Immobilie verkaufen Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln

Immobilie Verkaufen Thalkirchen Obersendling Forstenried Fürstenried Solln

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Stadtteil-Übersicht

Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln ist der Stadtbezirk 19 der bayerischen Landeshauptstadt München, der 1992 aus mehreren kleineren Stadtbezirken und -teilen zusammengesetzt wurde.

 

Im Stadtbezirk 19 liegt mit der sogenannten Balde-Höhe, einem Hügel auf dem Gelände von Kloster Warnberg (579 m ü. NN), der höchste Punkt im Stadtgebiet Münchens. Für das Stadtklima wichtige Grünzüge (Isartal, Forstenrieder Park, Sendlinger Wald bzw. Südpark, Siemenswäldchen, Waldfriedhof) grenzen an oder durchziehen den Bezirk, der sich aus recht unterschiedlichen Stadtteilen zusammensetzt.

 

Der Bezirk grenzt im Norden an die Bezirke Hadern, Sendling-Westpark und Sendling und im Osten jenseits der Isar an den Bezirk Untergiesing-Harlaching. Im Süden und Westen bildet der Bezirk die Münchner Stadtgrenze, hier liegen außerhalb im Süden die Gemeinde Pullach im Isartal und das gemeindefreie Gebiet Forstenrieder Park sowie im Westen die Gemeinde Neuried.

 

Der in der Isarniederung westlich des Flusses gelegene Stadtteil gehört zu den ältesten Siedlungen im Süden der Stadt und hat durch seine Lage an der renaturierten Isar eine bedeutende Erholungs- und Freizeitfunktion für die gesamte Stadt. In Thalkirchen befindet sich der heutige Floßkanal Münchens, auf der anderen Isarseite über die Thalkirchner Brücke gut erreichbar liegt der Tierpark Hellabrunn im Nachbarbezirk 18 Untergiesing-Harlaching, und im Nordosten auf der Thalkirchner Flussseite der zu Sendling gehörende Flaucher, ein ausgedehnter Grünzug entlang der Isar mit Wald und Wiesen, Spielplätzen und dem gleichnamigen Biergarten in einem Forsthaus aus dem Jahre 1800.

 

Obersendling liegt geographisch gesehen am südlichen Münchner Stadtrand, westlich der Isar. Der Stadtteil reicht von der S-Bahnlinie (Thalkirchen) im Osten bis zum Südpark im Westen (Forstenried). Die nördliche Grenze verläuft zum Stadtbezirk Sendling-Westpark. Im Süden grenzt der Stadtteil an Solln.

 

Ursprünglich gehörte der Stadtteil zu Thalkirchen und wurde am 1. Januar 1900 in München eingemeindet. Städtebaulich betrachtet handelt sich es bei diesem Stadtteil um ein Mischgebiet. Der Wohnungsbestand, welcher auch noch ältere Wohnquartiere aufweist, ist in ein Industrie- und Gewerbegebiet eingebettet. Nach dem Zweiten Weltkrieg erlebte Obersendling eine schnelle wirtschaftliche Entwicklung. Wesentlicher Auslöser war hier die Standortkonzentration der Firma Siemens rund um die Hofmannstraße. Dort befand sich bereits seit 1927 ein Zweigwerk. Als das Unternehmen nach dem Zweiten Weltkrieg seinen Sitz von Berlin nach München verlegte, wurde die Hofmannstraße der zentrale Standort. Mit dem Siemens-Hochhaus wurde von 1961 bis 1963 ein repräsentatives Verwaltungsgebäude errichtet, um den Solitär gruppierten sich Fertigungs- und Vertriebsbauten.

 

Die Siemens AG gab den Standort Hofmannstraße um die Jahrtausendwende auf und verkaufte das Gelände. Im Rahmen des Projektes Isar Süd sollte ab 2005 eine grundlegende Neugestaltung des gesamten Siemens-Areals durchgeführt werden. Ziel des Projektes war es unter anderem, den früher abgeschlossenen Siemens-Standort zu öffnen und durch ein integriertes Konzept von Wohnen mit Arbeiten zu ersetzen. Auf Grund des Bürgerentscheides „Initiative-Unser-München“ im Jahr 2004 musste die Planung überarbeitet und auf Hochhäuser über 99 m Höhe verzichtet werden. Der neue Bebauungsplan für das ehemalige Siemensgelände wurde 2010 beschlossen. Das neue Stadtquartier mit rund 2000 Einwohnern und 1000 Arbeitsplätzen um eine zentrale Parkanlage wurde 2013 fertiggestellt. Weitere Teile des ehemaligen Siemens-Geländes werden mit weiteren rund 1000 Wohnungen bebaut, das Siemens-Hochhaus in rund 300 Wohnungen umgebaut.

 

Ebenfalls in Obersendling, nordwestlich des Werksgeländes, liegt die Siemens-Siedlung an der Boschetsrieder Straße. Erwähnenswert sind die beiden Siemens-Sternhochhäuser, die ersten Hochhäuser ihrer Art, welche nach dem Krieg in München gebaut wurden.

 

Der Stadtteil mit noch relativ gut erhaltenem alten Dorfkern besteht überwiegend aus Wohngebieten. Er wurde erstmals im Jahr 1166 als Uorstersriet erwähnt, der Name setzt sich zusammen aus den Wörtern Uorst für Forst, Wald und Ried für Rodung. Der alte Ortskern lag um die Pfarrkirche Heilig Kreuz (heute Forstenrieder Allee 180a). Forstenried wurde am 1. Januar 1912 nach München eingemeindet. Zwischen 1959 und 1971 wurden auf der Gemarkung Forstenried drei Großwohnanlagen errichtet. Mit Neu-Forstenried (ehem. Fürstenried-III), Fürstenried Ost und Fürstenried West sowie mit der östlich davon auf Sollner Flur gebauten Parkstadt Solln entstanden über 12.500 Wohnungen für mehr als 25.000 Bewohner.

 

Fürstenried, ursprünglich Poschetsried genannt, verdankt seinen Namen dem Kurfürsten Max Emanuel und dem Begriff Ried für Rodung. Der Kurfürst beauftragte seinen Hofbaumeister Joseph Effner mit dem Bau von Schloss Fürstenried (1715–1717). Im Jahre 1716 wurde Fürstenried erstmals genannt und gehörte seit 1818 zur Gemeinde Forstenried. 1912 wurde diese nach München eingemeindet.

 

Heute ist Fürstenried ein reines Wohnviertel, das in den 1960er Jahren entstand. Große Wohnanlagen dominieren das Viertel, im südlichen Teil befinden sich auch Einfamilienhäuser. In Fürstenried West und Fürstenried Ost wurden in kurzer Zeit Großbauprojekte realisiert, die auch heute noch das Bild des Stadtteils prägen, um möglichst schnell günstigen Wohnraum zu schaffen. Von den hohen Wohnblöcken ist das sogenannte „Sparkassen-Hochhaus“ in der Winterthurer Straße am bekanntesten; es war bei seiner Einweihung im Jahr 1962 das größte Wohnhaus Bayerns. Die gute Verkehrsanbindung (U-Bahnlinie U3, Autobahn A 95 zum Mittleren Ring Münchens und nach Garmisch-Partenkirchen) und die Nähe zum Forstenrieder Park machen Fürstenried zu einem sehr beliebten Wohngebiet.

 

Solln ist der südlichste Stadtteil von München. Mit seinem Gartenstadtcharakter und alten Villen zählt es zu den teuersten Wohngegenden der Stadt. Im Zuge der Nachverdichtung entstehen vermehrt an Stelle der alten Herrschaftshäuser dicht bebaute Eigentumswohnanlagen im oberen Preissegment.

 

Der frühere Ortskern erstreckte sich von der alten Sollner Kirche St.Johann Baptist nach Süden bis zum heutigen Wilhelm-Leibl-Platz. Hier stand die Alte Post, die Tafern-Wirtschaft und Posthalterei an der Straße nach Pullach.

 

Außer der alten Sollner Kirche gibt es noch drei weitere katholische (die Pfarrkirche St. Johann Baptist, die Pfarrkirche St. Ansgar sowie Klein-Schönstatt in der Parkstadt Solln) und zwei evangelische Kirchen (die Apostelkirche in Alt-Solln und die Petruskirche in der Parkstadt).

 

Einer der berühmtesten Sollner der Neuzeit ist der noch vor der Eingemeindung geborene Chemie-Nobelpreisträger Ernst Otto Fischer. Im alten Sollner Friedhof fand er auch seine letzte Ruhe. In Solln wurde 1915 der Schauspieler Curd Jürgens (gestorben 1982) geboren. Der Waldfriedhof Solln umfasst knapp sieben Hektar mit etwa 3000 Grabplätzen, darunter auch viele bekannte Persönlichkeiten.

 

Westlich an den Kern von Alt-Solln schließt sich die in den 1960er und 1970er Jahren in mehreren unabhängigen Abschnitten entstandene Hochhaus-Siedlung Parkstadt Solln an.

 

Der Gemeindeteil Warnberg am südlichen Ende von Solln wurde erstmals 1185 unter dem Namen Warnberch erwähnt, was so viel wie Berg des Warin heißt. Dies wiederum bedeutet im heutigen Hochdeutsch Wächter, was vermuten lässt, dass hier um 1200 ein Spähberg zur Absicherung der Isarstraßen war. Der Ortsteil wurde 1818 Solln zugehörig. Am 1. Dezember 1938 wurden die damalige Gemeinde Solln in die Stadt München eingemeindet. Die Balde-Höhe, der ehemalige Burgstall von Warnberg, ist mit 579 m ü. NN der höchste Punkt Münchens.

 

Die Arbeitsplätze im Stadtbezirk konzentrieren sich zum Großteil auf den Industrie- und Gewerbestandort Obersendling. Die soziale Struktur des Bezirks folgt den städtebaulichen Gegebenheiten in den Bezirksteilen (Villenviertel Alt-Solln, Einfamilienhausgebiete in Forstenried und Maxhof, Großwohnanlagen und Reihenhausgebiete in Fürstenried, ältere Wohnquartiere und Genossenschaftsbauten in Thalkirchen und Obersendling). Der Ausländeranteil liegt für den gesamten Bezirk unter dem städtischen Durchschnitt, schwankt aber deutlich zwischen den einzelnen Bezirksteilen.

 

Der Stadtbezirk wird zum einen über die Autobahn 95 und zum anderen über die Bundesstraße 11 erschlossen. Des Weiteren befinden sich in diesem Stadtbezirk die U-Bahn-Stationen Fürstenried West, Basler Straße, Forstenrieder Allee, Machtlfinger Straße, Aidenbachstraße, Obersendling und Thalkirchen der Linie U3 sowie die S-Bahn-Stationen Siemenswerke und Solln der Linien S7 und S20 (außerdem Regionalzüge) an der Bahnstrecke München–Holzkirchen. Die frühere Isartalbahn wurde stillgelegt und das Gleisbett zu einem Radweg umgebaut, der nun Solln und Thalkirchen verbindet.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

17,76 Quadratkilometer

96.199

5.416 Einwohner pro Quadratkilometer


Mietrendite

Der Stadtbezirk Thalkirchen liegt ein wenig vom Stadtzentrum entfernt und umschließt einen größeren Abschnitt der Münchner Isar. Vor allem für Familien ist dieser Stadtbezirk attraktiv, da sich hier naturnahes Wohnen mit einer guten Erreichbarkeit der Innenstadt vereinbaren lässt. Dies macht sich auch in den Immobilienpreisen bemerkbar, welche in Thalkirchen in den letzten Jahren ähnlich zu den anderen Stadtteilen stetig angestiegen sind.

 

Aus Investorensicht sind jedoch nicht die absoluten Kaufpreise entscheidend, sondern das Verhältnis von Mietpreisen zu Kaufpreisen einer Immobilie. Als Kennzahl hierfür wird häufig die sogenannte Mietrendite verwendet. Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie. Je höher die Mietrendite, desto profitabler das Immobilieninvestment. Unsere Experten haben die Entwicklung der Mietrendite für Thalkirchen analysiert und die Hauptergebnisse dieser Analyse für Sie nachfolgend zusammengefasst.

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Für kleine Wohnungen ist ein sinkender Trend in der Entwicklung der Mietrendite für Thalkirchen zu erkennen. Ende 2014 betrug die durchschnittliche Mietrendite ca. 5,5%, bis September 2017 fiel diese auf etwa 3,7%. Dies entspricht einem Rückgang von 0,8 Prozentpunkten bzw. einem prozentualen Rückgang um ca. 33% über den Betrachtungszeitraum und somit ca. 11% pro Jahr. Die Kaufpreise scheinen also in diesem Zeitraum stärker gestiegen zu sein als die Mietpreise. Anzumerken ist jedoch, dass es über die Zeit hinweg starke Schwankungen der Mietrendite gab, womit der beobachtete Rückgang eher im Gesamtkontext und nicht isoliert für dieses Größensegment gesehen werden sollte.

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Für mittelgroße Wohnungen von 40 bis 80 Quadratmeter ist hingegen ein leichter Anstieg der Mietrendite für Thalkirchen zu erkennen. Im November 2014 betrug die durchschnittliche Mietrendite etwa 3,5%, bis November 2017 stieg diese auf ca. 4% an. Dies entspricht einem Anstieg um 0,5 Prozentpunkte bzw. einer prozentualen Steigerungsrate von ca. 15% über den Beobachtungszeitraum und somit ca. 5% pro Jahr. Die Mietpreise scheinen also im Betrachtungszeitraum stärker gestiegen zu sein als die Kaufpreise. Auch in diesem Größensegment gab es starke Schwankungen in der Entwicklung der Mietrendite, was die Aussagekraft dementsprechend einschränkt.

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Für mittelgroße bis große Wohnungen ist hingegen eher ein Rückgang der Mietrendite für Thalkirchen zu beobachten. Während die Mietrendite Ende 2014 bei etwa 3% lag, fiel diese bis November 2017 auf ca. 2,2%. Dies entspricht einem Rückgang um 0,8 Prozentpunkte bzw. einem prozentualen Rückgang von ca. 27% über den Betrachtungszeitraum und somit respektive ca. 9% pro Jahr. Die Kaufpreise sind also in diesem Zeitraum stärker gestiegen als die Mietpreise.

Für sehr große Wohnungen lässt sich hingegen eher ein Seitwärtstrend der Mietrendite für Thalkirchen beobachten. Während die durchschnittliche Mietrendite Ende 2014 bei etwa 2,2% lag, veränderte sich diese bis auf zwischenzeitliche starke Schwankungen bis November 2017 nicht signifikant. Die Kaufpreise scheinen also ähnlich stark gestiegen zu sein wie die Mietpreise im selben Zeitraum. Auch in diesem Datensatz gab es starke Schwankungen über die Zeit, somit ist auch hier eine abschließende Aussage über die tatsächliche Entwicklung als schwierig anzusehen.

 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich keine allgemeingültige Aussage über die Entwicklung der Mietrendite in Thalkirchen über die verschiedenen Größensegmente hinweg treffen lässt. Auch sind sehr starke Schwankungen der Mietrendite über die Zeit zu beobachten, was keine valide Aussage über die tatsächliche Entwicklung der Mietrendite in Thalkirchen zulässt. Wie sich die Kaufpreise und Mietpreise in Thalkirchen zukünftig entwickeln werden, haben unsere Experten in unserer Rubrik Preise und Prognosen versucht für Sie zu analysieren.

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