Immobilie verkaufen Taufkirchen

Immobilie Verkaufen Taufkirchen

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Überblick über die Gemeinde

Taufkirchen ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis München. Sie liegt acht Kilometer südlich vom Münchner Ortsrand zwischen Unterhaching und Oberhaching. Bedingt durch die Nähe zu München ist aus dem früheren Bauerndorf eine Vorstadt mit zahlreichen Gewerbegebieten und einer städtischen Struktur geworden.

 

Taufkirchen liegt im Hachinger Tal und wird vom Hachinger Bach durchflossen, dem einzigen Fließgewässer, das in der Münchner Schotterebene versickert und unterirdisch weitergeführt wird.

 

Taufkirchen setzt sich aus den sieben Ortsteilen Am Wald, Bergham, Potzham, Taufkirchen, Westerham sowie Winning zusammen.

 

Schon vor rund 4500 Jahren haben Menschen im heutigen Gebiet der Gemeinde Taufkirchen gelebt. In und um Taufkirchen, vor allem südlich des Sport- und Freizeitparks, erfolgten 1994 Ausgrabungen aus der Jungsteinzeit (etwa 4500–1800 v. Chr.), der Bronze- und Urnenfelderzeit (etwa 1800–750 v. Chr.), der Hallstattzeit (etwa 800–450 v. Chr.) und La-Tène-Zeit (etwa 750-15 v. Chr.), der Römerzeit (15 v. Chr.–5. Jh. n. Chr.), Germanische Funde und Funde aus dem frühen Mittelalter (5.–8. Jh. n. Chr.) – auf den Kegelfeldern u. a. ein Gräberfeld der Glockenbecherkultur (um 2000 v. Chr.), der bislang früheste Nachweis einer Besiedlung im Hachinger Tal. Eine keltische Siedlung aus der Zeit 600 v. Chr. bis etwa Mitte 3. Jh. v. Chr. mit zahlreichen Wohn- und Speicherbauten, Zaunreihen, Vorrats- und Abfallgruben sowie Feuerstellen konnte rekonstruiert werden. Außerdem konnten die Überreste einer römischen villa rustica, einem nach römischen Vorbild erbauten Gutshof, freigelegt werden. Die Funde in Taufkirchen gehören zu den ältesten in Südbayern.

 

Für Taufkirchen bei München ist der früheste Beleg »Tovkirchen« auf die Zeit zwischen 1148 und 1156 datiert. Eine Juditha hat ihre Tochter ins Kloster Tegernsee gegeben, damit taucht der Name Taufkirchen erstmals auf. Die Pfarrkirche St. Johannes der Täufer in Taufkirchen wurde 1315 als Filialkirche von Oberhaching genannt. Das Geschlecht der Taufkircher bestimmte mehrere Jahrhunderte lang das Geschehen des Ortes. Möglicherweise war Juditha de Tovkirchen um die Mitte des 12. Jahrhunderts die erste Vertreterin des Adelgeschlechts. Sicher nachgewiesen ist die Linie ab dem Ritter Hilprant, nach dem in Taufkirchen eine Straße und ein Gebäude benannt sind.

Er ist ungefähr 1310 geboren, heiratete 1330 und starb 1381. Es gibt keinen dokumentarischen Hinweis darauf, dass Hilprant oder seine Nachfolger dem Ritterstand angehört hatten. Doch zeigt die in der Dorfkirche angebrachte Grabplatte ihn in Ritterrüstung. Hilprants Braut war Mechthild von und zu Weichs aus einem alten Hochadelsgeschlecht aus Weichs im Dachauer Land. Der Familie der Taufkirchen gelang es, im Münchner Raum hohes Ansehen zu erringen. Um die Zeit der ersten Taufkircher bestand der Ort hauptsächlich aus einem einzigen Ökonomiebtrieb, dem Sedelhof, der der Versorgung des Geschlechts der Taufkircher diente.

 

In der Zeit von Hilprant gab es in Taufkirchen eine Schranne, ein dörflicher Gerichtsplatz ohne eigene Rechtsprechung. Dort sprach ein Richter von Wolfratshausen Recht. Hilprants Sohn Gebhard war Abt des Klosters Tegernsee. Auch das Kloster Tegernsee wurde angeblich um 1343 von einem Taufkircher geleitet. Der zweite Sohn Hilprants, Conrad, war Richter in München. Er war es, der die aufwändige Grabplatte für seinen Vater in Ritterrüstung errichten ließ. Ein späterer Nachfahre Hilprants, Georg Taufkircher (1509–1580), wurde am Münchner Hof als Edelknabe erzogen und zu einer herausragenden Persönlichkeit. Als Hofjunker unterstanden ihm später die herzöglichen Pferde. Er zog als Offizier für Kaiser Karl V. in den Krieg und wird 1528 bei der Belagerung von Wien durch die Türken und 1530 beim Feldzug bei Nizza in Frankreich genannt. Er wurde Hofrat (Mitglied der obersten Justiz), Hofkammerrat (Finanzbehörde) und schließlich Geistlicher Rat. Als solcher wirkte er beim Herzog bei allen gegenreformatorischen Maßnahmen mit. Georg übergab 1544 sein Besitztum in Taufkirchen Herzog Wilhelm IV. Der Herzog stufte den Gerichtsbezirk zur Hofmark auf und übergab Georg die wesentlich größere Hofmark Höhenrain. Die Taufkircher wohnten in Taufkirchen in einem Herrenhaus mit Schlossanger (Obstgarten) unmittelbar nordöstlich der Kirche. Der Sitz wird von Philipp Apian 1585 als „arx“ (Burg oder Schloss) bezeichnet. In Taufkirchen ging die Herrschaft der Taufkircher 1544 zu Ende.

 

Der Ort war seit 1544 eine Hofmark, die bis 1560 der herzoglichen Verwaltung von Albrecht V unterstand und von seinem Nachfolger 1592 dem Jesuitenkolleg München übergeben wurde. Gleichzeitig wird die Gemarkung stark um alle Ortsteile erweitert, die heute zu Taufkirchen gehören: Winning, Bergham, Potzham, Pötting und Westerham. Die Zahl der Höfe stieg von 17 auf 71. Jesuiten barockisierten die Kirche St. Johann. Taufkirchen wurde im Zuge der Verwaltungsreformen in Bayern 1818 eine selbständige politische Ruralgemeinde.

 

In der Thomasnacht 1824 brach beim Festlbauer in Bergham ein Feuer aus. Der sich ausbreitende Großbrand vernichtete neun Anwesen. Die Choleraepidemie in München im Jahr 1854 forderte in Taufkirchen sechs Opfer. Im Deutsch-Französischen Krieg 1870/71 fielen zwei Männer aus Taufkirchen. In den 1880er und 90er Jahren wurden der Feuerwehr-, Schützen- und der Burschenverein gegründet. Eine Genossenschaftsbrennerei wurde 1880 gegründet. 1898 erfolgte der Anschluss an die Eisenbahnstrecke von München nach Deisenhofen. Im Jahr 1900 hatte Taufkirchen 623 Einwohner.

 

Johann Schmelz und zehn weitere Personen gründeten 1910 in Taufkirchen einen Turnverein, der sich den Idealen von Friedrich Jahn verpflichtet sah. Der Turnverein bekam den Namen „Turnverein Hachinger Tal“. Die Mitglieder des Vereins kamen aus Taufkirchen, Unterhaching und weiteren Orten im Hachinger Tal. 1910 wurde das Kriegerdenkmal eingeweiht. Im Ersten Weltkrieg fielen 18 Männer aus der Gemeinde. In der Nachkriegszeit herrschte Arbeitslosigkeit, Not und politische Wirrnis. Im Juni 1935 eröffnete Adolf Hitler im Osten der Gemeinde während der Bürgermeisteramtszeit von Johann Bücherl das Autobahnteilstück München-Holzkirchen. Im Zweiten Weltkrieg fielen 89 Bürger von Taufkirchen oder wurden als vermisst erklärt. Taufkirchen wurde am 1. Mai 1945 für kurze Zeit von US-Soldaten besetzt.

 

1946 noch vor Einsetzen des Flüchtlingsstroms waren zwei während des Krieges errichtete Behelfsheime mit 35 Parteien Münchner Ausgebombter besetzt. Die Gesamteinwohnerzahl war von 800 (1943) auf 1300 angewachsen. Die ersten Flüchtlinge aus den verlorenen Ostgebieten erreichten Taufkirchen an Ostern 1946. Der Schulbetrieb wurde bis 1960 in zwei Schulzimmern abgewickelt, für die ersten vier Klassen im ersten Stock des früheren Gemeindeamts und für die Klassen fünf bis acht im ersten Stock des alten Schulhauses neben dem Friedhof am Hachinger Bach. In die erste Klasse kam 1946 21 Schüler, 6 einheimische und 15 Flüchtlingskinder. Die Flüchtlinge wurden auf Familien, vielfach auf Bauernhöfe, aufgeteilt. Bei einem Bauer in Winning wohnten mehrere Familien in einem Raum. Ihr persönlicher Bereich wurde durch Kreidestriche am Boden abgegrenzt. Bis Ende 1946 hatte Taufkirchen 245 ausgebombte Münchner und 415 Flüchtlinge, mehrheitlich aus dem Sudetenland, Schlesien und aus dem Egerland, aufgenommen und hatte jetzt 1460 Einwohner. Die Integration der Vertriebenen verlief nicht ohne Komplikationen.

 

1947 wurde eine SPD-Ortsgruppe gebildet. Diese erhielt bei der Landtagswahl 1950 knapp 40 %, die Bayernpartei 16 und die CSU 14 % der Stimmen. Erst 1965 entstand ein CSU-Ortsverband. 1962 wurde der Sportverein Taufkirchen (SV) und 1971 im Ortsteil Am Wald der Verein DJK (Deutsche Jugendkraft) gegründet. 1962 stellte die Bachmühle als letzte Mühle in Taufkirchen ihren Betrieb ein.

 

Als Reaktion auf die große Wohnungsnot begannen in den 1960er Jahren Überlegungen zur Errichtung einer Großsiedlung westlich der Bahnlinie, die in einen Architekturwettbewerb und Bebauungsplan für den 100 Hektar großen neuen Ortsteil Am Wald mündeten. Baubeginn war 1968. In den Folgejahren wurden in den Ortsteilen Am Wald und Heimgarten Zuzugsmöglichkeiten für 12.000 neuer Bürger geschaffen. 1971 erhielten die evangelischen Christen einen Kindergarten mit Gottesdiensträumen und später ein eigenes Pfarrzentrum sowie eine eigene Kirche. 1974 wurde das neue Rathaus eingeweiht, 1978 kam die Realschule dazu, 1986 das Museum Wolfschneiderhof und 1988 der Ritter-Hilprand-Hof. 1983 erhielten auch die Grünen einen eigenen Ortsverband. In den 1990er Jahren wurden 180 Asylbewerber aus den Balkankriegen im leerstehenden Jagdhof im Wald nahe dem Autobahnkreuz untergebracht. Ein Fernwärmekraftwerk, eine neue Feuerwache am Hachinger Bach sowie der Sportpark wurden errichtet.

 

Die Initiative „Lebenswertes Taufkirchen“ (ILT), seit 1996 im Gemeinderat, trat mit Erfolg für einen Bürgerentscheid gegen die weitere Bebauung ein. Speziell verhinderte man die Bebauung der Kegelfelder. Die ILT stellte 2008 den Bürgermeister, der 2012 seines Dienstes enthoben wurde. Nach jahrzehntelangen Bemühungen konnten 2015 die Feuchtwiesen am Hachinger Bach unter Naturschutz gestellt werden. 2012 wurde in Bahnhofsnähe eine türkisch-islamische Moschee eröffnet. Unter dem gegenwärtigen Bürgermeister Ullrich Sander erfuhren die kulturellen Veranstaltungen im Kultur- und Kongresszentrum des Ritter-Hilprand-Hofs fruchtbare Erweiterungen. Die staatliche Realschule Walter-Klingenbeck-Schule konnte 2016 neu errichtet und eröffnet werden. Auch zwei Kinderhäuser kamen hinzu. Das Einkaufszentrum Am Lindenring wird auf Beschluss des Gemeinderates ab 2017 durch größere Läden und neue Wohnungen erneuert.

 

2015 war gekennzeichnet durch den Zustrom von Flüchtlingen. Mehrere hundert fanden zunächst in der Turnhalle, dann in einer eigens errichteten Traglufthalle Unterkunft. Ein Helferkreis wurde gegründet. 2016 wurden an der Realschule 7 neue Häuser für jeweils 32 Asylbewerber errichtet.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

22 Quadratkilometer

17.947

816 Einwohner pro Quadratkilometer


Mietrendite

Taufkirchen gilt als beliebter Vorort der bayerischen Landeshauptstadt. Die gute Anbindung zur Münchner Innenstadt sowie die schnelle Erreichbarkeit der Alpen machen Taufkirchen vor allem für Familien sehr beliebt. Die Immobilienpreise liegen noch ein wenig unter dem Niveau der bayerischen Landeshauptstadt, auch wenn diese in den letzten Jahren stark angezogen haben.

 

Für Immobilieninvestoren ist jedoch nicht allein der Kaufpreis entscheidend, vielmehr ist das Verhältnis von Mietpreisen zu Kaufpreisen ausschlaggebend. Dafür wird die sogenannte Mietrendite verwendet, welche die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie setzt. Je höher die Mietrendite, desto attraktiver das Investment. Unsere Experten haben die Entwicklung der Mietrendite in Taufkirchen analysiert und die Hauptergebnisse nachfolgend für Sie dargestellt.

Immobilie verkaufen Taufkirchen

Für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter lässt sich ein sinkender Trend für die Entwicklung der Mietrendite in Taufkirchen beobachten. Während die durchschnittliche Mietrendite im November 2014 noch bei knapp über 4% lag, fiel diese bis September 2017 auf ca. 2%. Die Mietrendite hat sich also im Beobachtungszeitraum nahezu halbiert. Die Kaufpreise scheinen also in diesem Zeitraum weit stärker gestiegen zu sein als die Mietpreise. Anzumerken ist jedoch, dass eine Halbierung der Mietrendite über wenige Jahre als unrealistisch angesehen werden kann. Es ist wahrscheinlich, dass der Datensatz für die Analyse nicht ausreichend groß war, um eine valide Aussage über die tatsächliche Entwicklung der Mietrendite in diesem Größensegment zu treffen. Somit sollte der Eindruck einer sinkenden Mietrendite zwar zur Kenntnis genommen werden, jedoch sollte diese nicht für dieses Größensegment isoliert sondern eher im Gesamtkontext gesehen werden.

Wohnung verkaufen Taufkirchen

Für mittelgroße Wohnungen von 40 bis 80 Quadratmeter lässt sich eine leicht sinkende Mietrendite für Taufkirchen erkennen. Ende 2014 lag die durchschnittliche Mietrendite bei etwa 3,2%, bis November 2017 fiel diese auf ca. 2,9%. Dies entspricht einem Rückgang um 0,3 Prozentpunkten bzw. einem prozentualen Rückgang um ca. 10% über den Betrachtungszeitraum und respektive ca. 3% pro Jahr. Die Kaufpreise scheinen also auch in diesem Größensegment stärker gestiegen zu sein als die Mietpreise im gleichen Zeitraum. Es ist jedoch auch festzustellen, dass es über die Zeit große Schwankungen in der Entwicklung der Mietrendite gab, welche die Aussagekraft der Analyse dementsprechend einschränken. Der moderate Rückgang sollte daher im Gesamtkontext gesehen werden und nicht isoliert für dieses Größensegment.

Haus verkaufen Taufkirchen

Auch für größere Wohnungen von 80 bis 120 Quadratmeter ist ein Rückgang der Mietrendite zu erkennen. Während die durchschnittliche Mietrendite Ende 2014 noch bei etwa 4,5% lag, sank diese bis September 2017 auf etwa 2,8%. Dies entspricht einem Rückgang um 1,7 Prozentpunkten bzw. einem prozentualen Rückgang um ca. 38% über den Betrachtungszeitraum und respektive ca. 13% pro Jahr. Auch wenn es in diesem Größensegment starke Schwankungen in der Entwicklung der Mietrendite gab, ist dieser Rückgang als statistisch signifikant anzusehen. Die Kaufpreise sind also in diesem Größensegment stärker gestiegen als die Mietpreise im selben Zeitraum.

Auch für sehr große Wohnungen über 120 Quadratmeter lässt sich ein Rückgang der Mietrendite für Taufkirchen über den Betrachtungszeitraum hinweg erkennen. Während die Mietrendite Mitte 2015 bei knapp über 3% lag, fiel diese bis Ende 2017 auf ca. 2,3%. Auch in diesem Größensegment sind die Kaufpreise also stärker gestiegen als die Mietpreise.

 

Insgesamt ist festzustellen, dass die Mietrendite für Taufkirchen im Betrachtungszeitraum über alle Größensegmente hinweg zurückgegangen ist. Die Kaufpreise sind also stärker gestiegen als die Mietpreise im selben Zeitraum. Ob sich diese Entwicklung auch zukünftig fortsetzen wird, haben unsere Experten in unserer Rubrik Preise und Prognosen versucht für Sie zu analysieren.

Aktuelle Marktberichte

Zudem stellen wir Ihnen Marktberichte unserer Immobilienmakler Taufkirchen zur Verfügung.

Unsere Immobilienexperten unterstützen Sie gerne!