IMMOBILIE Verkaufen Berg am Laim

Immobilie Verkaufen Berg am Laim

Sie wollen Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Berg am Laim verkaufen oder vermieten? Wir halten Sie über die aktuellsten Entwicklungen des Stadtteils auf dem Laufenden.

Haus verkaufen berg am laim - Stadtteil-Übersicht

Berg am Laim ist der Stadtbezirk 14 der bayerischen Landeshauptstadt München. Seit der Neugliederung im Jahr 1992 gehört der Stadtteil einwohnermäßig zu den kleinsten Münchner Stadtbezirken. Berg am Laim ist nicht identisch mit dem zehn Kilometer weiter westlich gelegenen Münchner Stadtbezirk 25 Laim.

 

Berg am Laim liegt im Osten von München und ist eingebettet zwischen Haidhausen im Westen, Trudering im Osten und Ramersdorf im Süden. Die Grenze zu Bogenhausen im Norden wird durch den Bahnkörper bis Riem gebildet. Dadurch wurden die ehemaligen Ortsteile Zamdorf und Steinhausen, die ursprünglich zur ehemaligen Gemeinde Berg am Laim gehörten, dem Stadtbezirk Bogenhausen zugeschlagen.

 

Nachbarbezirke sind Bogenhausen im Norden, Trudering-Riem im Osten, Ramersdorf-Perlach im Süden und Au-Haidhausen im Westen.

 

Im Stadtbezirk leben 44.268 Menschen (Stand Mai 2015). Die Einwohnerzahl wächst seit einigen Jahren kontinuierlich an, 2000 waren es knapp über 37.000 Einwohner. Der Ausländeranteil beträgt 26,4 Prozent (gesamtstädtischer Durchschnitt: 23,0 Prozent). Der Anteil der Einpersonenhaushalte liegt mit 54,3 Prozent im städtischen Mittel. 24,9 Prozent der Haushalte sind Zweipersonenhaushalte, 20,8 Prozent der Haushalte werden von drei oder mehr Personen bewohnt. Seit der Volkszählung vom 25. Mai 1987 ist die damalige Einwohnerzahl von 34.380 um rund 16 Prozent angestiegen. Das ist vor allem auf das seither entstandene Neubaugebiet an der Jella-Lepman-Straße sowie auf Nachverdichtungsmaßnahmen im gesamten Stadtteil zurückzuführen. Zum Jahresende 2006 waren im Stadtbezirk 1.374 Menschen als arbeitslos gemeldet.

 

In Berg am Laim sind vorwiegend mittelständische Industrie- und Gewerbebetriebe ansässig. Hauptsächlich sind diese im Bereich Friedenstraße/Mühldorfstraße sowie entlang der Neumarkter Straße, jeweils an den Bahnkörper angrenzend, ansässig. In letzter Zeit werden sie vor allem von Arbeitsplätzen im Dienstleistungs- und Verwaltungsbereich verdrängt, was durch den Abbruch der alten Industriegebäude und den anschließenden Neubau moderner Bürogebäude das Stadtteilbild nachhaltig verändert. An der Grenze zum Ostbahnhof liegen die alten Industriegebiete der Pfanni-Werke, auf der durch das Projekt „Rund um den Ostbahnhof“ (ROST) ein vollständig neues Wohn- und Gewerbequartier entstehen soll.

 

An der Berg-am-Laim-Straße/Dingolfinger Straße, direkt an den Gleiskörper der Bahn angrenzend, wurde im Jahr 2005 der Neubau Ten Towers, ein Ensemble aus fünf identischen, jeweils 14-geschossigen und 50m hohen Doppeltürmen, fertiggestellt. Die Türme sind dabei auf verschiedenen Stockwerksebenen durch Glasbrücken miteinander verbunden. Besonders auffällig ist die sogenannte Sky Lounge, der langgezogene Verbindungsgang zwischen zwei der Doppeltürme im 14. Stock. Die Ten Towers werden hauptsächlich von der Deutschen Telekom und ihren Tochtergesellschaften genutzt, wobei hier etwa 3.000 Arbeitsplätze des Konzerns untergebracht sind. Das Grundstück war zuvor jahrzehntelang Brachfläche und wurde von Gebrauchtwagenhändlern und zuletzt von einem Zirkus genutzt.

 

Geschäfte des täglichen Bedarfs und Supermärkte konzentrieren sich hauptsächlich entlang der Berg-am-Laim-Straße zwischen Ampfingstraße und Schlüsselbergstraße, an der Kreuzung Baumkirchner Straße/Berg-am-Laim-Straße/Kreillerstraße (Stadtteilzentrum), sowie an der Kreillerstraße auf Höhe der Schüleinstraße.

 

Berg am Laim verfügt über kein eigenes Einkaufszentrum und über keine Großmärkte. Jedoch sind über die U-Bahn-Linien U2 und U5 die beiden Einkaufszentren pep in Neuperlach und Riem Arcaden in der Messestadt Riem schnell zu erreichen.

 

Zentrale Verkehrsader ist die Berg-am-Laim-Straße, in deren Verlängerung Kreillerstraße genannt, die als B 304 nicht nur München mit Wasserburg am Inn verbindet, sondern auch den Verkehr der östlichen Umlandgemeinden nach München hineinleitet. Eine ähnliche Funktion übernimmt die Bad-Schachener-Straße, in ihrer Verlängerung Heinrich-Wieland-Straße genannt, die in etwa die Südgrenze des Stadtbezirks bildet. Leuchtenbergring und Innsbrucker Ring, als Teile des Mittleren Ringes, bilden die wichtigste Nord-Süd-Verbindung. Der Gleiskörper München-Ost – Riem wird durch die Leuchtenbergunterführung des Mittleren Ringes und durch die Truderinger Straße unterführt; dadurch entsteht eine Verbindung mit Bogenhausen. Durch die gewachsene, eher kleinräumige Struktur sind keine durchgehenden Wohnsammelstraßen von größerer Bedeutung vorhanden.

 

Berg am Laim ist im öffentlichen Nahverkehr durch S-Bahn, U-Bahn, Straßenbahn und Bus erschlossen. Der Münchner Ostbahnhof liegt am westlichen Rande des Stadtbezirks, wodurch der Stadtteil direkt an das Regional- und Fernzugnetz der Deutschen Bahn mit Direktverbindungen zum Beispiel Richtung Stuttgart, Frankfurt am Main, Salzburg und Italien angeschlossen ist. Die Erschließung durch den öffentlichen Nahverkehr erfolgt wie folgt:

 

Am Nordrand des Stadtteils verläuft in Ost-West-Richtung der Ausläufer der 1972 eröffneten S-Bahn-Stammstrecke mit dem Bahnhof Ostbahnhof sowie den Haltepunkten Leuchtenbergring (S2, S4, S6 und S8) und Berg am Laim (S2, S4 und S6). Der Haltepunkt Berg am Laim wurde bis Anfang 2010 komplett umgebaut. Neben einer neuen Fußgängerunterführung wurde auch ein Aufzug eingebaut. Damit haben Rad- und Fußgänger eine eigene Passage parallel zu der bis dato gemeinsam mit dem Fahrzeugverkehr genutzten Unterführung.

 

Am Südrand des Stadtteils verläuft in Ost-West-Richtung die 1980 eröffnete Neuperlacher Strecke der U-Bahn mit den Bahnhöfen Innsbrucker Ring und Michaelibad. Diese Strecke wird seit 1999 von der U5 befahren, die seit 2011 von der U7 in der Hauptverkehrszeit unterstützt wird. 1999 wurde zudem die Verlängerung der U-Bahn zur Messestadt Riem in Betrieb genommen, was die beiden neuen U-Bahnhöfe Josephsburg (etwa in der Mitte des Stadtteils) sowie Kreillerstraße (am Ostrand des Stadtteils) brachte. Diese Bahnhöfe werden seit 1999 von der U2 bedient, die am Innsbrucker Ring die U5 kreuzt.

 

Die Trambahnlinie 19 verkehrt entlang der Berg-am-Laim- und Kreillerstraße in Ost-West-Richtung und bindet den Stadtteil direkt an den Ostbahnhof und die Altstadt an. Die Straßenbahnstrecke vom Ostbahnhof nach Berg am Laim wurde am 15. September 1926 eröffnet und endete zunächst an der Baumkirchner Straße (die Wendeschleife befand sich auf Höhe des heutigen Wochenmarktes an der Baumkirchner Straße). Die Eröffnung der Verlängerung der Strecke zur heutigen Endstation St. Veit-Straße erfolgte am 21. April 1968 in Verbindung mit dem Ausbau der Berg-am-Laim- und Kreillerstraße zur vierspurigen Hauptstraße.

 

Die MVG-Buslinien 59, 146 und 185 dienen als Zubringer zu den Schnellbahnen sowie als Querverbindung in die angrenzenden Stadtbezirke. Dabei verlaufen die Linien 144 und 185 in Nord-Süd-Richtung, die Linie 146 in Ost-West-Richtung.

 

Berg am Laim besitzt mit dem im Jahr 2000 fertiggestellten Technischen Rathaus eines der wichtigsten städtischen Referate. Das Gebäude mit seinem markanten, 18 Stockwerke hohen Rundturm mitsamt aufgesetztem Windrotor bildet dabei einen interessanten Blickpunkt am westlichen Eingang in den Stadtteil.

 

Daneben ist der bayerische Hauptsitz der Malteser zu erwähnen.

 

Berg am Laim verfügt an der Kreuzung Berg-am-Laim-Straße/Schlüsselbergstraße über eine eigene Zweigstelle der Münchner Stadtbibliothek, wobei diese zu den flächenmäßig kleinsten Zweigstellen gehört.

 

Der Stadtbezirk verfügt über mehrere Schulen, darunter zwei Grundschulen, zwei Hauptschulen, eine Realschule und das 1971 erbaute Michaeli-Gymnasium. Mit 1.313 Schülern im Schuljahr 2015/16 ist es eines der größten Gymnasien Münchens. Bis zur Eröffnung des Gymnasiums Trudering kam ein beträchtlicher Teil der Schüler aus den Stadtteilen Trudering und Waldtrudering, die über kein eigenes Gymnasium verfügten.

 

Im äußersten Westen, entlang der Friedenstraße und Grafinger Straße, liegen die ehemaligen Pfanni- und Optimolwerke, die mit der Nachnutzung durch den Kunstpark Ost von 1996 bis 2003 sowie den Nachfolger Kultfabrik von 2003 bis 2016, sowie das immer noch aktive Clubareal  Optimolwerke und die von 2000 bis 2008 bestehenden Georg-Elser-Hallen zu einer der größten Partymeilen Europas wurden. Auf dem Gelände des Kunstpark Ost und seiner Nachfolger befanden sich neben mehr als 30 Diskotheken und Bars auch viele Künstlerateliers und kleine Handwerksbetriebe. Dies alles war eine zwei Jahrzehnte andauernde "Zwischennutzung": für das gesamte Industriegelände ist seit 2010 unter dem Projektnamen ROST (Rund um den Ostbahnhof) und inzwischen unter dem Namen Werksviertel eine völlige Neubebauung mit einer Mischung aus Wohnungsbau und Bürogebäuden vorgesehen.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

6,31 Quadratkilometer

45.655

7.230 Einwohner pro Quadratkilometer


WOHNUNG VERKAUFEN berg am Laim - MIETRENDITE

Berg am Laim zählt zu den aufstrebenden Stadtbezirken Münchens. Früher als eher einfacher Stadtteil angesehen, gewann Berg am Laim in den letzten Jahren stark an Beliebtheit. Die günstige Lage im Münchner Osten zum Alpenvorland und die gleichzeitig gute Verbindung zur Innenstadt machen diesen Stadtteil besonders reizvoll. Preislich ist Berg am Laim derzeit noch hinter dem angrenzenden Stadtteil Trudering im Mittelfeld Münchens anzusiedeln.

 

Aus Investorensicht ist jedoch neben dem Kaufpreis pro Quadratmeter vor allem interessant, wie sich die Kaufpreise relativ zu den Mietpreisen über die einzelnen Größensegmente hinweg über die letzten Jahre entwickelt haben. Dies haben unsere Experten für Sie nachfolgend dargestellt.

Immobilie verkaufen Berg am Laim

Für kleine Wohnungen unter 40 Quadratmeter ist ein eher sinkender Trend der Mietrendite zu beobachten. Während die durchschnittliche Mietrendite in diesem Größensegment Ende 2014 bei knapp unter 5% lag, fiel diese bis Ende 2017 auf knapp unter 4%. Dies entspricht einem Rückgang um einen Prozentpunkt bzw. einem prozentualen Rückgang um 20%. Festzustellen ist jedoch, dass in diesem Datensatz starke Schwankungen in der Mietrendite für den Stadtteil Berg am Laim festzustellen sind und der beobachtete Rückgang auch eine Folge dieser temporären Schwankungen sein könnte. Dies ist nicht abschließend zu klären, somit ist eine Aussage zur Entwicklung der Mietrendite in diesem Größensegment im Gesamtkontext nicht überzubewerten.

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Für das Größensegment mittelgroßer Wohnungen zeichnet sich hingegen ein verlässlicherer Trend in der Entwicklung der Mietrendite in Berg am Laim ab. Ende 2014 lag die durchschnittliche Mietrendite bei etwa 3,3%, bis Ende 2017 stieg diese auf knapp unter 4%. Dies entspricht einem Anstieg von 0,7 Prozentpunkten bzw. einer prozentualen Steigerungsrate von über 20% über den gesamten Betrachtungszeitraum bzw. knapp 7% pro Jahr. Die Kaufpreise scheinen also in diesem Größensegment über den Betrachtungszeitraum nicht so stark gestiegen zu sein wie die Mietpreise im gleichen Zeitraum.

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Auch für mittelgroße bis große Wohnungen ist ein steigender Trend in der Entwicklung der Mietrendite in Berg am Laim zu beobachten. Während die durchschnittliche Mietrendite Ende 2014 bei ca. 2,9% lag, betrug diese Ende 2017 über 3,5%. Dies entspricht einer Steigerung um 0,5 Prozentpunkte bzw. einer prozentualen Steigerung von ca. 20%. Auch in diesem Größensegment scheinen die Mietpreise im betrachteten Zeitraum also stärker gestiegen zu sein als die Kaufpreise.

Für große Wohnungen ist hingegen eher ein Seitwärtstrend der Mietrendite zu beobachten. Die durchschnittliche Mietrendite lag Ende 2014 bei ca. 3,7%, bis Ende 2017 hat sich diese kaum verändert. Zwischenzeitlich sind starke Schwankungen der Mietrendite zu beobachten, jedoch sind Startwert und Endwert nahezu identisch.

 

Insgesamt ist festzuhalten, dass für die Mietrendite in Berg am Laim über die letzten drei Jahre ein eher steigender Trend zu beobachten ist. Dies lässt sich vor allem im Größensegment der mittelgroßen und großen Wohnungen feststellen. Für sehr große Wohnungen über 120 Quadratmeter ist hingegen eher ein Seitwärtstrend der Mietrendite zu beobachten. Für sehr kleine Wohnungen ist sogar ein eher fallender Trend der Mietrendite über den Beobachtungszeitraum festzustellen, dies sollte jedoch aufgrund der starken Schwankungen in diesem Datensatz nicht überbewertet werden. Wie sich die Kaufpreise und Mietpreise in Zukunft entwickeln werden haben unsere Experten im Bereich Preise und Prognosen für Sie versucht zu analysieren.

AKTUELLE MARKTBERICHTE UND PROGNOSEN

In unserer Kategorie Preise und Prognosen finden Sie Prognosen der Entwicklung der Immobilienpreise Berg am Laim.

Zudem stellen wir Ihnen Marktberichte unserer Immobilienmakler Berg am Laim zur Verfügung.