Immobilie verkaufen Grünwald

Immobilie Verkaufen Grünwald

Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Grünwald verkaufen oder vermieten? Wir halten Sie über die aktuellsten Entwicklungen in Grünwald auf dem Laufenden.

Jetzt kostenlose Immobilienbewertung anfordern!

Überblick über die Gemeinde

Grünwald ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis München. Sie liegt oberhalb des Isartals südlich der Landeshauptstadt München und gilt als eine der exklusivsten Wohngegenden Deutschlands und als nobler Vorort von München. Es ist eine der reichsten Gemeinden Deutschlands.

 

Unmittelbar angrenzende Nachbargemeinden sind München (eine kurze Grenze von 136 Metern im Norden), Pullach im Isartal (im Westen) und Straßlach-Dingharting (eine Grenze von 124 Metern im Süden der Exklave Forsthaus Oberdill). Ansonsten grenzt die Gemeinde an die gemeindefreien Gebiete Grünwalder Forst im Osten und Perlacher Forst im Nordosten.

 

Bereits in der Bronzezeit (etwa 2000–1000 v. Chr.) war die Gegend besiedelt. Zeugen dieser Zeit sind Funde von Vasen und Urnen sowie Bronzegegenständen, die im Rathaus wie auch im Burgmuseum in Vitrinen präsentiert werden und nach Kulturstufen gegliedert sind. Auch Funde der Urnenfelderzeit (etwa 1000 v. Chr.) wie Messer, Schmuck oder Tongefäße und die Grünwalder Fibel sind ebenfalls in der Halle des Rathauses zu sehen.

 

Auf dem Gemeindegebiet gab es zahlreiche germanische, keltische und auch römische Siedlungen, da sich hier eine Furt durch die (damals noch reißende) Isar befand. Die frühe Geschichte hängt eng mit der Römerstraße zusammen, welche von Salzburg über Rosenheim, Deisenhofen und Oberdill – einen Gemeindeteil von Grünwald – schließlich zur Isar führte. Südlich davon – in einer scharfen Biegung am Georgenstein – lag im späten 3. und im 4. Jahrhundert eine befestigte Siedlung mit einer vollständigen Schmiedeausstattung: die Römerschanze.

 

Die Höfe und Huben gehörten den Großen und Kleineren jener Zeit, den Klöstern und Stiften von Dießen, Schäftlarn und Tegernsee. Später war auf dem Gemeindegebiet eine bäuerliche Ansiedlung der Derbolfinger, die erstmals 1048 unter dem Namen „Derbolvinga“ in den Aufzeichnungen des Klosters Tegernsee Erwähnung fand. Damals waren die Derbolfinger sogenannte Ministerialen (unfreie Dienstmannen) des Grafen von Andechs. Der Derbolfinger Platz im Ortszentrum (heute zugleich die Endhaltestelle der Trambahnlinie 25) erinnert an den ursprünglichen Ortsnamen. Erst als „Derbolfing“ an die Wittelsbacher überging, begann die Geschichte der Hofmark „Groinwalde“. Als Hofmark gehörte sie dem Landesherrn, dem Kurfürsten von Bayern.

 

Aus Derbolvinga (oder Derbolfing) wurde schließlich Grünwald, das erstmals urkundlich 1288 erwähnt wurde. Der Grund für die Namensänderung lag in der Erbauung der Burg Grünwald, die Ende des 13. Jahrhunderts Ludwig der Strenge in der Nähe von Derbolvinga als Burg Grünenwalde erbauen ließ, die anschließend von dessen dritter Frau Mechtild – einer Tochter Rudolfs von Habsburg – bewohnt wurde. Auch ihr Sohn Ludwig, der spätere Kaiser Ludwig der Bayer, besuchte sie dort öfter.

 

Der Niedergang der Burg Grünwald begann, als Max Emanuel, der Eroberer im Türkenkrieg, die Schlösser Schleißheim, Nymphenburg und Dachau bevorzugte. Burg Grünwald verwahrloste zunehmend und wurde infolgedessen als Sondergefängnis des Adels und auch als Pulvermagazin genutzt, bis schließlich 1799 die Auflassung angeordnet wurde. 1879 ging die Burg in nichtadeligen Privatbesitz über.

 

Nicht zuletzt hat auch Karl Valentin mit seinen Geschichten und dem daraus hervorgegangenen Lied „Grünwalder Rittersleut“ Grünwald weit über dessen Grenzen bekannt gemacht – auch wenn diese nicht gerade den wahren Begebenheiten entsprechen.

 

Bis heute ist die Burg das Wahrzeichen der Gemeinde, das lange Zeit als zinnenbewehrtes Jagdschloss den bayerischen Herzögen diente. Heute befindet sich dort ein Zweigmuseum der Prähistorischen Staatssammlung München mit wechselnden Ausstellungen.

 

Erst im Zuge der Verwaltungsreformen in Bayern entstand mit dem Gemeindeedikt von 1818 die heutige Gemeinde Grünwald. Auf dem Marktplatz steht die 1808 gepflanzte Verfassungslinde. Der Zoll für den Isarübergang hat in der Geschichte Grünwalds eine wichtige Rolle gespielt. Das ehemalige Zollhaus befindet sich noch heute auf der Westseite der Brücke.

 

Grünwald war Anfang des 20. Jahrhunderts noch ein Bauerndorf. 1904 wurde die Isarbrücke über die Isar eingeweiht, die fortan die Gemeinden Grünwald und Pullach miteinander verband. Damals war diese in der neuen Stahlbetonbauweise errichtete Brücke mit zwei Dreigelenkbögen mit einer Spannweite von je 70 Metern das am weitesten gespannte Brückenbauwerk dieser Art. 1945 wurde die Brücke in den letzten Kriegstagen gesprengt und später bis 1949 originalgetreu rekonstruiert. Im Jahr 2000 wurde die denkmalgeschützte Brücke schließlich durch einen dem Original nachempfundenen Neubau ersetzt.

 

Ein entscheidender Einschnitt in Grünwalds Geschichte war die Einweihung der Trambahnstrecke München–Grünwald am 13. August 1910. Diese Erschließung gab Grünwald einen starken Entwicklungsimpuls, da nun der Ausflugsverkehr deutlich zunahm und die Einwohnerzahl beständig anstieg. Dennoch behielt Grünwald als beliebter Villenvorort seinen Gartenstadtcharakter.

 

Die Bavaria Filmstudios siedelten sich 1919 im Ortsteil Geiselgasteig direkt am Ortsrand zur Landeshauptstadt München an. Helmut Jedele rettete das Studio Ende der 1950er Jahre vor dem Konkurs und machte es in der Folge zum „Bayerischen Hollywood“. Stars von Billy Wilder bis Wolfgang Petersen festigten in den folgenden Jahrzehnten den Weltruhm des Studios und machten Grünwald über die Grenzen Deutschlands hinaus bekannt.

 

Durch die Nähe zu den Bavaria Studios und seine reizvolle Lage am Isarhochufer wurde Grünwald immer mehr zum schicken Nobelwohnort vieler Reicher und Prominenter wie Senta Berger, Josef von Ferenczy, Joachim Fuchsberger, Uschi Glas, Oliver Kahn, Carlos Kleiber, Patrick Lindner, Uwe Ochsenknecht, Kai Pflaume, Bernhard Rieger, Heinz Rühmann oder auch Modeikone Rudolph Moshammer, der dort bis zu seiner Ermordung in der Nacht zum 14. Januar 2005 in einer Villa in Geiselgasteig lebte. Viele Schauspieler fanden auf dem Waldfriedhof Grünwald ihre letzte Ruhestätte.

 

Heute findet sich hier an der nördlichen Grenze der Gemeinde Grünwald die Bavaria Filmstadt am Geiselgasteig, deren Herz weiterhin die Bavaria Film ist. Mit einem Gelände von 370.000 Quadratmeter ist sie das größte Film- und Fernsehzentrum Europas und wird von vielen Touristen im Rahmen der „Bavaria-Film-Tour“ besichtigt.

 

Nach dem Zweiten Weltkrieg erhielt die Gemeinde Grünwald am 17. Mai 1950 vom Bayerischen Staatsministerium des Inneren ihr Wappen verliehen. Es zeigt in blau auf einem grünen Dreiberg einen silberneren Turm mit Treppengiebel und Zinnenmauer, dessen Tor mit Bayerischen Wecken bedeckt und der von zwei grünen Fichten begleitet ist.

 

1954 war das vorbereitende Trainingslager der deutschen Fußballnationalmannschaft zur Weltmeisterschaft 1954 in der heute so nicht mehr existierenden Sportschule Grünwald. Auch auf das erfolgreiche Endspiel um die Fußball-Weltmeisterschaft 1974 in München gegen die Niederlande bereitete sich die deutsche Nationalmannschaft dort vor.

 

Seit 1955 ist Grünwald ein staatlich anerkannter Erholungsort.

 

Bis 1975 beheimatete Grünwald auch den Fix-und-Foxi-Verlag von Rolf Kauka im sogenannten „Kauka-Schloss“, der heute unter den Namen Rolf Kauka Comics in den USA, Rom, Barcelona, München und Kerken bei Düsseldorf publiziert.

 

Als einzige an München angrenzende Gemeinde kooperiert Grünwald im Bereich der Erwachsenenbildung mit der Münchner Volkshochschule (MVHS), so dass das Volkshochschulprogramm Grünwalds von der MVHS geplant und durchgeführt wird – oft in Zusammenarbeit mit Institutionen und Vereinen.

 

Zum Abschluss der Gebietsreform in Bayern am 1. Mai 1978 wurde die durch den Grünwalder Forst vom übrigen Gemeindegebiet getrennte Exklave mit dem Weiler Laufzorn mit damals etwa 50 Einwohnern an die Gemeinde Oberhaching abgetreten.

 

1986 wurde das Bürgerhaus „Römerschanz“ eröffnet, um Grünwalds Vereinen einen Ort für ihre Aktivitäten zu geben und um darüber hinaus auch Tagungen und Konferenzen zu veranstalten.

 

1994 wurde Grünwald laut Statistik erstmals zur reichsten Gemeinde Deutschlands.

 

Mit einem Gewerbesteuerhebesatz von 240 % zählt Grünwald zu den steuerlich attraktivsten Standorten Deutschlands. Der Vorort ist steuerlich deutlich günstiger als die bayerische Landeshauptstadt München (Gewerbesteuerhebesatz 490 %). Im Jahr 2012 erzielte Grünwald Einnahmen aus der Gewerbesteuer in Höhe von 220 Mio. EUR. Bezogen auf die Einwohnerzahl sind die Gewerbesteuereinnahmen ca. das 55-fache des Bundesdurchschnitts. Im gleichen Zeitraum erzielte das wirtschaftlich starke München mit 1,79 Mrd. EUR lediglich knapp 8-fach so viel Gewerbesteuer, obwohl es ca. 127-fach so viele Einwohner zählt. Gemessen an der gesamten Gewerbesteuer, die in Deutschland im Jahr 2012 abgerechnet wurde (40,42 Mrd. EUR), beträgt der Anteil Grünwalds 0,54 %.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

7,63 Quadratkilometer

11.342

1.486 Einwohner pro Quadratkilometer


Mietrendite

Der Stadtbezirk Grünwald gehört schon seit längerem zu den nobelsten Vororten Münchens. Nirgends sonst im Münchner Umland reihen sich so viele Villen nebeneinander wie in diesem Stadtteil. Auch einige Prominente haben sich in Grünwald niedergelassen. Dies macht sich auch in der Entwicklung der Immobilienpreise bemerkbar. Im Münchner Umland zählt Grünwald zu den absoluten Spitzenreitern in Sachen Miet- und Kaufpreise.

 

Aus Investorensicht sind jedoch nicht die absoluten Preise entscheidend, vielmehr ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Mietpreis ausschlaggebend. Dafür wird häufig die Mietrendite betrachtet. Diese Kennzahl setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie. Eine höhere Mietrendite ist demnach gleichbedeutend mit einer höheren Profitabilität und somit attraktiver für Investoren als eine niedrige Mietrendite. Wie sich die Mietpreise im Stadtbezirk Grünwald über die Zeit entwickelt haben, haben unsere Experten für Sie im Folgenden dargestellt.

Immobilie verkaufen Grünwald

Für mittelgroße Wohnungen von 40 bis 80 Quadratmetern zeichnet sich tendenziell eine Seitwärtsbewegung der Mietrendite ab. Während die durchschnittliche Mietrendite im November 2014 bei ca. 3% lag, hat sich diese bis Ende 2017 kaum verändert. Zwischenzeitlich gab es starke Schwankungen in der Entwicklung der Mietrendite in Grünwald für dieses Größensegment. Die absoluten Werte haben sich jedoch in dem betrachteten Zeitraum kaum verändert. Aufgrund der starken Schwankungen lässt sich ohnehin keine genaue Prognose ableiten, dieses Größensegment sollte also für die Gesamtbetrachtung keine übermäßige Beachtung finden.

Wohnung verkaufen Grünwald

Für größere Wohnungen von 80 bis 120 Quadratmetern lässt sich schon eher ein verlässlicher Trend für die Entwicklung der Mietrendite in Grünwald ableiten. Ende 2014 betrug die durchschnittliche Mietrendite ca. 3,8%, Ende 2017 waren es nur noch etwa 3%. Dies entspricht einem Rückgang von 0,8 Prozentpunkten bzw. 27% respektive 9% pro Jahr. Die Kaufpreise haben sich also im Betrachtungszeitraum in diesem Größensegment deutlich stärker erhöht als die Mietpreise im selben Zeitraum. Auch wenn es in diesem Größensegment ähnlich starke Schwankungen gibt wie für mittelgroße Wohnungen ist dieser Rückgang der Mietrendite als statistisch signifikant anzusehen.

Haus verkaufen Grünwald

Für sehr große Wohnungen über 120 Quadratmeter ist hingegen eine Seitwärtsbewegung für die Entwicklung der Mietrendite in Grünwald zu beobachten. Während die durchschnittliche Mietrendite im November 2014 bei ca. 2,5% lag, veränderte sich diese bis Ende 2017 kaum. Zwischenzeitlich sind sehr starke Schwankungen in der Entwicklung der Mietrendite festzustellen, jedoch ist das Startniveau sehr ähnlich zum Endniveau der Mietrendite in Grünwald für dieses Größensegment. Aufgrund dieser starken Schwankungen lässt sich keine verlässliche Aussage über die tatsächliche Entwicklung der Mietrendite in diesem Größensegment treffen. Der Seitwärtstrend sollte also mit Vorsicht genossen und im allgemeinen Kontext nicht überbewertet werden.

 

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass sich für die meisten Größensegmente für den Stadtteil Grünwald eine Seitwärtsbewegung der Mietrendite beobachten lässt. Nur für das Größensegment von 80 bis 120 Quadratmetern lässt sich ein deutlicher Rückgang der Mietrendite über den betrachteten Zeitraum feststellen. In diesem Größensegment sind also die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen als die Mietpreise, wogegen sich das Verhältnis von Mietpreisen zu Kaufpreisen für die anderen Größensegmente nicht spürbar verändert hat. Ob sich dieser Trend auch in Zukunft für den Stadtbezirk Grünwald fortsetzt, haben unsere Experten in unserer Rubrik Preise und Prognosen für Sie versucht zu analysieren.

Aktuelle Marktberichte

Zudem stellen wir Ihnen Marktberichte unserer Immobilienmakler Grünwald zur Verfügung.

Unsere Immobilienexperten unterstützen Sie gerne!