Immobilie verkaufen Schwabing-Freimann

Immobilie Verkaufen Schwabing Freimann

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Stadtteil-Übersicht

Schwabing-Freimann ist der Stadtbezirk 12 der bayerischen Landeshauptstadt München.

 

Der Stadtbezirk besteht aus den östlichen Gebieten der ehemaligen Stadt Schwabing, aus der ehemaligen Gemeinde Freimann und ihren Ortsteilen sowie aus Fröttmaning, das bis zur Eingemeindung zur damaligen Gemeinde Garching bei München gehörte. Der Stadtbezirk gehört seit der Neuordnung der Stadtbezirke 1992 zu denen, die sich durch große Unterschiede in Struktur und Stadtteilbild auszeichnen. Der um 1900 bebaute westliche Teil Schwabings bildet den Stadtbezirk Schwabing-West.

 

Der Stadtbezirk liegt im Norden Münchens links der Isar. Im Süden wird er vom Siegestor begrenzt, das etwa an der ehemaligen Grenze der Städte München und Schwabing steht, im Norden durch die heutige Stadtgrenze Münchens, und im Osten durch die Isar. Im Westen läuft die Grenze von Süden beginnend entlang der Friedrich-, Viktoria-, Simmern- und Isoldenstraße und anschließend zwischen Am Hart und Freimann größtenteils entlang der Leopold- und der Ingolstädter Straße.

 

Schwabing-Freimann grenzt (im Gegenuhrzeigersinn aufgezählt) an die Stadtbezirke Milbertshofen-Am Hart und Schwabing-West im Westen, die Stadtbezirke Maxvorstadt und Altstadt-Lehel im Süden, den Stadtbezirk Bogenhausen und die Gemeinden Unterföhring und Ismaning im Osten am anderen Isarufer sowie die Stadt Garching bei München und die Gemeinde Oberschleißheim im Norden.

 

Die Sozialstruktur im Stadtbezirk ist inhomogen: Nachdem Freimann trotz einzelner Umwidmungen über sehr große Gewerbeflächen verfügt und dazu die Bevölkerungsdichte deutlich höher ist, wird die Sozialstruktur des Stadtbezirkes als Ganzes von Schwabing dominiert. Das Bildungsniveau sowie der Akademikeranteil sind im Stadtvergleich hoch. Drei Viertel der Erwerbstätigen sind als Angestellte, Beamte und Selbstständige tätig. Während Schwabing eindeutig mittelschichtsorientiert ist, wird Freimann vor allem durch Arbeiter und Angestellte der unteren Tarifgruppen geprägt.

 

Beinahe 58 Prozent der Haushalte im Stadtbezirk sind Ein-Personen-Haushalte, die sich mehrheitlich, auch wegen der Bevölkerungsdichte, in Schwabing befinden. In 15 Prozent der Haushalte leben Kinder, die tendenziell eher in Freimann anzutreffen sind, da hier neben Einfamilienhäuser auch Großwohnanlagen vorhanden sind. Der Anteil der Familien mit Kindern ist insbesondere durch die Großwohnanlagen wie die in der Freimanner Heide an der Heidemannstraße gestiegen. 27 Prozent der Haushalte im Stadtbezirk sind kinderlose Mehr-Personen-Haushalte, die gleichmäßig auf Schwabing und Freimann verteilt sind. Die Schwerpunkte hinsichtlich der Altersverteilung im Stadtbezirk liegen bei den 20- bis 30-Jährigen sowie 50- bis 60-Jährigen, wobei hier keine besonderen Unterschiede zwischen Schwabing und Freimann festzustellen sind. Der Ausländeranteil liegt mit rund 27 Prozent leicht über dem gesamtstädtischen Niveau.

 

Auch bei der Struktur der Industrie- und Gewerbegebiete ist das Bild inhomogen. Während in Freimann traditionell eher verarbeitendes Gewerbe anzutreffen ist, ist Schwabing in seiner Arbeitsplatzstruktur eindeutig vom Dienstleistungssektor geprägt. Nachdem ein kontinuierlicher Arbeitsplatzabbau im verarbeiteten Gewerbe festzustellen ist, entfallen inzwischen nur noch etwa ein Fünftel der Arbeitsplätze im Stadtbezirk auf das verarbeitende und auf das Baugewerbe. Die Gewerbegebiete finden sich vor allem im Freimann, und zwar im Euro-Industriepark und den Gewerbegebieten Freimanner Hölzl und Fröttmaninger Heide. Inzwischen ist auch in Freimann ein Wandel der Arbeitsplatzstruktur hin zum Dienstleistungssektor feststellbar. Die Mehrheit der neu errichteten Verwaltungs- und Bürokomplexe haben die Zahl der Arbeitsplätze dort deutlich erhöht. Dennoch ist der Schwerpunkt des Dienstleistungssektors in Schwabing zu finden. Der Schwerpunkt liegt hierbei auf Banken, Versicherungsgesellschaften, Verwaltungen und Verlagen.

 

Drei große Straßenzüge verbinden die beiden Stadtteile Schwabing und Freimann in Süd-Nord-Richtung: zum einen die A9 München – Nürnberg, die an der Schenkendorfstraße beginnt und Anschlussstellen in Freimann und Fröttmaning besitzt; die Leopoldstraße/Ingolstädter Straße und schließlich die Ungererstraße. Deren Fortsetzung nach Norden heißt zuerst Situlistraße und dann Freisinger Landstraße. Nördlich des Mittleren Rings bilden die Leopoldstraße und die Ungererstraße Abschnitte der B 13 bzw. B 11. Die wichtigsten Ost-West-Achsen sind der Straßenzug Dietlindenstraße – Potsdamer Straße – Rheinstraße (weiter Richtung Schwabing-West), der Mittlere Ring (Isarring – Schenkendorfstraße – Petuelring, weiter nach Schwabing-West und Milbertshofen) und die Domagkstraße (weiter nach Milbertshofen). Die wichtigsten Ost-West-Verbindungen in Freimann sind der Frankfurter Ring und die Heidemannstraße, die in den Stadtbezirk Milbertshofen-Am Hart führen.

Die leistungsfähigste Süd-Nord-Achse des öffentlichen Nahverkehrs ist die U-Bahn-Linie 6, die nach dem U-Bahnhof Alte Heide oberirdisch bis Garching-Hochbrück geführt wird. Am U-Bahnknotenpunkt Münchner Freiheit zweigt die U3 von der U6 nach Westen Richtung Olympiazentrum ab, und mehrere Buslinien verkehren von hier nach Westen und Norden sowie durch den Englischen Garten nach Bogenhausen. Die Straßenbahnlinie 23 fährt seit Dezember 2009 zur Parkstadt und zum Frankfurter Ring. Zu weiteren Buslinien, die jeweils Gebiete beiderseits, aber hauptsächlich westlich der U6 bedienen, kann man an den U-Bahnhöfen Dietlindenstraße, Alte Heide, Studentenstadt und Kieferngarten umsteigen.

Durch den Stadtbezirk verläuft der ausschließlich im Güterverkehr bediente Münchner Nordring, an dem sich der Güterbahnhof München-Freimann befindet. Von 1901 bis 1987 befand sich östlich der Leopoldstraße der Güterbahnhof München-Schwabing, der über eine Verbindungsstrecke mit dem Bahnhof Freimann verbunden war. Zahlreiche Gleisanschlüsse banden unter anderem das Krankenhaus und die Lokomotivfabrik J. A. Maffei in der Hirschau an den Bahnhof an. Im Stadtbezirk Schwabing-Freimann sind eine Vielzahl öffentlicher Einrichtungen angesiedelt, die nicht nur in Schwabing konzentriert sind. Während in Schwabing vor allem Ausbildungseinrichtungen sowie Institute der Ludwig-Maximilians-Universität anzutreffen sind, sind in Freimann und Fröttmaning vor allem Sportstätten, Erholungsgebiete und Medien angesiedelt. So sind die Allianz Arena in Fröttmaning, Studios des Bayerischen Fernsehens in Kulturheim und das Munich Order Center (M,O,C,) der Messe München in Freimann zu nennen.

 

In Freimann befinden sich auch Einrichtungen, die durch ihren Auftrag stark von dem verarbeiteten Gewerbe, das in Freimann besonders stark konzentriert war, profitierten, so die Autobahnmeisterei München-Nord oder die Technische Basis der U-Bahn München in Fröttmaning. Dennoch befinden sich in Freimann auch Forschungseinrichtungen wie das Max-Planck-Institut für Physik am Föhringer Ring nördlich der Studentenstadt Freimann oder Verwaltungseinrichtungen wie das Wehrbereichskommando IV in der Fürst-Wrede-Kaserne in Neuherberg. Weiterhin sind dort und in der Bayern-Kaserne Einheiten der Bundeswehr stationiert. In der Auensiedlung steht die vom Islamischen Zentrum München errichtete Freimann-Moschee, die 1973 feierlich eingeweiht wurde. Auch die Diakonie Hasenbergl ist im Stadtbezirk aktiv.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

25,67 Quadratkilometer

77.626

3.024 Einwohner pro Quadratkilometer


Mietrendite

Der Stadtbezirk Schwabing Freimann erstreckt sich von Nahe der Münchner Innenstadt bis hin zur Allianz Arena im Münchner Norden. Zudem umfasst er einen Großteil des Englischen Gartens, welcher vor allem bei jungem Publikum zur Freizeitgestaltung genutzt wird. Die Nähe zur Universität ist zudem für Studenten ein großes Plus. Dieser Stadtbezirk vereint also viele Merkmale, welche insbesondere das junge Publikum besonders schätzt. Dies macht sich auch in den Immobilienpreisen bemerkbar, welche als überdurchschnittlich hoch im Vergleich zum Rest der bayerischen Landeshauptstadt gelten.

 

Aus Investorensicht ist jedoch neben dem Kaufpreis einer Immobilie vor allem das Verhältnis von Mietpreisen zu Kaufpreisen entscheidend. Dafür wird die sogenannte Mietrendite verwendet. Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie. Unsere Experten haben sich die Entwicklung der Mietrendite für Schwabing Freimann angesehen und die Hauptergebnisse dieser Analyse für Sie nachfolgend zusammengetragen.

Immobilie verkaufen Schwabing Freimann

Für sehr kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter lässt sich ein tendenziell fallender Trend der Mietrendite über den Betrachtungszeitraum erkennen. Während die durchschnittliche Mietrendite im November 2014 bei etwa 4% lag, fiel diese bis September 2017 auf ca. 3,5%. Dies entspricht einem Rückgang von 0,5 Prozentpunkten und einem prozentualen Rückgang von ca. 12% respektive ca. 4% pro Jahr. Die Kaufpreise scheinen also im Beobachtungszeitraum stärker gestiegen zu sein als die Mietpreise im gleichen Zeitraum. Anzumerken ist, dass über die Zeit starke Schwankungen in der Entwicklung der Mietrendite für Schwabing Freimann zu erkennen sind, was die Aussagekraft für die tatsächliche Entwicklung stark einschränkt. Das Ergebnis der fallenden Mietrendite sollte also nicht alleinstehend, sondern eher im Gesamtkontext gesehen werden.

Wohnung verkaufen Schwabing Freimann

Für mittelgroße Wohnungen von 40 bis 80 Quadratmeter lässt sich hingegen ein eher steigender Trend der Mietrendite für Schwabing Freimann erkennen. Im November 2014 lag die durchschnittliche Mietrendite bei etwa 3,3%, bis Ende 2017 stieg diese auf 3,6% an. Dies entspricht einem Anstieg um 0,3 Prozentpunkte bzw. einer prozentualen Steigerungsrate von 9% über den Betrachtungszeitraum und somit ca. 3% pro Jahr. Die Mietpreise scheinen also in diesem Größensegment stärker gestiegen zu sein als die Kaufpreise im gleichen Zeitraum.

Haus verkaufen Schwabing Freimann

Für mittelgroße bis große Wohnungen lässt sich ebenfalls ein steigender Trend der Mietrendite über die Zeit beobachten. Während die durchschnittliche Mietrendite im November 2014 3% betrug, stieg diese bis Ende 2017 auf ca. 3,5%. Dies stellt einen Anstieg um 0,5 Prozentpunkten bzw. eine prozentuale Steigerungsrate von 17% über den Betrachtungszeitraum und somit knapp 6% pro Jahr dar. Auch in diesem Größensegment gab es starke Schwankungen der Mietrendite über den Betrachtungszeitraum hinweg, weshalb auch hier eine abschließende Aussage über die tatsächliche Entwicklung schwierig ist.

Für sehr große Wohnungen ist tendenziell ein fallender Trend für die Entwicklung der Mietrendite zu erkennen. Während die Mietrendite Ende 2014 ca. 3,3% betrug, waren es im November 2017 ca. 3%. Jedoch sind in diesem Datensatz sehr große Schwankungen der Mietrendite zu erkennen, weshalb eine abschließende Aussage über die tatsächliche Entwicklung schwer möglich ist.

 

Zusammenfassend ist festzustellen, dass sich keine einheitliche Aussage über die Entwicklung der Mietrendite für Schwabing Freimann über alle Größensegmente hinweg treffen lässt. Während für kleine Wohnungen eher ein Rückgang der Mietrendite zu beobachten ist, stieg die Mietrendite für mittelgroße Wohnungen tendenziell an. Ob sich diese Entwicklung auch zukünftig fortsetzen wird haben unsere Experten in unserer Kategorie Preise und Prognosen versucht für Sie zu analysieren.

Aktuelle Marktberichte

Zudem stellen wir Ihnen Marktberichte unserer Immobilienmakler Schwabing Freimann zur Verfügung.

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