Immobilie verkaufen Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt

Immobilie Verkaufen Ludwigsvorstadt Isarvorstadt

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Stadtteil-Übersicht

Die Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt ist der Stadtbezirk 2 der bayerischen Landeshauptstadt München. Der Stadtbezirk setzt sich aus den Stadtteilen Ludwigsvorstadt und Isarvorstadt zusammen.

 

Der Stadtbezirk entstand 1992 aus der Zusammenlegung der Ludwigsvorstadt südwestlich des Stadtzentrums mit den drei Isarvorstadtbezirken Isarvorstadt/Schlachthofviertel, Isarvorstadt/Glockenbachviertel und Isarvorstadt/Deutsches Museum südöstlich davon und umfasst den südlichen Teil der Altstadt wie eine Spange. Mit dem Grüngürtel entlang der Isar, dem Alten Südlichen Friedhof und der Theresienwiese umfasst der Bezirk bedeutende Freiflächen und Grünanteile im südlichen Innenstadtbereich.

 

Die Grenzen des Stadtbezirks bilden von Nord bis Ost der Straßenzug Arnulf-, Sonnen-, Müller-, Rumford- und Zweibrückenstraße, im Südosten die Isar, im Südwesten die Bahngleise des Münchner Südrings und im Westen die Theresienhöhe und die Hackerbrücke. Die Grenze zwischen den beiden Stadtteilen Ludwigsvorstadt und Isarvorstadt verläuft entlang der Lindwurmstraße. Da diese eine Fortsetzung der Sendlinger Straße ist, die in der Altstadt die Grenze zwischen Hacken- und Angerviertel bildet, wurde die Ludwigsvorstadt ursprünglich äußeres Hackenviertel und die Isarvorstadt äußeres Angerviertel genannt. Auch der Südteil der Museumsinsel (südlich der Ludwigsbrücke) gehört zur Isarvorstadt.

 

Nachbarbezirke sind die Maxvorstadt im Norden, Altstadt-Lehel im Nordosten, jenseits der Isar Au-Haidhausen im Osten und Untergiesing-Harlaching im Südosten, Sendling im Süden und die Schwanthalerhöhe im Westen.

 

Die Strukturen und Funktionen des Stadtbezirkes sind von der Entwicklungsgeschichte beeinflusst und je nach Viertel sehr unterschiedlich: Das Bahnhofsviertel um den Hauptbahnhof wurde im Zweiten Weltkrieg durch Luftangriffe der Alliierten großteils zerstört und nach dem Krieg mit Wohn- und Geschäftshäusern wieder aufgebaut. Neben vielen Groß- und Einzelhändlern sind im Umfeld des Bahnhofs zahlreiche Hotels und Gaststätten, Sexshops, Computer- und Elektronikläden und internationale Imbissläden zu finden. Die Straßenszenerie ist stark von Einwanderern vor allem aus der Türkei geprägt. Im sogenannten „Wiesnviertel“ mit der Theresienwiese als Oktoberfestveranstaltungsort, das in der Mitte des 19. Jahrhunderts als repräsentatives Villen- und Mietshausviertel konzipiert worden war, überwiegt heute der Büroraum. Markantestes Bauwerk ist die neugotische Paulskirche. Östlich des Wiesnviertels liegt das Klinikviertel, das durch die Bauten der Innenstadtkliniken der Ludwig-Maximilians-Universität geprägt wird. Bahnhofs- und Klinikviertel werden durch die Schillerstraße verbunden.

 

Noch 1819 zählte die Isarvorstadt nur 2.300 Einwohner und umfasste 183 Häuser und 19 staatliche oder städtische Gebäude. Wegen der zahlreichen Bäche lebten hier vor allem Müller, Gärtner, Milchmänner, Wäscher, Bleicher, Zimmerleute, Floßmeister, Pferdehändler und Tagelöhner in häufig ärmlichen Behausungen. In der heutigen Palmstraße (damals Pechwinkel) lebten die Pechsieder der Stadt. Zwischen Baum- und Auenstraße befand sich das alte Brech- und Pesthaus für Schwerkranke zwischen zwei Stadtbächen gelegen. Ein weiteres Brechhaus befand sich an der heutigen Erhardtstraße. Anfang des 18. Jahrhunderts zog die Bayerische Armee in die Isarvorstadt ein. An der Nordseite der Zweibrückenstraße befand sich der Galgen der Bayerischen Militärjustiz. An der Müllerstraße wurde 1775 ein Militärlazarett errichtet. Auf der heutigen Museumsinsel (damals Kohleninsel) entstand die Kurfürstliche Isarkaserne.

 

Auf der gegenüberliegenden Isarseite errichtete König Maximilian I. 1811 die Schwere-Reiter-Kaserne. König Maximilian II. ließ 1854 in der Kohlstraße auf dem Gelände der heutigen Patentämter eine Reitschule errichten. Weiter entstanden in der Isarvorstadt drei Pulvermühlen und in der Geyerstraße mehrere Artilleriewerkstätten. Daneben gab es aber auch zahlreiche Gärten wie den Herzog-Alberti-Lustgarten, den Claude-Clair-Garten, den Buttermelchgarten und den Wollgarten. Außerdem einige Stadtschlösschen wie das des Hofchirurgs Dominikus Geyer am Pesenbach, das Ruffinischlössl, das Jagdschlössl in der Fraunhoferstraße und das Leopoldschössl an der Blumenstraße. Während der gründerzeitlichen Stadterweiterung entstanden Schlachthof-, Dreimühlen-, Glockenbach- und Gärtnerplatzviertel als Mietshaus- und Gewerbeviertel. Mit dem Schlacht- und Viehhof und den Leder- und Textilbetrieben kamen zahlreiche Juden vor allem aus Galizien und die Isarvorstadt wurde zum Münchner Judenviertel. Daneben etablierten sich zahlreiche Bordelle. In der Weimarer Republik nahm hier die NSDAP ihren Aufstieg. Im Zweiten Weltkrieg wurde die industriereiche Isarvorstadt Ziel der alliierten Bombenangriffe. 226 Gebäude und 3.135 Wohnungen wurden zerstört.

 

Die verbliebenen Mietgebäude aus der Gründerzeit weisen auch heute noch einen sehr hohen, größtenteils gepflegten Altbaubestand auf. Durch die Ausweitung des Citybereichs und Umnutzungen aufgegebener Industrie- und Gewerbeflächen wandelte sich die traditionelle Gewerbestruktur des Bezirks und der Dienstleistungssektor konnte sich als maßgeblicher Arbeitsplatzanbieter in diesen Vierteln etablieren. Noch immer von großer wirtschaftlicher Bedeutung für München ist der Schlachthof München mit dem Fleischgroßmarkt und den zahlreichen Groß- und Einzelhandelsbetrieben des Metzgerhandwerks und des Zulieferbereichs.

 

Durch Modernisierung und Sanierung älterer Wohngebäude und den einhergehenden starken Anstieg des Mietniveaus sowie durch die Errichtung von Eigentumswohnungen auf früheren Gewerbeflächen ist die Sozialstruktur in einzelnen Bezirksteilen in Veränderung begriffen (siehe auch Gentrifizierung). Am deutlichsten ist dieser Prozess in den früheren Wohnquartieren der „einfachen Leute“ im Glockenbach- und Schlachthofviertel sichtbar. In weiten Teilen des Glockenbach- und Gärtnerplatzviertels trifft man mittlerweile fast ausschließlich Bewohner mit hohem Einkommen an. Beide Stadtteile zählen heutzutage zu den teuersten der Stadt. Der Umbau des ehemaligen Arbeitsamts durch Designer Philippe Starck und des unmittelbar angrenzenden ehemaligen AOK-Gebäudes zum Isar-Stadtpalais werden als besondere Beispiele für Gentrifizierung in München angeführt. Das Heizkraftwerk in der Müllerstraße wurde zum Luxuswohnobjekt The Seven umgebaut, welches beim Erstbezug 2014 mit die teuersten Wohnungen der Stadt beinhaltete.

 

Des Weiteren gelten beide Viertel als Zentren der Schwulenszene. Im Gegensatz zu der Wandlung im Glockenbach- und Gärtnerplatzviertel weisen andere Teile des Stadtbezirks eine relativ hohe Zahl von Arbeitslosen und Sozialhilfeempfängern und einen über dem Stadtdurchschnitt liegenden Ausländeranteil auf.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

4,4 Quadratkilometer

54.915

12.477 Einwohner pro Quadratkilometer


Mietrendite

Die Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt zählt schon seit einiger Zeit zu den begehrtesten Wohnlagen Münchens. Das innerstädtische Flair, gepaart mit einer Vielzahl kleinen Geschäften und Bars macht diesen Stadtbezirk vor allem bei jüngerem Publikum sehr beliebt. Dies spiegelt sich auch in den Immobilienpreisen wieder, welche zu den höchsten in ganz München zählen.

 

Für Investoren ist jedoch nicht der absolute Kaufpreis entscheidend, vielmehr ist die Relation von Mietpreisen zu Kaufpreisen entscheidend. Dafür wird häufig die sogenannte Mietrendite verwendet. Sie setzt die jährlich zu erzielenden Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie. Unsere Experten haben für Sie die Entwicklung der Mietrendite in Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt analysiert und die Hauptergebnisse nachfolgend zusammengetragen.

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Für sehr kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter ist tendenziell eine Seitwärtsbewegung für die Entwicklung der Mietrendite in der Ludwigsvorstadt zu beobachten. Anfang 2015 lag die durchschnittliche Mietrendite bei ca. 3,5%, bis Ende 2017 hat sich diese kaum verändert. Zwischendurch gab es im Betrachtungszeitraum immer wieder starke Schwankungen der Mietrendite über die Zeit, was die Aussagekraft der Analyse in diesem Größensegment deutlich einschränkt.

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Für mittelgroße Wohnungen ist ebenfalls ein Seitwärtstrend in der Entwicklung der Mietrendite zu erkennen. Ende 2014 lag die Mietrendite bei ca. 2,7%, ebenso wie im November 2017. Auch in diesem Größensegment gab es starke Schwankungen der Mietrendite über die Zeit, was die Aussagekraft dementsprechend einschränkt.

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Für größere Wohnungen von 80 bis 120 Quadratmetern lässt sich hingegen eine bessere Aussage über die tatsächliche Entwicklung der Mietrendite für den Stadtbezirk Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt treffen. Während die durchschnittliche Mietrendite im November 2014 bei ca. 2,8% lag, stieg diese bis Ende 2017 auf etwa 3,3% an. Dies entspricht einer Steigerung von 0,5 Prozentpunkten bzw. einer prozentualen Steigerung von ca. 18% über den Betrachtungszeitraum und etwa 6% pro Jahr. Auch in diesem Größensegment gab es über die Zeit starke Schwankungen in der Entwicklung der Mietrendite für den Stadtbezirk Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, jedoch ist der beobachtete Anstieg trotzdem als statistisch signifikant zu betrachten. Die Mietpreise sind also für dieses Größensegment im Beobachtungszeitraum stärker gestiegen als die Kaufpreise im gleichen Zeitraum.

Auch für sehr große Wohnungen über 120 Quadratmeter lässt sich ein tendenziell steigender Trend für die Entwicklung der Mietrendite im Stadtbezirk Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt erkennen. Im November 2014 lag die durchschnittliche Mietrendite noch bei ca. 2,7%, Ende 2017 waren es etwa 3%. Dies entspricht einer Steigerung von 0,3 Prozentpunkten bzw. einer prozentualen Steigerung von 11% über den Betrachtungszeitraum bzw. knapp 4% pro Jahr. Auch in diesem Größensegment sind starke Schwankungen in der Entwicklung der Mietrendite zu erkennen. Somit ist auch hier die Aussagekraft über die tatsächliche Entwicklung eher eingeschränkt.

 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass für die meisten Größensegmente im Stadtbezirk Ludwigsvorstadt Isarvorstadt ein Seitwärtstrend in der Entwicklung der Mietrendite von Ende 2014 bis Ende 2017 festzustellen ist. Auch gab es über alle Größensegmente starke Schwankungen im Datensatz, sodass eine abschließende Aussage über die tatsächliche Entwicklung als schwierig angesehen werden kann. Das einzige Größensegment, in dem ein stabiler Trend abgeleitet werden kann, stellt das Segment von 80 bis 120 Quadratmetern dar. Hier ist tendenziell ein Aufwärtstrend der Entwicklung der Mietrendite zu beobachten. In diesem Größensegment haben sich also die Kaufpreise weniger stark erhöht als die Mietpreise im selben Zeitraum. Ob sich dieser Trend auch zukünftig fortsetzen wird haben unsere Experten in unserer Rubrik Preise und Prognosen versucht für Sie zu analysieren.

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