Immobilie verkaufen Germering

Immobilie Verkaufen Germering

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Überblick über die Gemeinde

Germering ist eine Große Kreisstadt im südöstlichen Landkreis Fürstenfeldbruck (Regierungsbezirk Oberbayern) und liegt westlich von München.

 

Germering ist eine Stadt an den Nordwestausläufern der Münchner Schotterebene. Die Stadt befindet sich auf relativ ebenem Niveau und fällt leicht nach Norden ab. Ebenfalls im Norden grenzt es über landwirtschaftlich genutzte Felder an Puchheim. Östlich der Stadt befindet sich ein breiter Feldstreifen, der von dem Autobahnring A 99 durchzogen wird. Die freien Flächen am Münchner Stadtrand werden derzeit mit einem Gewerbegebiet bebaut (Freiham). Im Süden und Südosten liegt ein größeres Waldgebiet, der Kreuzlinger Forst und die Autobahn A 96. Im Nordwesten befinden sich der künstlich angelegte Germeringer See (Baggersee) und der kleine, bewaldete Parsberg. Im Westen schließt sich der Landkreis Starnberg mit der Gemeinde Gilching an.

 

Bereits in der späten Jungsteinzeit bzw. der frühen Bronzezeit wurden Hügelgräber im Bereich der heutigen Oberen Bahnhofstraße, Ecke Steinbergstraße, angelegt. Aus der Urnenfelderkultur sind ein bronzezeitliches Brandgrab und Siedlungsreste nachweisbar. Aus der Römerzeit stammt eine Villa rustica mit Hypokaustum (Warmluftheizung). Nahe der Augsburger Straße wurde das Grab einer Germanin entdeckt, das durch die Grabbeigaben identifiziert werden konnte. Außerdem wurden mehrere römische Ziegelbrennöfen aufgefunden, von denen einer an der Straße Richtung Alling besichtigt werden kann. Am Krautgartenweg wurde ein Hockergrab freigelegt.

 

Unter der alten St.-Martin-Kirche befinden sich frühmittelalterliche Reihengräber und vorromanische Kirchenreste. 1422 wurde Germering bei Kämpfen im Umfeld der Schlacht bei Alling zerstört. 1448 wurden die beiden Gemeinden erstmals als Mitglied des Landgerichtsbezirks Starnberg genannt.

 

1818 wurden die Gemeinden Germering und Unterpfaffenhofen mit den Gemeindeteilen Kleßheim, Nebel, Streiflach und Wandlheim gebildet. 1852 wechselten die beiden Gemeinden als Steuerdistrikt zum Königlichen Bezirksamt Bruck.

 

Mit dem Bau der Bahnlinie München-Herrsching 1902 begann ein grundlegender Strukturwandel. Harthaus und Neugermering entstanden als neue Siedlungen. Während im Kreuzlinger Forst ein militärisches Tanklager entstand, wurde im heutigen Ortsteil Unterpfaffenhofen die sogenannte WIFO-Siedlung für die Mitarbeiter der militärischen Anlage errichtet. Während des Zweiten Weltkriegs befand sich in Germering ein Außenlager des KZ Dachau. Nach 1945 wuchs die Bevölkerung durch die Aufnahme von Heimatvertriebenen und Flüchtlingen. Die Folge waren erste soziale Wohnungsbauprojekte zwischen 1952 und 1954. Das rapide Wachstum setzte sich in den 1960er und 1970er Jahren – nicht zuletzt durch die Ausweisung neuer Baugebiete – fort. Ab ca. 1978 stabilisierte sich die Entwicklung, und die Stadtplanung konzentrierte sich seitdem auf infrastrukturelle Verbesserungen. Am 1. Mai 1978 wurden die bis dahin eigenständigen Gemeinden Germering und Unterpfaffenhofen im Zuge der Gemeindegebietsreform vereinigt. Bis zur Erhebung zur Stadt am 12. April 1991 war der Ort die größte Gemeinde Bayerns ohne Stadt- oder Marktrecht. Nach München, Ingolstadt, Rosenheim, Freising und Dachau wurde Germering die sechstgrößte Stadt Oberbayerns. Am 1. Oktober 2004 wurde sie zur Großen Kreisstadt erhoben. Die rasante Entwicklung nach dem Zweiten Weltkrieg spiegelt sich in der uneinheitlichen Siedlungsstruktur wider. Neben den dörflichen Ortskernen des alten Germerings und Unterpfaffenhofens gibt es die Hochhaussiedlungen der siebziger Jahre sowie die urbane Architektur des neuen Stadtzentrums mit der Stadthalle.

 

Germering liegt direkt nördlich der A 96 Lindau–München.

Im Osten der Stadt befindet sich der Autobahnring A 99, der die A 96 unter anderem mit den Autobahnen A 8 und A 9 verbindet. Das Teilstück zwischen der A 96 Lindau–München und der A 8 München-Stuttgart ist erst seit dem 19. Februar 2006 vollständig befahrbar. Germering ist über die Autobahnausfahrten Gilching, Germering Süd (beide A 96), sowie Freiham Mitte und Germering Nord (beide A 99) erreichbar.

 

Die B 2 führte, aus München kommend, Richtung Fürstenfeldbruck durch den Ort. Sie wurde im Zuge der Autobahnbauarbeiten in den Osten der Stadt verlegt (Ortsumgehung) und bekam eine eigene Anschlussstelle.

 

Germering ist an die Linie S8 (Herrsching - München Flughafen Terminal) des Münchner S-Bahn-Netzes angebunden. Sie verkehrt auf der Bahnstrecke München–Herrsching, wobei zwei Haltestellen (Germering-Unterpfaffenhofen und Harthaus) innerhalb des Ortes gelegen sind. Bemerkenswert ist, dass die Haltestelle Harthaus bei der Zoneneinteilung des MVV auf der Zonengrenze zwischen Innenraum und erstem Außenraum liegt, die Haltestelle Germering-Unterpfaffenhofen jedoch dem ersten Außenraum angehört. Dies vergünstigt die S-Bahn-Fahrt von Harthaus in die Innenstadt Münchens gegenüber der Fahrt ausgehend von Germering-Unterpfaffenhofen.

 

Es sind vor allem mittelständische Unternehmen aus der metallverarbeitenden und chemischen Industrie ansässig. Daneben finden sich zahlreiche kleinere Unternehmen aus dem Dienstleistungssektor. Größter am Ort ansässiger Arbeitgeber ist CeWe Color. Zahlreiche Unternehmer sind im „Gewerbeverband Germering“ organisiert, der Mitglied im Bund der Selbständigen ist.

 

Es gibt es vier Grundschulen. Ferner finden sich zwei Mittelschulen, die Staatliche Realschule Unterpfaffenhofen sowie das Max-Born-Gymnasium und das Carl-Spitzweg-Gymnasium. Daneben besteht die Eugen-Papst-Schule als sonderpädagogisches Förderzentrum.

 

Kulturelles Zentrum ist die Stadthalle mit ihren kulturellen Einrichtungen wie Stadtbibliothek, Veranstaltungs- und Ausstellungsräumen sowie Gastronomie. Für überregionales Aufsehen sorgte der „rote Faden“, eine rote Linie mit abstrakten Symbolen und Hinweisen, die sternförmig durch den Ort führt. Erwähnenswert ist die musikalische Subkultur in der Cordobar, in der Sportfreunde Stiller und Jamaram in ihrer Anfangszeit oft gespielt und/oder geprobt haben und die insbesondere junge, unbekannte Bands aus der Umgebung fördert. Das Freibad ist bekannt als beliebter Aufenthaltsort an heißen Sommertagen. Ebenso diente es als Drehort des ersten Videoclips der Sportfreunde Stiller zu deren Song Wellenreiten.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

6,41 Quadratkilometer

7.190

1.121 Einwohner pro Quadratkilometer


Mietrendite

Germering gehört zu den aufstrebenden Teilen des Münchner Umlands. Ruhiger, nahezu dörflicher Charakter gepaart mit der schnellen Erreichbarkeit der bayerischen Landeshauptstadt machen Germering vor allem für Familien zu einem gefragten Wohngebiet. In den letzten Jahren ist dies auch in den Immobilienpreisen spürbar, welche sich stark erhöhten. Aus Investorensicht ist jedoch nicht der absolute Kaufpreis entscheidend, sondern das Verhältnis zwischen Mietpreise und Kaufpreisen. Dazu wird in Fachkreisen die sogenannte Mietrendite verwendet. Sie setzt die Jahresmieteinnahmen ins Verhältnis zu dem Kaufpreis einer Immobilie. Je höher die Mietrendite, desto attraktiver das Immobilieninvestment für Investoren. Unsere Experten haben für Sie die Entwicklung der Mietrendite in Germering über die letzten Jahre hinweg in die Lupe genommen. Die Hauptergebnisse dieser Analysen sind im Folgenden dargestellt.

Immobilie verkaufen Germering

Für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter lässt sich eine fallende durchschnittliche Mietrendite über den Betrachtungszeitraum hinweg beobachten. Während die Mietrendite Ende 2014 bei etwa 5% lag, sank diese bis Ende 2017 auf unter 3%. Zwischenzeitlich gab es sehr große Schwankungen über die Zeit hinweg, jedoch handelt es sich bei dem Rückgang der Mietrendite trotz allem um einen statistisch signifikanten Trend. Die Kaufpreise in Germering sind also über den Betrachtungszeitraum um einiges stärker gestiegen als die Mietpreise im selben Zeitraum.

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Auch für mittelgroße Wohnungen ist eine ähnliche Entwicklung der Mietrendite zu beobachten. Während die Mietrendite Ende 2014 bei ca. 4% lag, entwickelte sich diese bis Ende 2017 auf knapp unter 3%. Dies entspricht einem Rückgang um einen Prozentpunkt und einem prozentualen Rückgang um über 25% über den Betrachtungszeitraum bzw. etwa 8% pro Jahr. Auch in diesem Größensegment sind die Mietpreise also weniger stark angestiegen als die Kaufpreise.

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Für größere Wohnung von 80 bis 120 Quadratmeter setzt sich dieser Trend weitgehend fort. In diesem Größensegment lag die durchschnittliche Mietrendite Ende 2014 bei etwa 3,2%, Ende 2017 bei ca. 2,8%. Dies entspricht einem Rückgang der Mietrendite von 0,4 Prozentpunkten bzw. einem prozentualen Rückgang um ca. 12% über den betrachteten Zeitraum bzw. 4% pro Jahr. Auch in diesem Größensegment sind große Schwankungen der Mietrendite über die Zeit erkennbar, was die Signifikanz der Ergebnisse in Frage stellt. Somit sollte dem moderaten Rückgang der Mietrendite nicht zu viel Beachtung geschenkt werden. Tendenziell sind jedoch auch in diesem Größensegment die Kaufpreise im Betrachtungszeitraum stärker gestiegen als die Mietpreise.

Für sehr große Wohnungen über 120 Quadratmeter zeichnet sich hingegen eher ein Seitwärtstrend der Mietrendite für Germering ab. Ende 2014 lag die durchschnittliche Mietrendite bei ca. 2,5%, bis November 2017 hat sich diese, abgesehen von zwischenzeitlich starken Schwankungen, nicht im absoluten Niveau verändert. Die Kaufpreise sind in diesem Größensegment also tendenziell ähnlich stark gestiegen wie die Mietpreise im selben Zeitraum.

 

Insgesamt lässt sich über die verschiedenen Größensegmente hinweg also eher ein Rückgang der Mietrendite für Germering über den betrachteten Zeitraum von drei Jahren erkennen. Die Kaufpreise scheinen tendenziell um einiges stärker gestiegen zu sein als die Mietpreise. Besonders stark ist der Rückgang der Mietrendite für sehr kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter zu erkennen. Ob sich dieser Trend auch in Zukunft fortsetzt und wie sich die Kaufpreise für Germering relativ zu den Mietpreisen entwickeln werden, haben unsere Experten in unserer Rubrik Preise und Prognosen versucht für Sie zu analysieren.

Aktuelle Marktberichte

Zudem stellen wir Ihnen Marktberichte unserer Immobilienmakler Germering zur Verfügung.

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