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Immobilie Verkaufen Pullach

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haus verkaufen pullach - Übersicht

Pullach im Isartal ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis München. Die östliche Gemeindegrenze wird von der Isar markiert, an deren linkem Ufer Pullach liegt. Bekannt ist Pullach als Sitz des Bundesnachrichtendienstes (BND).

 

Pullach liegt am westlichen Hochufer der Isar südlich von München.

 

Pullach liegt in der während mehrerer Eiszeiten entstandenen Münchner Schotterebene. Die Isar hat sich seitdem 40–50 m eingegraben und ein Hochufer ausgebildet. Am Fuß des Hochufers wurde die Grundwasserschicht angeschnitten, so dass dort zahlreiche Quellen zu Tage treten.

 

Nachbargemeinden sind Grünwald am gegenüberliegenden Isarhochufer sowie südlich Baierbrunn. Im Norden grenzt Pullach an München, namentlich die Stadtteile Solln und Thalkirchen. Im Westen liegt das gemeindefreie Waldgebiet Forstenrieder Park.

 

Die Gemeinde Pullach im Isartal teilt sich in fünf Ortsteile: Gartenstadt, Großhesselohe, Isarbad, Höllriegelskreuth und Pullach.

 

Die Gartenstadt wurde in 1920er Jahren zwischen Höllriegelskreuth und Pullach westlich der Bahnlinie erbaut. In der Gartenstadt dominieren Reihen- und Einfamilienhäuser in lockerer Bebauung. Die Straßen tragen für Siedlungen dieser Art typische Namen wie Ahornallee, Tannenstraße und Siedlerweg. Von den ursprünglichen Häusern sind nur wenige erhalten, das einzige unverändert erhaltene Haus befindet sich in der Josef-Heppner-Str. 11 (Liste der Baudenkmäler der Gemeinde Pullach).

 

Großhesselohe liegt im Norden der Gemeinde Pullach zwischen München-Solln und Isar.

  

Die bekannte Waldwirtschaft befindet sich am südöstlichen Ortsrand auf dem Isarhochufer. Bereits 776 wurde auf dem Areal ein Gutshof, die Schweige Hesselohe, urkundlich erwähnt. 1301 wurde sie vom Münchner Heilig-Geist-Spital erworben und ab 1330 von der Stadt München verwaltet. Das dort gebraute Bier und die idyllische Lage sorgten bei der Münchner Stadtbevölkerung für eine große Anziehungskraft. 1779 erlaubte Kurfürst Karl Theodor sogar die Abhaltung eines Jahrmarkts.

Der zur Wirtschaft gehörende Vergnügungspark bot „Kaffee, etwas Wein, Bier, Brod und Tabak in Menge, Tanz und Minnespiel. Letzterem ist das Wäldchen in der Nähe des Wirtshauses viel günstiger…“, wie Christian Müller 1816 berichtete. Die Umbenennung in „Großhesselohe“ zu Beginn des 19. Jahrhunderts diente als Abgrenzung zum sog. „Kleinen Hesselohe“, einem ab 1792 neu im Englischen Garten entstandenen Tanz- und Vergnügungsplatz. Schließlich wurde der Name auf den mittlerweile entstandenen Ort übertragen.

 

Den Westen des Ortes durchqueren die Strecke Solln–Wolfratshausen der S-Bahn München (mit dem Haltepunkt Großhesselohe Isartalbahnhof) sowie der stillgelegte Abschnitt Thalkirchen–Großhesselohe der Isartalbahn. Im Jahre 1988 wurde dieser stillgelegte Bahnhof an der nunmehr S-Bahn Haltestelle Großhesselohe in ein Brauhaus mit Wirtschaft dem damaligen „Isarbräu“ umgestaltet. Die neuen Eigentümer, ein Notar und Architekt, vollzogen langwierig und mit großen finanziellen Aufwand diese Nutzungsänderung. Die damalige erste Hausbrauerei im Münchner Randgebiet sorgte jahrelang aufgrund ihrer Besuchszahlen für eine starke Veränderung des Ortsteiles. Nach einem Jahrzehnt liebloser Vernachlässigung, wurde das „Isarbräu“, welches um das Jahr 2000 herum den Hauseigentümer wechselte, von den Wirtsleuten des Rabenwirt im Ortsteil Pullach, Familie Abenteuer, im November 2013 renoviert eröffnet. Seitdem lautet der Name „Isartaler Brauhaus“.

 

Im Norden Großhesselohes stehen noch Reste des Staatsbahnhofs der Bayerischen Maximiliansbahn, der am 31. Mai 1981 aufgegeben wurde. Jenseits der Bahnstrecke München–Holzkirchen, im nördlichsten Zipfel Großhesselohes, liegt am Isarufer die „Adolf-Wenz-Siedlung“. Diese ist nach dem hier früher ansässigen Tonwerk benannt, das die Ziegel für die erste Eisenbahnbrücke und die Münchner Trottoirs brannte. Die Siedlung ist mit dem Auto vom übrigen Gemeindegebiet aus nur über das Münchner Stadtviertel Thalkirchen oder eine steile Privatstraße zu erreichen.

  

Im nach Franz Höllriegel benannten Ortsteil Höllriegelskreuth befindet sich der Großteil der Pullacher Gewerbe- und Industrieunternehmen. Das Gebiet wurde in jüngerer Zeit durch zwei Lebensmittelmärkte ergänzt, die auf dem Gelände des ehemaligen „Großmarktes Pullach“ sowie einer Holzhandlung errichtet wurden. Östlich der S-Bahn-Trasse entstanden in den letzten Jahren zudem die sog. Garden Offices (engl., „Gartenbüros“), zu denen auch die neue Zentrale der Sixt AG gehört.

 

Dieser Ortsteil besteht nur aus wenigen Häusern, dem ehemaligen Bade- und dem Kurhaus am Fuß des Hochufers direkt am Isarkanal, sowie dem Isarkraftwerk und einigen kleineren Bauten. Er wird oftmals nicht als eigener Gemeindeteil angesehen.

 

Der Ortsteil Pullach um den Kirchplatz bildet den Kern der Gemeinde. Am Kirchplatz befinden sich das Pullacher Bürgerhaus, die alte Heilig-Geist-Kirche sowie das denkmalgeschützte Gasthaus Rabenwirt, dessen Geschichte 1852 mit einer Bierzäpflerei für die Arbeiter an den nahegelegenen Steinbrüchen begann. 1852 erhielt der damalige Wirt eine Vollkonzession und der spätere Eigentümer und Wirt, Anton Köck, betrieb das Gasthaus erfolgreich, bis zum Tode seiner Frau 1888.

Im Anschluss daran verpachtete er es ab diesem Zeitpunkt an den Bildhauer und Initiator der Künstlergemeinschaft „die Raben“, Josef Heppner, welcher damals erst die Wirtstochter Anna Iberl aus der Gaststätte Iberl in Solln gehelicht hatte und sich dort jüngst als Wirt verdingte. Familie Heppner erwarb das Anwesen 1899, baute es infolgedessen bis 1903 zusätzlich mit einem großzügigen Villenanbau nördlich des Anwesens aus und schuf Platz für damals bis zu 5000 Gäste. Nach einer wechselvollen Geschichte und dem Verkauf durch die Söhne der Familie Heppner an eine familiäre Verschwägerung in den 1930er Jahren, wurde das Gebäude ab 1985 bis 2015 von den Hauseigentümern und den nunmehr seit dem Jahr 2000 neuen Wirten und Pächtern, Sibylla & Klaus Abenteuer, umfangreich saniert.

Am Isarhochufer ist die Jugendherberge Burg Schwaneck zu finden. Das Gelände des Bundesnachrichtendienstes erstreckt sich östlich der S-Bahn-Linie bis zur Isar und wird von der Heilmannstraße in der Mitte in zwei Teile geteilt. An der Wolfratshauser Straße befindet sich das Pater-Rupert-Mayer-Schulzentrum; das Otfried-Preußler-Gymnasium Pullach und das Freizeitbad befinden sich nahe der S-Bahn an der Hans-Keis-Straße. Die Freiwillige Feuerwehr Pullach hat mit ihrem Standort im komplett renovierten und erweiterten Feuerwehrhaus in der Kagerbauerstraße eine zentrale Lage.

 

Der Forstenrieder Park hat ein großes Wildgehege und ist ein beliebtes Ausflugsziel für Radler, Inlineskater und Spaziergänger. Außerdem bietet der Park Wildschweinen ein Zuhause, deswegen ist er größtenteils eingezäunt und mit Gattern versehen.

 

Pullach liegt am Hochufer der Isar. Diese hat sich hier etwa 40–50 m Meter tief in die Münchner Schotterebene hineingegraben. Oben entlang des Hochufers führt ein Fuß- und Radweg von der Großhesseloher Brücke bis über das Südende von Pullach an der Grenze zu Buchenhain hinaus. Der Weg bietet schöne Ausblicke auf das Isartal und bei klarer Sicht einen Fernblick auf die Zugspitze und das Karwendel von einem Aussichtsplatz nahe der Burg Schwaneck.

 

Unten im Isartal hat die Isar die Grundwasserschichten angeschnitten, so dass es an vielen Stellen Quellen gibt. Früher dienten diese auch zur Trinkwassergewinnung von Pullach und mittels einer rund viereinhalb Kilometer langen Wasserleitung auch zur Trinkwasserversorgung von Schloß Fürstenried. Heute speisen sich daraus einige artenreiche Feuchtbiotope.

 

Der Isarkanal wird im Sommer von Flößen befahren. Am Wasserkraftwerk Pullach rutschen die Flöße auf einer Floßrutsche mit 11 m Höhenunterschied herunter. Zu besichtigen am besten am Wochenende im Sommer etwa zwischen 14 und 17 Uhr.

 

Im Ortsteil Großhesselohe ist die überregional bekannte Waldwirtschaft, ein Jazz-Biergarten.

 

Die Isartalbahn verläuft in Nord-Süd-Richtung durch Pullach und war für die Entwicklung der Gemeinde im 20. Jahrhundert ausschlaggebend. Sie führt nun als Linie S7 des MVV von München nach Wolfratshausen und führte ehemals auch weiter bis Bichl. Im Gemeindegebiet liegen die von der Linie S7 meist alle 20 Minuten bedienten S-Bahn-Haltestellen Großhesselohe Isartalbahnhof, Pullach und Höllriegelskreuth. Am Nordrand der Gemeinde mündet die Bahnlinie heute in den Streckenverlauf der Bahnstrecke München–Holzkirchen ein. Diese quert dort mit der Großhesseloher Brücke im Pullacher Gemeindegebiet die Isar.

 

Ein Fuß- und Radweg unterhalb der Gleise der Großhesseloher Brücke führt nach München-Harlaching (Menterschwaige) und Grünwald.

 

Pullach liegt an der südlichen Ausfallstraße von München nach Wolfratshausen. Die Alte Wolfratshauser Straße durch Pullach ist heute nur mehr eine Ortsstraße, die B 11 wird über die 1957 angelegte Trasse westlich an den Pullacher Wohngebieten vorbeigeführt.

 

Pullach ist über die Staatsstraße 2872 mit der Grünwalder Isarbrücke im tief eingeschnittenen Isartal mit Grünwald verbunden.

 

Die nächsten Autobahnauffahrten sind Forstenried und Schäftlarn an der Garmischer Autobahn 95 sowie Oberhaching am Zubringer A 995 zur Autobahn München-Salzburg A 8.

 

In der Heilmannstraße hat der Bundesnachrichtendienst seinen Sitz.

 

Die Vorgängerorganisation des BND, die Organisation Gehlen, wurde im Jahr 1947 auf dem Gelände der Reichssiedlung Rudolf Heß und des Führerhauptquartiers Siegfried angesiedelt. Die Reichssiedlung wurde in den Jahren 1936 bis 1938 als Wohnort für die Parteielite der NSDAP errichtet. Schon vor der Errichtung der Reichssiedlung hatte Martin Bormann aus Mitteln der Partei westlich der heutigen Heilmannstraße Grundstücke erworben. Auf diesen wurden nun durch den Architekten Roderich Fick auf ein zentrales Stabsgebäude ausgerichtete Ein- und Zweifamilienhäuser in schlichter Walmdachbauweise errichtet.

Das Stabsgebäude war als repräsentative Villa ausgestattet und diente auch der Familie Bormann als Unterkunft. Auf dem östlich der Heilmannstraße gelegenen Grundstück wurde in den Jahren 1943 bis 1944 das Führerhauptquartier Siegfried als eines von 16 Hauptquartieren von der Organisation Todt errichtet. Das Führerhauptquartier bestand aus einem zentralen Bunker, Nahverteidigungsturm, Verwaltungs- und Mannschaftsgebäuden und war durch einen eigenen Bahnanschluss von der Isartalbahn aus erschlossen. Es wurde nie als Hauptquartier benutzt.

 

Einige der Gebäude aus der Reichssiedlung sind von der Heilmannstraße aus über die Mauer des BND zu erkennen. Das Gelände ist aber für die Allgemeinheit nicht zugänglich, Fotografieren ist im Bereich des BND verboten. Früher hieß der BND in Pullach zur Tarnung offiziell „Bundesvermögensverwaltung, Abteilung Sondervermögen, Außenstelle Pullach“.

 

Die Zentrale des Bundesnachrichtendienstes wird in den nächsten Jahren schrittweise nach Berlin umziehen. Allerdings soll ein größerer Teil der technischen Zentrale in Pullach verbleiben. Die Gemeinde Pullach im Isartal verfügt über die Planungshoheit für das freiwerdende Gelände; es ist aber derzeit noch unklar, mit welchen Altlasten zu rechnen ist und wie mit den Bestandsgebäuden verfahren wird.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

7,4 Quadratkilometer

8.978

1.213 Einwohner pro Quadratkilometer


WOHNUNG VERKAUFEN pullach - MIETRENDITE

Die Gemeinde Pullach im Münchner Umland hat sich in den vergangenen Jahren zu einem beliebten Vorort Münchens entwickelt. Der eher dörflich angehauchte Charakter gepaart mit der schnellen Erreichbarkeit der Münchner Innenstadt macht Pullach vor allem für Familien attraktiv. Dies spiegelt sich auch in den Immobilienpreisen wieder, welche in den letzten Jahren stark angestiegen sind.

 

Aus Investorensicht sind jedoch nicht die Kaufpreise allein entscheidend, vielmehr ist das Verhältnis von Mietpreisen zu Kaufpreisen relevant. Dafür wird meistens die sogenannte Mietrendite zu Rate gezogen. Sie setzt die jährlich zu erzielenden Mieteinahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie. Je höher die Mietrendite, desto profitabler das Immobilieninvestment. Unsere Experten haben die Entwicklung der Mietrendite in Pullach über die vergangenen Jahre analysiert und die Hauptergebnisse für Sie nachfolgend zusammengetragen.

Immobilie verkaufen Pullach

Für Wohnungen von 40 bis 80 Quadratmeter lässt sich ein steigender Trend in der Entwicklung der Mietrendite für Pullach erkennen. Während die durchschnittliche Mietrendite im April 2015 bei etwa 2,8% lag, stieg diese bis Oktober 2017 auf etwa 3,6% an. Dies entspricht einer Steigerung von 0,8 Prozentpunkten bzw. einer prozentualen Steigerungsrate von etwa 22% über den Betrachtungszeitraum und somit ca. 7% pro Jahr. Auch wenn es zwischenzeitlich starke Schwankungen in der Entwicklung der Mietrendite gab, ist der beobachtete Anstieg der Mietrendite als statistisch signifikant anzusehen. Die Mietpreise scheinen also im Beobachtungszeitraum stärker gestiegen zu sein als die Kaufpreise im selben Zeitraum.

Wohnung verkaufen Pullach

Auch für das Größensegment mittelgroßer bis großer Wohnungen lässt sich ein Anstieg der durchschnittlichen Mietrendite für Pullach erkennen. Während die Mietrendite im November 2014 bei etwa 2,3% lag, stieg diese bis September 2017 auf ca. 2,7% an. Dies entspricht einem Anstieg um 0,4 Prozentpunkten und respektive einer prozentualen Steigerungsrate von 17% über den Betrachtungszeitraum und ca. 6% pro Jahr. Die Mietpreise scheinen auch in diesem Größensegment stärker gestiegen zu sein als die Kaufpreise. Anzumerken ist, dass es über die Zeit hinweg starke Schwankungen in der Entwicklung der Mietrendite über die Zeit gab, was die Aussagekraft dementsprechend einschränkt. Die steigende Entwicklung der Mietrendite in diesem Größensegment sollte also eher im Gesamtkontext gesehen werden.

Haus verkaufen Pullach

Für große Wohnungen über 120 Quadratmeter ist hingegen eher ein fallender Trend der Mietrendite über den Betrachtungszeitraum zu erkennen. Die durchschnittliche Mietrendite lag Ende 2014 bei etwa 3,2%, im September 2017 betrug diese nur noch knapp 2%. Dies entspricht einem Rückgang von 1,2 Prozentpunkten und einem prozentualen Rückgang um ca. 38% über den Beobachtungszeitraum und respektive ca. 13% pro Jahr. In diesem Größensegment scheinen die Kaufpreise für Pullach also weit stärker gestiegen zu sein als die Mietpreise im gleichen Zeitraum.

 

Abschließend ist festzuhalten, dass sich für die Entwicklung der Mietrendite in Pullach kein einheitlicher Trend über alle Größensegmente hinweg festhalten lässt. Während für mittelgroße Wohnungen eher ein Anstieg der Mietrendite im Betrachtungszeitraum zu erkennen ist, ist für sehr große Wohnungen eher ein Rückgang der Mietrendite zu beobachten. Für sehr große Wohnungen scheinen die Kaufpreise also überproportional relativ zu den Mietpreisen gestiegen zu sein. Ob sich dieser Trend auch in Zukunft weiter fortsetzen wird, haben unsere Experten versucht für Sie in unserer Rubrik Preise und Prognosen zu analysieren.

AKTUELLE MARKTBERICHTE UND PROGNOSEN

In unserer Kategorie Preise und Prognosen finden Sie Prognosen der Entwicklung der Immobilienpreise Pullach.

Zudem stellen wir Ihnen Marktberichte unserer Immobilienmakler Pullach zur Verfügung.