Immobilie verkaufen Gräfelfing

Immobilie Verkaufen Gräfelfing

Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Gräfelfing verkaufen oder vermieten? Wir halten Sie über die aktuellsten Entwicklungen in Gräfelfing auf dem Laufenden.

Jetzt kostenlose Immobilienbewertung anfordern!

Überblick über die Gemeinde

Gräfelfing ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis München am westlichen Stadtrand von München.

 

Für die Gemeinde Gräfelfing sind die beiden amtlich benannten Gemeindeteile Gräfelfing und Lochham ausgewiesen. Lochham liegt im Wesentlichen nördlich der A 96, während der Gemeindehauptort Gräfelfing südlich davon liegt.

 

Die beiden Ortsteile sind baulich zusammengewachsen. Seit dem Amtlichen Ortsverzeichnis zur Volkszählung 1970 wird deshalb keine separate Einwohnerzahl mehr nachgewiesen. Im Amtlichen Ortsverzeichnis zur Volkszählung 1961 werden folgende Angaben für die beiden Dörfer nachgewiesen: Pfarrdorf Gräfelfing mit 8064 Einwohnern in 1372 Wohngebäuden, und Pfarrdorf Lochham mit 3744 Einwohnern in 760 Wohngebäuden.

Nach Siedlungsspuren aus der Bronze-, Römer- und Merowingerzeit geht die erste urkundliche Erwähnung „Grefolvingas“ auf das Jahr 763 n.Chr. zurück, und zwar anlässlich einer Schenkung an das Kloster in der Scharnitz. Der Name verweist auf eine bajuwarische Sippensiedlung – es existieren Hypothesen, die daraus einen Sippenvater namens „Gra(u)wolf“ erschließen. Im 13. Jahrhundert wird Lochham erstmals erwähnt. Der Name geht höchstwahrscheinlich zurück auf „Lohe“, was zur damaligen Zeit einen lichten Mischwald bezeichnete. Der Sitz der Hofmarksherren Schloss Seeholzen lag an der Würm, an eben jenem Platz, an dem heute das Seniorenheim St. Gisela steht.

 

Jahrhundertelang waren Gräfelfing und Lochham kleine Dörfer an der Würm. Der karge Boden ließ keinen großen Reichtum zu, und die wenigen Höfe standen unter vielfältiger Grundherrschaft. Das erste bayerische Steuerkataster 1809 führte 32 Höfe in Gräfelfing und 18 in Lochham, von denen die meisten 1876 einem Brand zum Opfer fielen. Erst Anfang des 20. Jahrhunderts nahmen die Orte einen rasanten Aufschwung: Ausflugsgaststätten und Villenkolonien entlang der neuen Bahnlinie zum Starnberger See sowie ein Fabrikviertel an der Würm brachten zahlreiche neue Bewohner in die Dörfer. Gräfelfing wurde im Zug der Verwaltungsreformen in Bayern 1818 eine selbständige politische Gemeinde, zu der auch das Dorf Lochham gehörte.

 

Durch den Krieg kamen zwar die Bauplanungen zum Erliegen, die Bevölkerung nahm jedoch durch Ausgebombte aus München, Flüchtlinge und Aussiedler explosionsartig zu, was die Wohnraumbeschaffung zum Problem und zur vorrangigen Aufgabe nach Kriegsende machte. Bürgermeister Paul Diehl und Gemeinderat Winter konnten mit dem vorbildlichen Finanzierungsmodell der Wohnungsbaugenossenschaft ab 1948 die ersten Wohnungen bereitstellen. Obwohl aus Kostengründen durch Errichtung von größeren Wohnblöcken der Grundsatz der Villenbebauung aufgegeben werden musste, hielt man doch an dem seit Jahrzehnten gepflegten Ideal der „Gartenstadt“ fest. Die Bevölkerungszahl stieg kräftig an bis sie sich etwa um das Jahr 1968 bei rund 13.000 einpendelte. Dieser Entwicklung wurde Rechnung getragen durch einen regelrechten „Bauboom“: 1955 entstand zusätzlich zur 1909 erbauten Gräfelfinger Volksschule in Lochham ein Schulgelände mit Grund- und Hauptschule sowie Gymnasium. 1968 folgte das neue Rathaus. 1965 und 1986 kamen Altenheime in Gräfelfing und Lochham hinzu sowie 1984 das Bürgerhaus am Bahnhofsplatz, wohin sich das Ortszentrum von der Würm her im Lauf der Jahre verlagert hatte. Neben die spätgotische Kirche St. Stefan war bereits 1934 eine neue Pfarrkirche an der Bahnhofstraße getreten, die allerdings 1971 wieder einem Neubau weichen musste.

 

Von Anfang an bemühten sich die zu einer politischen Gemeinde vereinigten Orte trotz ihres Wachstums um den Erhalt ihres Charakters einer „Gartenstadt“ - mit lockerer Bebauung und großzügig angelegten Gärten. Die Bevölkerungszahl pendelte sich im Laufe der Jahre bei rund 13.000 Einwohnern ein. In der 30-jährigen kontinuierlichen Amtszeit von Bürgermeister Eberhard Reichert und seinem Vize Josef Schmid ab 1972 verlegte die Gemeinde den Schwerpunkt ihrer Aktivitäten auf den Ausbau der Infrastruktur und die Förderung kulturellen Lebens. Dieses ist auch heute noch geprägt durch Kunstausstellungen im Rathaus, das zweijährige Kulturfestival im Paul-Diehl-Park, Straßen- und Weinfest sowie kulturelle Veranstaltungen im Bürgerhaus. Berühmte Persönlichkeiten leben und lebten in Gräfelfing. Und auch als Kulisse für Dreharbeiten fungierte die Gartenstadt des Öfteren: Von 1987 bis 1993 beispielsweise wurde die Serie „Die glückliche Familie“ mit Maria Schell und Siegfried Rauch in Gräfelfing gedreht. Die Serie handelt von der in Gräfelfing lebenden Familie Behringer, einer typischen Mittelstandsfamilie der späten achtziger Jahre.

 

Gräfelfings Lage am Stadtrand der Landeshauptstadt München und gleichzeitig am „Tor zum Fünf-Seen-Land“ qualifiziert den Ort mit einem hohen Freizeitwert. Der Gewerbesteuerhebesatz beträgt konstant 250 v.H. In unmittelbarer Nähe befinden sich weltbekannte Forschungszentren der Max-Planck-Gesellschaft und der LMU München. Zwei S-Bahnhöfe, ein gut ausgebautes ÖPNV-Netz und direkter Anschluss an die Autobahnen A96 und A99 stellen Standortvorteile des Ortes dar Standortvorteile.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

9,57 Quadratkilometer

13.596

1.420 Einwohner pro Quadratkilometer


Mietrendite

Gräfelfing gehört zu den aufstrebenden Teilen des Münchner Umlands. Ein beschaulicher Charakter, gepaart mit gutem Anschluss zur Münchner Innenstadt, macht diesen Ort vor allem für Familien sehr attraktiv. Wie in vielen Teilen des Münchner Umlands macht sich die steigende Beliebtheit auch in steigenden Immobilienpreisen bemerkbar. In Gräfelfing sind die Preise in den letzten Jahren stark gestiegen, jedoch verglichen mit der bayerischen Landeshauptstadt noch auf einem eher moderaten Niveau.

 

Aus Investorenperspektive sind jedoch nicht die absoluten Kaufpreise entscheidend, vielmehr ist das Verhältnis von erzielbarer Miete zum Kaufpreis relevant. Für dieses Verhältnis wird oft die Mietrendite als entscheidende Kennzahl verwendet. Sie berechnet sich aus den jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum zu bezahlenden Kaufpreis. Je höher die Mietrendite, desto profitabler das Immobilieninvestment. Unsere Experten haben deshalb für Sie die Entwicklung der Mietrendite in Germering analysiert. Die Hauptergebnisse dieser Marktanalyse sind nachfolgend dargestellt.

Immobilie verkaufen Gräfelfing

Für kleine bis mittelgroße Wohnungen in Gräfelfing lässt sich über den Betrachtungszeitraum ein eher steigender Trend der Mietrendite erkennen. Anfang 2015 lag die durchschnittliche Mietrendite bei knapp über 4%, im August 2017 waren es knapp unter 6%. Da in diesem Datensatz jedoch sehr große Schwankungen der Mietrendite im betrachteten Zeitraum erkennbar sind ist dieses Ergebnis einer steigenden Mietrendite in diesem Größensegment eher mit Vorsicht zu genießen und sollte daher für die Gesamtanalyse nicht allzu viel Beachtung finden.

Wohnung verkaufen Gräfelfing

Für mittelgroße bis große Wohnungen lässt sich hingegen ein etwas zuverlässigerer Trend in der Entwicklung der Mietrendite für Gräfelfing ableiten. Während die durchschnittliche Mietrendite Mitte 2015 bei etwa 3% lag, stieg diese bis Mitte 2017 auf ca. 3,5% an. Dies entspricht einer Steigerung der Mietrendite von 0,5 Prozentpunkten bzw. einer prozentualen Steigerungsrate von knapp 17% bzw. über 5% pro Jahr. Auch für dieses Größensegment sind starke Schwankungen in der Mietrendite für Gräfelfing erkennbar.

Haus verkaufen Gräfelfing

Für große Wohnungen über 120 Quadratmeter lässt sich ein deutlich steigender Trend für die Entwicklung der Mietrendite in Gräfelfing erkennen. Während die durchschnittliche Mietrendite im November 2014 noch bei ca. 1,5% lag, stieg diese bis Ende 2017 auf etwa 2,5% an. Dies stellt eine Steigerung von einem Prozentpunkt oder eine Steigerungsrate von ca. 67% über den gesamten Betrachtungszeitraum bzw. ca. 22% pro Jahr dar. Auch wenn es starke Schwankungen in der Entwicklung der Mietrendite in diesem Größensegment gab, stellt dies eine signifikante Erhöhung der Mietrendite dar. Die Kaufpreise sind also für dieses Größensegment über den Betrachtungszeitraum nicht annähernd so stark gestiegen wie die Mietpreise im selben Zeitraum. Zu beachten ist, dass die Mietrendite Ende 2014 mit 1,5% von einem sehr niedrigen Niveau gestartet ist. Eine gewisse Steigerung war daher für die Folgejahre zu erwarten.

 

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass für Germering über die verschiedenen Größensegmente hinweg ein deutlich steigender Trend in der Entwicklung der Mietrendite festzustellen ist. Die Mietpreise sind also im Betrachtungszeitraum stärker gestiegen als die Kaufpreise im gleichen Zeitraum. Dieser Trend ist besonders stark für sehr große Wohnungen zu erkennen. Für dieses Größensegment ist ein sehr starker Anstieg der Mietrendite zu beobachten. Ob sich diese Entwicklung auch zukünftig fortsetzen wird, haben unsere Experten in unserer Rubrik Preise und Prognosen für Sie analysiert.

Aktuelle Marktberichte

Zudem stellen wir Ihnen Marktberichte unserer Immobilienmakler Gräfelfing zur Verfügung.

Unsere Immobilienexperten unterstützen Sie gerne!