IMMOBILIE Verkaufen Neuhausen-Nymphenburg

Immobilie Verkaufen Neuhausen Nymphenburg

Sie wollen Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Neuhausen-Nymphenburg verkaufen oder vermieten? Wir halten Sie über die aktuellsten Entwicklungen des Stadtteils auf dem Laufenden.

haus verkaufen neuhausen nymphenburg - Stadtteil-Übersicht

Neuhausen-Nymphenburg ist der Stadtbezirk 9 der bayerischen Landeshauptstadt München. Im Jahr 1992 fusionierten Neuhausen und Nymphenburg zum heutigen Stadtbezirk.

 

Der Stadtbezirk 9 reicht vom Marsfeld am Innenstadtrand bis zum Schlosspark Nymphenburg im Westen und erstreckt sich in seiner Nord/Süd-Ausdehnung vom Olympiapark über die Villenkolonie Gern bis zu den Gleisanlagen Hauptbahnhof-Pasing.

 

Nachbarbezirke sind Moosach im Norden, Milbertshofen-Am Hart im Nordosten, Schwabing-West und die Maxvorstadt im Osten, die Schwanthalerhöhe im Südosten, Laim im Süden sowie Pasing-Obermenzing im Westen.

 

Typisch für den Bezirk ist seine Mischung unterschiedlicher städtebaulicher Bereiche.

 

Vorstufe eines Villenviertels sind die am Schlossrondell gelegenen zehn symmetrisch in zwei Fünfergruppen gegliederten Palais, die zwischen 1728 und 1758 für höhere Hofbedienstete errichtet wurden und eigentlich Ausgangspunkt einer nie verwirklichten „Carlstadt“ (nach dem Muster der Stadt Karlsruhe) sein sollten. Alte Gemälde zeigen reges Straßenleben auf den Wegen innerhalb dieser Bebauung mit der stadtmauerartigen Einfassung (z.B. Canaletto, Nymphenburg von der Stadtseite). In Nymphenburg entstand dann von da aus gehend besonders seit Ende 19. Jahrhunderts im Umfeld der Auffahrtsalleen zur Schlossanlage ein repräsentatives Wohnviertel, in dem sich zahlreiche Beispiele gründerzeitlicher Architektur erhalten haben, wie die Villenkolonien Neuwittelsbach und Gern.

 

Die erste Erwähnung ist 1170 als Niwenhusen, namensgebend der Gutshof des Rudolfus de Niwenhusen. Im am 1. Januar 1890 eingemeindeten Neuhausen, das zur Spätgründerzeit schon ein prosperierendes Stadtviertel war, prägen Wohn- und Geschäftshäuser in geschlossener, dichter Blockbebauung das Bild. Entlang der Arnulfstraße und deren Nebenstraßen sind dies häufig wohnungsgenossenschaftliche Bauten wie die teilweise unter Denkmalschutz stehende Versuchssiedlung des Bayerischen Post- und Telegraphenverbandes und die Siedlung Neuhausen. Nördlich des Rotkreuzplatzes findet man mehr Villen und Bürgerhäuser der Gründerzeit.

 

Im Süden entlang der Gleisanlagen herrschen teils großflächige gewerbliche Nutzungen vor, welche jedoch (z. B. an der Arnulfstraße) infolge der Privatisierung der Bahnanlagen weiter zurückgehen. Mittelpunkt und urbanes Zentrum des Stadtteils ist der Rotkreuzplatz.

Viel gut erhaltene Bausubstanz aus der Gründer- und Zwischenkriegszeit mit dem reichen Angebot an Grünflächen verleihen Neuhausen eine hohe Wohnqualität. Während die Altbauquartiere im Umfeld von Nymphenburger Straße und Blutenburgstraße schon länger Heimat für die gehobene Mittelschicht sind, bieten die teils weniger prunkvoll ausgeführten Jahrhundertwendegebäude im Umfeld von Schulstraße und Donnersbergerstraße Wohnraum für unterschiedlichste Bevölkerungsgruppen.

Jedoch hat auch hier die sogenannte Gentrifizierung Einzug gehalten, indem Straßenzüge umgestaltet und Altbauten saniert wurden. Zudem fanden zahlreiche Umwandlungen in Eigentumswohnungen statt und ehemals einfache Ladenlokale wurden zu Architekturbüros, alternativen Geschäften sowie Bars und Speiselokalen. Aus diesem Grunde verlängerte der Stadtrat 2006 die Erhaltungssatzung für dieses Quartier, um der Verdrängung angestammter Bewohner entgegenzuwirken.

 

Am 1. Januar 1899 wurde die bis dahin selbstständige Gemeinde Nymphenburg in die Stadt München eingemeindet.

 

Benannt ist der Stadtteil nach dem Schloss Nymphenburg, der früheren Sommerresidenz der bayerischen Kurfürsten und Könige. Heute ist das Schloss zusammen mit dem Schlosspark Nymphenburg eine der beliebtesten Sehenswürdigkeiten Münchens.

 

Gleich neben dem Schloss liegt die 1747 von Kurfürst Max III. Joseph gegründete Porzellanmanufaktur Nymphenburg, das Marstallmuseum Nymphenburg und das Museum Mensch und Natur. An den Schlosspark grenzt auch der Botanische Garten; seinem Eingang gegenüber liegt das Bayerische Landesamt für Maß und Gewicht. Der Hirschgarten, der Grünwaldpark und der an den Bezirk angrenzende Olympiapark ergänzen das reiche Angebot an Grün- und Erholungsflächen.

Zugleich ist der Bezirk aber auch durch die Anbindung der Autobahn A 8 an das Stadtgebiet und durch ein Teilstück des Mittleren Rings mit einem hohen Verkehrsaufkommen belastet. Seit der ab 1. Mai 1996 gültigen Stadtgebietsgliederung, bei der Teile von Neuhausen und Nymphenburg, die zuvor zum alten zehnten Stadtbezirk gehörten, wieder eingegliedert wurden, hat Neuhausen-Nymphenburg mit rund 96.000 Einwohnern nach Ramersdorf-Perlach die zweithöchste Einwohnerzahl der Münchner Bezirke. Im Norden von Neuhausen, zwischen Gern und Moosach liegt der Ortsteil Nederling, im Nordosten der Ortsteil Ebenau.

 

Am Romanplatz lag 1890 bis 1916 der Volksgarten Nymphenburg, zu seiner Zeit der größte Vergnügungspark Deutschlands.

 

Die Arbeitsplätze des Bezirks liegen neben Handel und Dienstleistungssektor zum großen Teil im öffentlichen Bereich. Außer der Niederlassung der Deutschen Bahn, dem Bundeswehr-Verwaltungszentrum, dem Bayerischen Landeskriminalamt sowie zahlreichen Krankenhäusern wie dem Rotkreuz-Krankenhaus, dem Deutschen Herzzentrum, dem Krankenhaus Barmherzige Brüder und dem Dritten Orden liegen auch große Sozialeinrichtungen im Bezirk. 1929 wurde an der Wendl-Dietrich-Straße 20 die älteste Stadtjugendherberge Deutschlands errichtet, deren 2014 geplanter Erweiterungsbau sich mit großflächigen geschwungenen Verglasungen zum angrenzenden Winthirplatz öffnen soll. Bis 2021 wird das Strafjustizzentrum München am Leonrodplatz errichtet. Dort werden 1300 Menschen arbeiten.

 

Der Ausländeranteil Nymphenburgs ist gering, in Neuhausen durchschnittlich. Bezüglich der Altersverteilung ist Neuhausen das jüngere der beiden Viertel.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

12,91 Quadratkilometer

99.821

7.729 Einwohner pro Quadratkilometer


WOHNUNG VERKAUFEN Neuhausen nymphenburg - MIETRENDITE

Der Stadtbezirk Neuhausen Nymphenburg gehört zu den gefragtesten Stadtteilen Münchens. Die gute Anbindung zur Innenstadt sowie die gleichzeitige Nähe zum Nymphenburger Schlosspark machen Neuhausen Nymphenburg durch die Bevölkerung hinweg beliebt. Dies macht sich auch in den Immobilienpreisen in diesem Stadtbezirk bemerkbar, welche im Vergleich zu den anderen Stadtteilen der bayerischen Landeshauptstadt überdurchschnittlich hoch sind.

 

Aus Investorenperspektive ist jedoch nicht allein der Kaufpreis einer Immobilie entscheidend. Vielmehr ist das Verhältnis von Mieteinnahmen relativ zum Kaufpreis relevant. Dafür wird oft die sogenannte Mietrendite als Kennzahl verwendet. Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie. Unsere Experten haben für Sie die Entwicklung der Mietrendite für Neuhausen Nymphenburg analysiert und die Hauptergebnisse nachfolgend dargestellt.

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Für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter lässt sich ein sinkender Trend in der Entwicklung der Mietrendite für den Stadtbezirk Neuhausen Nymphenburg beobachten. Während die durchschnittliche Mietrendite Ende 2014 noch bei etwa 3,8% lag, fiel diese bis November 2017 auf ca. 3%. Dies entspricht einem Rückgang von 0,8 Prozentpunkten bzw. einem prozentualen Rückgang um ca. 20% über den betrachteten Zeitraum respektive ca. 7% pro Jahr. Die Kaufpreise scheinen also stärker gestiegen zu sein als die Mietpreise im selben Zeitraum.

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Für mittelgroße Wohnungen lässt sich hingegen ein eher gegensätzliches Bild für die Entwicklung der Mietrendite feststellten. Im November 2014 betrug die durchschnittliche Mietrendite ca. 3,3%, Ende 2017 waren es etwa 3,8%. Dies stellt einen Anstieg um 0,5 Prozentpunkte bzw. eine prozentuale Steigerungsrate von 15% über den Betrachtungszeitraum respektive 5% pro Jahr dar. In diesem Größensegment scheinen also die Mietpreise über den Beobachtungszeitraum hinweg stärker gestiegen zu sein als die Kaufpreise im gleichen Zeitraum.

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Für mittelgroße bis große Wohnungen lässt sich tendenziell ein fallender Trend in der Entwicklung der Mietrendite für den Stadtbezirk Neuhausen Nymphenburg beobachten. Ende 2014 betrug die durchschnittliche Mietrendite ca. 3,4%, im November 2017 lag diese bei etwa 2,9%. Dies entspricht einem Rückgang von 0,5 Prozentpunkten bzw. einem prozentualen Rückgang um etwa 15% über den Betrachtungszeitraum und respektive ca. 5% pro Jahr. Die Mietpreise scheinen im Betrachtungszeitraum also stärker gestiegen zu sein als die Kaufpreise im selben Zeitraum. Anzumerken ist, dass es starke Schwankungen der Mietrendite über die Zeit hinweg gab. Somit ist eine Aussage über die tatsächliche Entwicklung der Mietrendite in diesem Größensegment mit Vorbehalt zu treffen. Der fallende Trend sollte nicht isoliert, sondern eher im Gesamtkontext gesehen werden.

Für sehr große Wohnungen über 120 Quadratmeter ist tendenziell ein Seitwärtstrend in der Entwicklung der Mietrendite für Neuhausen Nymphenburg zu beobachten. Die durchschnittliche Mietrendite lag Ende 2014 bei knapp über 2,5% und hat sich bis Ende 2017 bis auf zwischenzeitliche Schwankungen kaum verändert. Die Kaufpreise scheinen also in diesem Größensegment ähnlich stark gestiegen zu sein wie die Mietpreise im gleichen Zeitraum.

 

Insgesamt ist festzustellen, dass über die Größensegmente hinweg kein einheitliches Bild über die Entwicklung der Mietrendite für den Stadtbezirk Neuhausen Nymphenburg erkennbar ist. Während für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter und mittelgroße bis große Wohnungen von 80 bis 120 Quadratmeter eher ein Rückgang der Mietrendite im Beobachtungszeitraum zu erkennen ist, stieg die Mietrendite im Größensegment von 40-80 Quadratmetern im Gegensatz dazu moderat an. Für sehr große Wohnungen ist hingegen ein Seitwärtstrend der Mietrendite zu beobachten. Ob sich dieser Trend auch zukünftig fortsetzen wird, haben unsere Experten in unserer Rubrik Preise und Prognosen für Sie versucht zu analysieren.

AKTUELLE MARKTBERICHTE UND PROGNOSEN

In unserer Kategorie Preise und Prognosen finden Sie Prognosen der Entwicklung der Immobilienpreise Neuhausen Nymphenburg.

Zudem stellen wir Ihnen Marktberichte unserer Immobilienmakler Neuhausen Nymphenburg zur Verfügung.