Immobilie verkaufen Landkreis München

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Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung im Münchner Umland verkaufen oder vermieten? Wir halten Sie über die aktuellsten Entwicklungen im Münchner Umland auf dem Laufenden.

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Landkreis - Übersicht

Mit rund 340.000 Einwohnern gilt das Umland der bayerischen Landeshauptstadt als einwohnerstärkster Landkreis Bayerns.

Die größte Kommune des Münchner Umlands ist Unterschleißheim.

Die Landeshauptstadt München bildet den Verwaltungssitz des Landkreises.

Der Landkreis der bayerischen Landeshauptstadt grenzt an die Landkreise Fürstenfeldbruck, Starnberg, Bad Tölz-Wolfratshausen, Miesbach, Rosenheim, Ebersberg, Erding, Freising und Dachau.

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Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

664,25 Quadratkilometer

340.003

512 Einwohner pro Quadratkilometer


Überblick über die Gemeinden des Münchner Umlands

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Mietrendite

Die Mietrendite ist für die meisten Investoren eines der entscheidenden Kriterien, wenn es um die Entscheidung geht, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen sollen oder nicht. Im Folgenden haben unsere Experten die Entwicklung der Mietrendite für das Münchner Umland über die vergangenen Jahre genau analysiert. Die Ergebnisse davon werden in eigens von uns angefertigten Grafiken dargestellt. Dabei unterscheiden wir in unserer Analyse zwischen verschiedenen Größensegmenten.

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Für kleine Wohnungen gibt es sehr starke Schwankungen in der Mietrendite über die Zeit hinweg. Mitte 2015 lag die durchschnittliche Mietrendite in diesem Größensegment bei etwa 4,5%, Ende 2017 sank diese auf ca. 4%. Die starken Schwankungen in diesem Größensegment sind darauf zurückzuführen, dass die Anzahl möblierter vermieteter Wohnungen über die verschiedenen Zeitpunkte hinweg stark schwankt und somit auch die Mietrendite zu den verschiedenen Zeitpunkten.

 

Anstatt sich also die Mietrendite einzelner Teilgebiete anzuschauen ist es aussagekräftiger, sich die Entwicklung der durchschnittlichen Mietrendite über das gesamte Umland anzuschauen, da sich Schwankungen dadurch besser ausgleichen und eine validere Aussage möglich ist. Insgesamt ist für das Münchner Umland in diesem Größensegment ein leichter Rückgang der Mietrendite über die vergangenen Jahre zu beobachten. Dies spricht dafür, dass die Kaufpreise in den vergangenen Jahren im Münchner Umland für kleine Wohnungen stärker gestiegen sind als die Mietpreise.

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Auch für mittelgroße Wohnungen gibt es starke Schwankungen in der Entwicklung der Mietrendite. Während die durchschnittliche Mietrendite Ende 2014 noch bei etwa 3,4% lag, betrug diese Ende 2017 ca. 3,2%. Es ist also ein leichter Rückgang der Mietrendite über den betrachteten Zeitraum zu erkennen.

Auch hier sind die starken Schwankungen auf das Angebot möblierter Wohnungen zurückzuführen, welche teilweise doppelt so hoch vermietet werden wie unmöblierte Wohnungen mit sonst gleichen Eigenschaften.

Auch in diesem Größensegment sind also die Kaufpreise tendenziell stärker gestiegen als die Mietpreise. Jedoch ist der Unterschied in der Mietrendite zwischen Ende 2014 und Ende 2017 recht gering und die Schwankungen sehr hoch, sodass sich keine abschließende valide Aussage über die Entwicklung der Mietrendite treffen lässt.

Für mittlere bis große Wohnungen ist eine recht ähnliche Entwicklung der Mietrendite zu beobachten. Ende 2014 lag die durchschnittliche Mietrendite in diesem Größensegment bei ca. 3,5%, Ende 2017 waren es etwa 3%. Auch hier ist ein leichter Rückgang der Mietrendite über den betrachteten Zeitraum hinweg erkennbar. Ebenfalls gibt es aber auch in diesem Größensegment sehr starke Schwankungen. Diese sind besonders für den Stadtteil Haar enorm hoch. Dies kann einerseits an dem schon erwähnten Problem möblierter Wohnungen liegen, andererseits auch an Datenqualitätsproblemen. Wie in der Analyse zuvor ist es daher ratsam, sich nicht auf den Trend für einzelne Bereiche verlassen sondern die durchschnittliche Entwicklung über das gesamte Umland zu betrachten.

Für große Wohnungen über 120 Quadratmeter lässt sich ebenfalls ein leicht fallender Trend in der Entwicklung der Mietrendite ableiten. Während die durchschnittliche Mietrendite über das Münchner Umland hinweg Ende 2014 noch bei ca. 3% lag, fiel diese bis Ende 2017 auf etwa 2,3%. Dies hört sich auf den ersten Blick nicht nach einem starken Rückgang an, prozentual gesehen entspricht dies jedoch einem signifikanten Rückgang von ca. 23%. Dies ist trotz der starken Schwankungen in diesem Datensatz als fundamentaler Rückgang der Mietrendite anzusehen.

 

Insgesamt lässt sich festhalten, dass im Umland der bayerischen Landeshauptstadt über alle Größensegmente hinweg ein Rückgang der Mietrendite über die letzten Jahre beobachtbar ist. Die Kaufpreise scheinen in diesem Zeitraum also stärker gestiegen zu sein als die Mietpreise. Ob sich dieser Trend auch in Zukunft fortsetzt, versuchen unsere Experten in unserem Bereich Preise und Prognosen für Sie zu analysieren.

Landkreis-Fakten

Das Münchner Umland erfreut sich vor allem bei Familien in den letzten Jahren zunehmend an Beliebtheit. Hier kann man naturnahes Wohnen mit einer gleichzeitigen Nähe zum Stadtgebiet vereinen. Das Münchner Umland setzt sich dabei aus den Gebieten Feldkirchen, Germering, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Karlsfeld, Ottobrunn, Planegg, Pullach, Taufkirchen und Unterhaching zusammen. Diese Stadtteile stellen wir Ihnen im Folgenden kurz und prägnant vor. Auf diese Weise bekommen Sie einen ersten Eindruck, ob das Münchner Umland auch für Sie zukünftig die richtige Wahl sein könnte.

 

Aschheim

Die Gemeinde Aschheim liegt nordöstlich der bayerischen Landeshauptstadt. Sie grenzt an die Landeshauptstadt München sowie an die Nachbargemeinden Unterföhring und Ismaning im Norden sowie an Kirchheim im Osten und Feldkirchen im Süden.

 

Aying

Die Gemeinde grenzt an die Landkreise Rosenheim, Ebersberg und Miesbach und liegt südöstlich der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Baierbrunn

Die Gemeinde liegt südlich der bayerischen Landeshauptstadt zwischen Schäftlarn und Pullach auf dem westlichen Isarhochufer.

 

Brunnthal

Die Gemeinde befindet sich südlich von München auf der Schotterebene und grenzt an die Nachbargemeinden Taufkirchen, Hohenbrunn, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Aying und Sauerlach.

 

Feldkirchen

Die Gemeinde Feldkirchen im Umland der bayerischen Landeshauptstadt liegt direkt am ehemaligen Flughafen München Riem. Feldkirchen hat sich in den vergangenen Jahren von einer dörflichen Struktur hin zu einer vorstadtähnlichen Gemeinde entwickelt.

Feldkirchen wurde erstmals urkundlich im Jahr 853 erwähnt.  

 

Am 1. Mai 1871 bekam Feldkirchen seinen eigenen Bahnhof. Ab 1972 wurde Feldkirchen an das S-Bahn Netz der Stadt München angeschlossen. 

Im Jahr1937 entstand der Heimstettener See, welcher heute als Naherholungsgebiet und Badesee genutzt wird.

Der Anschluss Feldkirchens an die Autobahn A 99 und A 94 mit den Anschlussstellen Feldkirchen Ost und Feldkirchen West sicherte die überregionale Anbindung des Ortes.

In Feldkirchen gibt es zahlreiche Gewerbegebiete. Eine Reihe von Unternehmen aus der Medizintechnik wie beispielsweise BrainLAB, Schiller oder Pulsion haben sich hier angesiedelt, ebenso bekannte Unternehmen aus anderen Branchen wie Intel, T-Systems und Cadence.

 

Garching bei München

Garching grenzt an die Gemeinden Ismaning, Oberschleißheim, Eching sowie an die Landeshauptstadt München und liegt nördlich der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Germering

Die große Kreisstadt Germering liegt im Landkreis Fürstenfeldbruck und damit westlich der bayerischen Landeshauptstadt.

Im Norden grenzt Germering über landwirtschaftlich bewirtschaftete Felder an Puchheim. Im Süden bzw. Südosten liegt ein Waldgebiet, die A96 sowie der Kreuzlinger Forst. Der angelegte Germeringer Baggersee befindet sich im Nordwesten, ebenso der bewaldete Parsberg. Im Westen grenzt Germering an den Landkreis Starnberg mit der Gemeinde Gilching.

Im Jahr 2004 wurde Germering zur Großen Kreisstadt ernannt.

Die Kreisstadt Germering ist über die Linie S8 an das Münchner S-Bahn-Netz angeschlossen.

Vor allem mittelständische Betriebe aus der chemischen und metallverarbeitenden Industrie haben sich hier angesiedelt. Daneben gibt es einige kleinere Dienstleistungsunternehmen.

Das Schulnetz ist mit vier Grundschulen, zwei Mittelschulen, der staatlichen Realschule Unterpfaffenhofen, der Eugen-Papst-Schule, dem Max-Born-Gymnasium sowie dem Carl-Spitzweg-Gymnasium gut ausgebaut.

 

Gräfelfing

Die Gemeinde Gräfelfing liegt am westlichen Stadtrand der bayerischen Landeshauptstadt.

Sie besteht aus den Gemeindeteilen Lochham und Gräfelfing.

Da die beiden Ortsteile baulich zusammengewachsen sind, wird seit 1970 keine separate Einwohnerzahl mehr ausgewiesen. 

Durch den Krieg nahmen die Bevölkerungszahlen durch Flüchtlinge und Aussiedler explosionsartig zu, was zu einer Wohnraumknappheit führte. Ein paar Jahre nach Ende des Krieges ab 1948 wurden die ersten Wohnungen zur Lösung des Problems der Wohnungsknappheit bereitgestellt. Die Bevölkerungszahl stieg in den kommenden Jahren weiterhin kräftig an.

Gräfelfing weist aufgrund seiner Lage am Tor zum Fünf-Seen-Land einen hohen Freizeitwert auf. Zudem befinden sich das weltbekannte Forschungszentum der Max-Planck-Gesellschaft sowie die LMU München in unmittelbarer Nähe.

 

Grasbrunn

Die Gemeinde Grasbrunn liegt östlich von München.

Im Ortsteil Neukeferloh haben sich einige international agierende Betriebe angesiedelt.

Im Jahr 2003 wurde in der Gemeinde eine moderne Sportanlage für verschiedene Sportarten wie Fußball, Tennis, Beachvolleyball, Leichtathletik und Klettern.

 

Grünwald

Die Gemeinde Grünwald ist liegt südlich der bayerischen Landeshauptstadt oberhalb des Isartals und gilt als nobelster Vorort der bayerischen Landeshauptstadt und als eine der reichsten Gemeinden in ganz Deutschland.

Unmittelbar an Grünwald Grünwald grenzen die Stadt München, Straßlach und Pullach.

 

Viele Prominente schätzten den Stadtteil Grünwald durch seine Lage am Isarhochufer und der Nähe zu den Bavaria Filmstudios. Unter anderem residierten Oliver Kahn, Uwe Ochsenknecht, Kai Pflaume, Heinz Rühmann und Rudolph Moshammer.

 

Haar

Die Gemeinde Haar grenzt östlich an das Stadtgebiet der bayerischen Landeshauptstadt.

Im Norden grenzt die Gemeinde an Feldkirchen, im Osten an Vaterstetten, im Süden Grasbrunn und Putzbrunn und im Westen an den Münchner Stadtteil Trudering-Riem.

 

Hohenbrunn

Die Gemeinde grenzt an Ottobrunn, Putzbrunn, Grasbrunn, Taufkirchen, Brunnthal und Höhenkirchen-Siegertsbrunn und liegt im südöstlich der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Höhenkirchen Siegertsbrunn

Die Kommune grenzt an die Gemeinden Hohenbrunn, Aying und Brunnthal und liegt 17km südöstlich der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Ismaning

Die Gemeinde Ismaning grenzt an Garching, Unterföhring und Aschheim sowie an die Landkreise Freising und Erding und liegt nordöstlich der bayerischen Landeshauptstadt  auf dem rechten Hochufer der Isar.

 

Karlsfeld

Der Vorort Karlsfeld liegt am nordwestlichen Stadtrand der bayerischen Landeshauptstadt.

Die Gemeinde ist durch die S2 an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen. 

Bildungstechnisch hat die Gemeinde einiges zu bieten. So hat sich die Fachoberschule Karlsfeld im Gewerbegebiet angesiedelt. Zudem gibt es eine Grundschule und eine Mittelschule sowie Kindergärten und Hort. Ebenfalls gibt es eine Volkshochschule und eine Verbandsgrundschule.

 

Kirchheim bei München

Die Gemeinde grenzt an die Nachbargemeinden Feldkirchen und Aschheim sowie an den Landkreis Ebersberg und liegt nordöstlich der bayerischen Landeshauptstadt im Osten der Münchner Schotterebene.

 

Neubiberg

Die Gemeinde Neubiberg grenzt an Waldperlach und Neuperlach sowie an die Gemeinden Unterhaching, Ottobrunn und Putzbrunn und liegt südlich der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Neuried

Die Gemeinde Neuried grenzt an die Stadtbezirke Hadern und Thalkirchen-Obersendling sowie an den Forst Kasten und Planegg und liegt südwestlich der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Oberhaching

Die Gemeinde grenzt an die Nachbargemeinden Brunnthal, Taufkirchen, Sauerlach und Straßlach-Dingharting und liegt südlich der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Oberschleißheim

Die Gemeinde grenzt an Garching, Unterschleißheim, Dachau und an die Landeshauptstadt München und liegt nördlich der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Ottobrunn

Die Gemeinde Ottobrunn liegt südöstlich der Landeshauptstadt München.

Die Nachbargemeinden Neubiberg und Taufkirchen liegen 2,4 km bzw. 5,4 km entfernt. Zum Münchner Hauptbahnhof beträgt die Entfernung ca. 15 Kilometer.

 

Planegg

Planegg liegt südwestlich von München im Tal der Würm.

Planegg beinhaltet die Ortsteile Martinsried, Steinkirchen und das Kloster Maria Eich. Die Gemeinde grenzt im Norden an Gräfelfing, Großhadern, Neuried, Krailling und Germering.

 

Pullach

Pullach im Isartal ist bekannt als Sitz des Bundesnachrichtendienstes (BND).

Die Gemeinde liegt südlich von München am westlichen Hochufer der Isar.

Im Norden grenzt die Gemeinde an die Stadtteile Thalkirchen und Solln. Westlich der Gemeinde liegt der Forstenrieder Park.

 

Putzbrunn

Die Gemeinde Putzbrunn grenzt an Ottobrunn, Hohenbrunn, Neubiberg, Grasbrunn und Haar und liegt ca. 15km südöstlich der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Sauerlach

Die Gemeinde Sauerlach grenzt an Straßlach-Dingharting, Otterfing, Brunnthal, Egling, Dietramszell und Oberhaching und liegt 20 km südlich der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Schäftlarn

Die Gemeinde Schäftlarn grenzt an die Nachbargemeinden Straßlach-Dingharting und Baierbrunn sowie an die Landkreise Starnberg und Bad Tölz-Wolfratshausen und liegt südlich von München.

 

Straßlach Dingharting

Die Gemeinde grenzt an Baierbrunn und Oberhaching und liegt südwestlich der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Taufkirchen

Die Gemeinde Taufkirchen liegt südlich von München zwischen Oberhaching und Unterhaching.

Die Gemeinde wird vom Hachinger Bach durchflossen. 

Taufkirchen besteht aus den Ortsteilen Bergham, Am Wald, Taufkirchen, Potzham, Winning und Westerham.

 

Unterföhring

Die Gemeinde grenzt an Ismaning und Aschheim und liegt nordöstlich der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Unterhaching

Unterhaching liegt südlich der bayerischen Landeshauptstadt und ist die zweitgrößte Gemeinde des Umlands der bayerischen Landeshauptstadt.

In Deutschland erlangte Unterhaching Bekanntheit durch die Fußballmannschaft der SpVgg Unterhaching, welche 1999/2000 und 2000/2001 in der Ersten Bundesliga spielte und 2001 den DFB-Hallenpokal gewann.

Die Gemeinde ist außerdem Standort des Senf- und Feinkostherstellers Develey, zudem ist sie Sitz der deutschen Verwaltung des Kaugummiherstellers Wrigley und des Sportartikelanbieters SportScheck.

 

Unterhaching ist durch die S3 an die bayerische Landeshauptstadt angebunden.

 

Unterschleißheim

Die Stadt Unterschleißheim ist die größte Kommune im Landkreis München. Sie grenzt an Oberschleißheim sowie an die Landkreise Dachau und Freising und liegt ca. 17 Kilometer nördlich der bayerischen Landeshauptstadt.

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