IMMOBILIE Verkaufen AU-Haidhausen

Immobilie Verkaufen Au Haidhausen

Sie wollen Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Au-Haidhausen verkaufen oder vermieten? Wir halten Sie über die aktuellsten Entwicklungen des Stadtteils auf dem Laufenden.

haus verkaufen au haidhausen - Stadtteil-Übersicht

Au-Haidhausen ist der Stadtbezirk 5 der bayerischen Landeshauptstadt München.

 

Der Stadtbezirk setzt sich aus den Stadtteilen Au und Haidhausen zusammen.

 

Die Au liegt gegenüber der Altstadt auf der östlichen Flussniederung der Isar, zum kleineren Teil auch auf dem Isarhochufer, Haidhausen oberhalb der unteren Au ganz auf der Isarhochterrasse. Der Stadtbezirk 5 grenzt im Norden an Bogenhausen, im Westen an Altstadt-Lehel und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, im Osten an Berg am Laim, im Süden an Obergiesing, auf dem Isarflussniveau an Untergiesing.

 

Die Grenze des Stadtbezirks wird im Norden durch die Prinzregentenstraße gebildet, im Osten durch die Ostseite der Bahnstrecke, im Süden durch die Humboldtstraße und im Westen durch das rechte Isarufer. Die Grenze zwischen Au und Haidhausen bildet der Straßenzug Rosenheimer-, Hoch-, Rabl- und Balanstraße, der weitere Verlauf der Hochstraße am Isarhochufer und deren östliche Querstraßen bis zur Grenze zu Obergiesing bildet die Obere Au im Unterschied zur Unteren Au.

 

Nachbarbezirke sind Bogenhausen im Norden, Berg am Laim im Osten, Ramersdorf-Perlach im Südosten, Obergiesing-Fasangarten und Untergiesing-Harlaching im Süden sowie Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Altstadt-Lehel im Westen.

 

Die Au und Haidhausen waren früher Herbergsviertel der Handwerker und Tagelöhner vor den Toren Münchens. Beide ehemals selbstständigen Gemeinden (die Au seit 1808 mit Stadtrechten versehen) sind am 1. Oktober 1854 eingemeindet worden und haben sich in der Gründerzeit zu Arbeitervorstädten entwickelt. Ungewöhnlich viele Brauereien hatten früher hier ihren Sitz, da sie am rechten Isarhochufer, also an der Terrassenkante, gute Standorte für Tiefbrunnen und Lagerkeller vorfanden; daher noch heute der Name „Keller“ für die großen Brauereigaststätten. In der Nähe des Rosenheimer Platzes an der Rosenheimer Straße stand vor dem Krieg der Bürgerbräukeller, der Ort des ersten Attentats auf Adolf Hitler. Nach dem Umzug des Staatlichen Hofbräu von Haidhausen nach Riem im Jahr 1988 befindet sich bis 2013 nur noch eine der Münchner Großbrauereien, Paulaner, in der Au. In Haidhausen sind als letzte Relikte der großen Brauereien der Hofbräukeller und der Unionsbräu erhalten, beide nur Teile ehemals großer Braustätten, heute unter anderem als Gaststätten genutzt.

 

Die Bausubstanz der Au wurde im Zweiten Weltkrieg durch einen Luftangriff am 24./25. April 1944 schwer geschädigt und in den Fünfziger Jahren mit schnell gebauten Einfachwohnungen für Einkommensschwache wiederhergestellt, so dass heute nur noch etwa ein Fünftel des Bestands aus der Zeit vor 1919 stammt. In Haidhausen blieb das historische Stadtbild zu einem großen Teil intakt. Von städtebaulicher Bedeutung ist vor allem das gründerzeitliche Franzosenviertel, so genannt wegen der dort vergebenen Straßennamen nach Orten siegreicher Schlachten im Deutsch-Französischen Krieg. Der gut erhaltene Bestand an Häusern führte dazu, dass Haidhausen in den 1970er-Jahren neben der Schwanthalerhöhe zum zweiten großen Sanierungsgebiet der Stadt wurde. Mit der durch die Sanierung ausgelösten Aufwertung des Quartiers ging nicht nur ein Strukturwandel von einer Vorstadt zum City-Randgebiet einher, sondern auch ein Imagewandel. In der Folge begann Haidhausen, Schwabing als Szeneviertel Konkurrenz zu machen.

 

Die in der Au und Haidhausen früher gleichmäßige Mischung von Wohn- und Gewerbenutzung hat sich durch Auslagerung störenden Gewerbes und Nutzungsumwandlungen in Richtung Wohnquartier verschoben. Inzwischen liegen die meisten Arbeitsplätze des Bezirks im Dienstleistungssektor und im öffentlichen Bereich.

 

Haidhausen beherbergt unter anderem den Bayerischen Landtag im Maximilianeum, das Klinikum rechts der Isar und den Wiener Markt.

 

Als Übergang zur Innenstadt hat der Gasteig (ein in Bayern öfter auftretender Gemarkungsname von gacher (= steiler) Steige) besondere Bedeutung. Hier wurde in den 1980er Jahren das Kulturzentrum am Gasteig errichtet, das die Zentralen der Stadtbibliothek, der Münchner Volkshochschule, das Konservatorium und die Philharmonie unter einem Dach vereint.

 

Unmittelbar benachbart ist ein weiteres Kulturareal, das Muffatwerk; früher war das Jugendstilgebäude ein Elektrizitätswerk. Gasteig und Muffatwerk spielen eine zentrale Rolle im Münchner Kultur- und Musikleben. Neben dem Muffatwerk unmittelbar an der Isar steht der imposante Jugendstil-Bau des Müllerschen Volksbads. Weiter nördlich in den Maximiliansanlagen liegt am (hier unterirdisch geführten) Auer Mühlbach kurz vor dessen Mündung in die Isar das Maximilianswerk. Dieses, auch Maxwerk genannte Wasserkraft-Elektrizitätswerk, ist nach dem Muffatwerk das älteste Elektrizitätswerk auf Münchner Boden, es ist bis heute in Betrieb.

 

In der Au hat sich mit dem dreimal jährlich stattfindenden volkstümlichen Jahrmarkt der Auer Dult auf dem Mariahilfplatz und dem Starkbieranstich auf dem Nockherberg mehr traditionelle Alltagskultur erhalten als in anderen Münchner Stadtbezirken.

 

Zwischen dem Mariahilfplatz und dem Nockherberg, dort durch den Auer Mühlbach getrennt, befand sich die Frauen- und Jugendarrestanstalt Neudeck. Der neobarocke Bau aus den Anfängen des 20. Jahrhunderts bot Platz für 124 Arrestierte. Derzeit steht das Gefängnis leer, ein Investor plant dort hochpreisige Eigentumswohnungen zu bauen.

 

Im Stadtteil Au, am Beginn der Hochstraße, befindet sich das Sudetendeutsche Haus, das Sitz diverser sudetendeutscher Institutionen ist.

 

Die Sozialstruktur der beiden Bezirksteile verjüngt sich in den letzten Jahren. Haidhausen hat bereits in den 1980er Jahren eine Gentrifizierung durchlaufen. Seit Beginn des 21. Jahrhunderts zieht die Au in den Bereichen, wo keine geförderten Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GWG oder von Wohnungsbau-Genossenschaften (z.B. Bauverein Haidhausen e.G.) sind, mit teueren Miet- und Eigentumswohnungen nach.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

4,22 Quadratkilometer

61.699

14.622 Einwohner pro Quadratkilometer


WOHNUNG VERKAUFEN au haidhausen - MIETRENDITE

Der Stadtteil Au-Haidhausen hat sich in den letzten Jahren zu einem der begehrtesten Stadtbezirken Münchens entwickelt. Die Nähe zur Innenstadt gepaart mit dem Flair von Altbauwohnungen machen diesen Stadtteil besonders reizvoll. Auch die Nähe zum Münchner Ostbahnhof und die dadurch gute Verbindung in die Berge zählen als großer Pluspunkt. Dies spiegelt sich auch in den Immobilienpreisen wider. Diese zählen zu den höchsten in ganz München.

 

Für eine Investition in Immobilieneigentum ist jedoch nicht allein der Kaufpreis pro Quadratmeter entscheidend, sondern auch die dadurch erzielbaren Mieteinnahmen. Die Relation zwischen möglichen Mieteinnahmen und dem Kaufpreis gibt die sogenannte Mietrendite wieder. Unsere Experten haben für Sie deshalb die Entwicklung der Mietrendite im Stadtbezirk Haidhausen über die verschiedenen Größensegmente hinweg analysiert. Die Hauptergebnisse dieser Analyse wird im Folgenden dargestellt.

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Für kleine Wohnungen schwankt die Mietrendite in diesem Datensatz sehr stark. Im Mittel lässt sich daher kein fundierter Trend der Mietrendite von 2014 bis 2017 feststellen. Die Schwankungen liegen an Datenqualitätsproblemen sowie an der unterschiedlichen Zahl an angebotenen möblierten Mietwohnungen, welche in der Regel sehr viel teurer vermietet werden als vergleichbare unmöblierte Wohnungen. Daher ist für dieses Größensegment keine abschließende Aussage über die Entwicklung der Mietrendite für den Stadtbezirk Au-Haidhausen möglich. 

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Für mittelgroße Wohnungen lässt sich schon eher eine Trendentwicklung der Mietrendite beobachten. Während die durchschnittliche Mietrendite Ende 2014 bei etwa 4,2% lag, betrug diese Ende 2017 nur noch 3,2%. Dies entspricht einem Rückgang von einem Prozentpunkt bzw. einem prozentualen Rückgang von knapp 24% über den gesamten Betrachtungszeitraum bzw. 8% pro Jahr. Auch in diesem Datensatz sind große Schwankungen erkennbar, jedoch handelt es sich hierbei um einen statistisch signifikanten Abwärtstrend. Die Kaufpreise sind also über die letzten Jahre in diesem Größensegment stärker gestiegen als die Mietpreise.

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Für mittelgroße-große Wohnungen lässt sich im Gegensatz zu mittelgroßen Wohnungen ein steigender Trend der Mietrendite für den Stadtbezirk Au-Haidhausen erkennen. Während die Mietrendite Ende 2014 bei knapp unter 3% lag, betrug diese Ende 2017 schon 3,7%. Dies entspricht einem Anstieg der Mietrendite um 0,7 Prozentpunkte bzw. einer prozentualen Steigerungsrate von 23% über den Betrachtungszeitraum oder über 7% pro Jahr. In diesem Größensegment scheinen somit die Mietpreise stärker gestiegen zu sein als die Kaufpreise.

Für größere Wohnungen über 120 Quadratmeter lässt sich hingegen eher ein Seitwärtstrend der Mietrendite über den Beobachtungszeitraum feststellen. Ende 2014 betrug die durchschnittliche Mietrendite in diesem Größensegment 2,7%, bis Ende 2017 hat sich dieser Wert kaum verändert. Zwischenzeitlich sind auch hier starke Schwankungen und Ausreißer in der Mietrendite für den Stadtteil Au-Haidhausen festzustellen. Diese sollten jedoch im Gesamtkontext eher vernachlässigt werden.

 

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich für den Stadtteil Au-Haidhausen ein eher uneinheitliches Bild für die Entwicklung der Mietrendite über die verschiedenen Größensegmente hinweg ergibt. Während sich für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter aufgrund der Schwankungen im Datensatz keine abschließende Aussage über die Entwicklung der Mietrendite treffen lässt, ist für große Wohnungen ein Seitwärtstrend zu beobachten. Für Wohnungen von 40-80 Quadratmeter ist ein Rückgang der Mietrendite festzustellen, für Wohnungen von 80-120 Quadratmeter hingegen ein Anstieg. Ob sich dieser Trend auch in Zukunft fortsetzen wird, haben unsere Immobilienexperten versucht für Sie zu analysieren. Die Ergebnisse dieser Analyse finden Sie in unserem Bereich Preise und Prognosen.

AKTUELLE MARKTBERICHTE UND PROGNOSEN

In unserer Kategorie Preise und Prognosen finden Sie Prognosen der Entwicklung der Immobilienpreise Au Haidhausen.

Zudem stellen wir Ihnen Marktberichte unserer Immobilienmakler Au Haidhausen zur Verfügung.