Rolle. 1255 wurde München Residenzstadt der Wittelsbacher, 1506 Hauptstadt des wiedervereinigten Bayerns, 1806 Hauptstadt des Königreichs Bayern. Diese Rolle als Residenzstadt prägte die Geschichte und das Stadtbild der Münchner Altstadt, die Bürgerschaft konnte sich gegenüber der herzoglichen Stadtherrschaft nur allmählich emanzipieren. So dominieren im Norden der Altstadt die Residenz, die Theatinerkirche und das Nationaltheater das Stadtbild. Das Neue Rathaus am Marienplatz, die Demonstration städtischer Selbständigkeit, stammt erst vom Ende des 19. Jahrhunderts.

 

Das Gebiet der Altstadt wurde im Zweiten Weltkrieg zu wesentlichen Teilen zerstört. Der Wiederaufbau erfolgte unter weitgehender Erhaltung der mittelalterlichen Straßenverläufe und der meisten das Stadtbild bestimmenden Großbauten wie der Kirchen, der Residenz, des Nationaltheaters, des Alten Hofs, der Stadttore, soweit sie vor dem Krieg überhaupt noch erhalten waren, sowie des Alten und des Neuen Rathauses. Die bürgerlichen Bauten der Münchner Altstadt, wie sie vor allem durch die Photographien von Georg Pettendorfer dokumentiert sind, sind jedoch weitgehend verloren. Größere Änderungen des Straßenbildes waren vor allem die Räumung des Marienhofs und der Durchbruch vom Rindermarkt nach Süden, die große Plätze anstelle der ursprünglichen engen Straßen schufen. Einen weiteren Eingriff in die Bausubstanz und den Charakter der Altstadt brachte der Bau des Altstadtrings in den 1960er Jahren mit sich. Durch die Anlage einer Fußgängerzone 1972 wurde der Durchgangsverkehr ganz aus der Altstadt herausgenommen.

 

Im Zentrum der Altstadt liegt der Marienplatz an der Stelle, an der die überlieferte Geschichte Münchens mit der am 14. Juni 1158 im Augsburger Schied genannten Gründung eines Marktes durch Heinrich den Löwen begann. Bis zum Ende des 18. Jahrhunderts war die Geschichte Münchens im Wesentlichen eine Geschichte der Stadt (der heutigen Altstadt), der außerhalb der Münchner Stadtbefestigung gelegene Münchner Burgfrieden spielte demgegenüber eine untergeordnete Rolle. 1255 wurde München Residenzstadt der Wittelsbacher, 1506 Hauptstadt des wiedervereinigten Bayerns, 1806 Hauptstadt des Königreichs Bayern. Diese Rolle als Residenzstadt prägte die Geschichte und das Stadtbild der Münchner Altstadt, die Bürgerschaft konnte sich gegenüber der herzoglichen Stadtherrschaft nur allmählich emanzipieren. So dominieren im Norden der Altstadt die Residenz, die Theatinerkirche und das Nationaltheater das Stadtbild. Das Neue Rathaus am Marienplatz, die Demonstration städtischer Selbständigkeit, stammt erst vom Ende des 19. Jahrhunderts.

 

Das Gebiet der Altstadt wurde im Zweiten Weltkrieg zu wesentlichen Teilen zerstört. Der Wiederaufbau erfolgte unter weitgehender Erhaltung der mittelalterlichen Straßenverläufe und der meisten das Stadtbild bestimmenden Großbauten wie der Kirchen, der Residenz, des Nationaltheaters, des Alten Hofs, der Stadttore, soweit sie vor dem Krieg überhaupt noch erhalten waren, sowie des Alten und des Neuen Rathauses. Die bürgerlichen Bauten der Münchner Altstadt, wie sie vor allem durch die Photographien von Georg Pettendorfer dokumentiert sind, sind jedoch weitgehend verloren. Größere Änderungen des Straßenbildes waren vor allem die Räumung des Marienhofs und der Durchbruch vom Rindermarkt nach Süden, die große Plätze anstelle der ursprünglichen engen Straßen schufen. Einen weiteren Eingriff in die Bausubstanz und den Charakter der Altstadt brachte der Bau des Altstadtrings in den 1960er Jahren mit sich. Durch die Anlage einer Fußgängerzone 1972 wurde der Durchgangsverkehr ganz aus der Altstadt herausgenommen.

 

Eine erste Unterteilung der Stadt erfolgte 1271 durch die Teilung der Pfarrei St. Peter entlang der Ost-West-Achse der Stadt (der Salzstraße) und die Erhebung der Frauenkirche zur zweiten Pfarrkirche. Obwohl das primär eine kirchliche Unterteilung war, diente sie auch in weltlichen Urkunden zur Bezeichnung der Nord- bzw. Südhälfte der Stadt und sogar des außerhalb der Stadt gelegenen Burgfriedens als St. Mariae und St. Petri.

 

1300 wurde dann erstmals eine Unterteilung in eine innere und eine äußere Stadt urkundlich erwähnt. Innere Stadt bezeichnete dabei die von der ersten Stadtmauer umgebene Kernstadt, die auf die Gründung Heinrichs des Löwen zurückging und daher in der Münchner Stadtgeschichte oft auch als leonische Stadt oder Heinrichsstadt bezeichnet wurde. Äußere Stadt bezeichnete die Stadterweiterungen unter Ludwig dem Strengen und Ludwig dem Bayern, die von der 1300 noch im Bau befindlichen zweiten Stadtmauer umgeben wurde. Die Grenze zwischen innerer und äußerer Stadt verlief etwa entlang der heutigen Straßen Sparkassenstraße, Viktualienmarkt, Rosental, Färbergraben, Augustinerstraße, Schäfflerstraße, Schrammerstraße, Hofgraben. Diese Unterteilung hatte keine administrative Bedeutung. Zwischen beiden Bereichen gab es ein soziales Gefälle, auch wenn die innere Stadt nicht, wie gelegentlich dargestellt wird, nur von Patriziern bewohnt war. Die Unterteilung in innere und äußere Stadt wurde mit der Pfarreinteilung kombiniert, so hieß z. B. die Südhälfte der inneren Stadt „innere Stadt Petri“.

 

Wichtiger als die Unterscheidung in innere und äußere Stadt war im Mittelalter die heute noch bestehende Aufteilung der Altstadt in Viertel, die durch die Hauptverkehrsachsen Münchens voneinander getrennt waren. Schriftlich erwähnt sind die Viertel erstmals in einer Urkunde vom 21. Januar 1363 unter lateinischen Namen: „quarta fori pecorum“ (Viertel des Rindermarktes, Rindermarktviertel) „quarta secunda ad gradus superioris institarum“ (zweites Viertel zu den oberen Kramen, Kramenviertel), „quarta tercia apud fratres heremitanos“ (drittes Viertel bei den Eremitenbrüdern, Eremitenviertel), „quarta ultima apud Chunradum Wilbrechtum“ (letztes Viertel beim Konrad Wilbrecht, Wilbrechtsviertel). Das Tal wurde als eigener Bereich aufgezählt und nicht den Vierteln zugeordnet.

 

Ein Ratsprotokoll vom 29. Dezember 1458 bezeichnete erstmals drei der Viertel mit den heutigen Namen: das Hackenviertel, das Kreuzviertel und das Graggenauer Viertel. Das erste Viertel hieß weiter Rindermarktviertel, die Bezeichnung Angerviertel wurde erstmals am 15. September 1508 genannt, aber erst ab 1530 in den Ratsprotokollen verwendet. Das Tal war nun kein eigener Bereich mehr, sondern auf die benachbarten Viertel aufgeteilt. Die Reihenfolge der Aufzählung der Viertel blieb gegenüber 1363 unverändert.

 

Diese Einteilung in Viertel, die für viele mittelalterliche Städte typisch ist, war zunächst eine militärische Gliederung, die dann auf die öffentliche Ordnung ausgeweitet wurde. Die Viertel wurden ursprünglich jeweils von zwei Hauptleuten geleitet, ab 1403 von dreien, je einem aus dem inneren und dem äußeren Rat und von der Gemein. Diese Hauptleute hatten für die innere Sicherheit zu sorgen (Polizei, Nachtwachen, Bewachung der Stadtmauern und -tore, Feuerwehr, Ordnung bei Märkten und Veranstaltungen wie Pferderennen) und leiteten die militärischen Aufgebote der Münchner Bürger. Falls erforderlich, wurden das militärische Aufgebot eines Stadtteils im Feld weiter unterteilt, so werden z. B. 1410 „Achtel“ genannt. Wegen ihrer Bedeutung für die Polizeidienste wurden die Viertel im 19. Jahrhundert auch als Polizeidistrikte bezeichnet.

 

Nach der Entfestigung Münchens Ende des 18. Jahrhunderts wurden die Namen der Viertel auf die Stadterweiterungen außerhalb der alten Stadtmauern ausgedehnt, die als äußeres Graggenauer, Anger-, Hacken- und Kreuzviertel bezeichnet wurden. Erst ab 1812 erhielten diese Gebiete eigene Namen und wurden als Vorstädte bezeichnet: St.-Anna-Vorstadt (heute Lehel), Isarvorstadt, Ludwigsvorstadt, Maxvorstadt und Schönfeldvorstadt (heute Teil der Maxvorstadt).

 

Bei der Einteilung des Stadtgebiets in Stadtbezirke bildeten die mittelalterlichen Stadtviertel die Stadtbezirke 1 bis 4. Nach dem Zweiten Weltkrieg erhielten die Bezirke Namen, die bis auf das Angerviertel keinen Bezug zu den historischen Namen hatten. Im Jahr 1954 wurden die Stadtbezirke 1 und 4 zum Stadtbezirk Altstadt-Nord zusammengefasst und die Stadtbezirke 2 und 3 zum Stadtbezirk Altstadt-Süd. Im heutigen Stadtbezirk Altstadt-Lehel bilden die Viertel vier von sechs Bezirksteilen und tragen wieder ihre historischen Namen.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

3,15 Quadratkilometer

21.454

6.820 Einwohner pro Quadratkilometer


WOHNUNG VERKAUFEN altstadt lehel - MIETRENDITE

Der Stadtteil Altstadt-Lehel gehört seit jeher zu den beliebtesten und zugleich teuersten Vierteln Münchens. Sowohl die Mietpreise als auch die Kaufpreise haben sich über die letzten Jahre hinweg deutlich erhöht. Aus Investorenperspektive ist dabei interessant, wie sich die Kaufpreise relativ zu den Mietpreisen erhöht haben. Für diese Analyse betrachten unsere Experten die sogenannte Mietrendite. Diese Kennzahl stellt die jährlich zu erzielenden Mieteinnahmen aus einem Kaufobjekt dem Kaufpreis gegenüber. Steigt die Mietrendite, wird die Investition also profitabler für den Käufer. Fällt sie hingegen, sinkt die Profitabilität. Im Folgenden wird die Entwicklung der Mietrendite für den Stadtbezirk Altstadt-Lehel für die unterschiedlichen Größensegmente hinweg dargestellt.

Immobilie verkaufen Altstadt Lehel

Für kleine Wohnungen ist ein insgesamt sinkender Trend in der Mietrendite für den Stadtbezirk Altstadt-Lehel zu erkennen. Auch wenn es zwischenzeitlich enorme Ausschläge nach oben gab, lag die Mietrendite Ende 2017 bei nur noch 2%, Ende 2014 lag sie noch bei etwa 3,5%. Die starken zu beobachtenden Ausreißer nach oben sollten keine zu große Beachtung finden. Diese dürften aus Datenqualitätsproblemen resultieren und keine realen Mietrenditen darstellen. Mietrenditen von über 10% lassen sich nur in Ausnahmefällen beobachten. Dies betrifft vorwiegend möblierte Wohnungen, welche nur für einen begrenzten Zeitraum sehr teuer vermietet werden, jedoch ist dies noch die Ausnahme und nicht die Regel.

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Für mittelgroße Wohnungen von 40 bis 80 Quadratmeter lässt sich hingegen eine tendenziell steigende Mietrendite beobachten. Während die Mietrendite Ende 2014 noch knapp über 2% betrug, lag sie Ende 2017 schon bei 2,7%. Dies entspricht einer Steigerung von 0,7 Prozentpunkten und einer prozentualen Steigerungsrate von signifikanten 35%. Im Gegensatz zu kleinen Wohnungen ist in diesem Größensegment die Mietrendite also angestiegen und nicht gefallen. Für mittelgroße Wohnungen sind demnach die Mietpreise im Beobachtungszeitraum stärker gestiegen als die Kaufpreise.

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Auch für mittelgroße und große Wohnungen ist ein Aufwärtstrend der Mietrendite im Beobachtungszeitraum zu erkennen. Ende 2014 betrug die Mietrendite noch ca. 2,2%, Ende 2017 waren es schon über 3%. Dies entspricht einer Steigerung von 0,8 Prozentpunkten und einer prozentualen Steigerungsrate von knapp 40% über den Beobachtungszeitraum bzw. ca. 13% pro Jahr.

Für große Wohnungen über 120 Quadratmetern sind sehr starke Schwankungen der Mietrendite in diesem Datensatz zu erkennen. Tendenziell ist ein Rückgang der Mietrendite zu beobachten, jedoch könnte dieser Rückgang auch eher an Datenqualitätsproblemen liegen, nicht an einem realen Rückgang der Mietrendite. In diesem Größensegment lässt sich also keine abschließende valide Aussage über die Entwicklung der Mietrendite treffen.

 

Insgesamt ist festzuhalten, dass die Mietrendite für kleine Wohnungen im Stadtbezirk Altstadt-Lehel über die vergangenen Jahre tendenziell zurückgegangen ist. In diesem Größensegment sind die Kaufpreise also stärker gestiegen als die Mietpreise. Für mittelgroße Wohnungen ist hingegen ein gegensätzlicher Trend zu beobachten. Dort ist eher eine Steigerung der Mietrendite über den Betrachtungszeitraum zu erkennen. Respektive sind für mittelgroße Wohnungen die Kaufpreise nicht so stark gestiegen wie die Mietpreise. Aus Investorensicht sind mittelgroße Wohnungen in den letzten Jahren also tendenziell profitabler geworden als kleine Wohnungen in diesem Stadtbezirk. Ob sich dieser Trend für die unterschiedlichen Größensegmente in der Altstadt auch in Zukunft fortsetzt, versuchen unsere Experten im Bereich Preise und Prognosen für Sie zu analysieren.

AKTUELLE MARKTBERICHTE UND PROGNOSEN

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Zudem stellen wir Ihnen Marktberichte unserer Immobilienmakler Altstadt Lehel zur Verfügung.