IMMOBILIE Verkaufen Untergiesing-Harlaching

Immobilie Verkaufen Untergiesing Harlaching

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haus verkaufen untergiesing fasangarten - Stadtteil-Übersicht

Untergiesing-Harlaching ist der Stadtbezirk 18 der bayerischen Landeshauptstadt München.

 

Die einst klar gezogenen sozialen Grenzen zwischen Alt-Harlaching mit großbürgerlichen Schichten, Neuharlaching mit unteren und mittleren Sozialschichten sowie Untergiesing als klassischem Arbeiterviertel verlieren zusehends an Kontur. Insgesamt hat der Bezirk eine hohe Zahl qualifizierter Erwerbstätiger aufzuweisen. Die Altersverteilung deutet auf eine drohende Überalterung hin.

 

Der Stadtteil Untergiesing wird im Nordwesten vom östlichen Isarufer und dem Stadtbezirk Au-Haidhausen entlang der Humboldtstraße begrenzt. Gen Nordosten und Osten führt die Grenze zum Stadtbezirk Obergiesing-Fasangarten den Giesinger Berg und die Martin-Luther-Straße entlang, um dann Richtung Südosten entlang der Tegernseer Landstraße bis zum St.-Quirin-Platz zu führen. Dort macht die Bezirksgrenze einen Knick entlang der Soyerhofstraße, um dann am Mangfallplatz über die Peter-Auzinger-Straße wieder in die Tegernseer Landstraße überzugehen. Beim Übergang der Tegernseer Landstraße in die A 995 verläuft die Grenze weiter Richtung Südwesten, entlang der Nordkante des Perlacher Forstes. An der Eichthalstraße geht Untergiesing in Harlaching über.

 

Der Stadtteil Harlaching liegt im Südosten von München auf der Hochterrasse des rechten Isarufers, von dem es nach Westen zu begrenzt wird. Nach Süden endet es an der Stadtgrenze zu Grünwald. Im Südosten verläuft die Stadtgrenze entlang des Waldrandes des zwischen München, Grünwald und Unterhaching und Deisenhofen liegenden, gemeindefreien Perlacher Forstes. Nach Nordosten und Norden grenzt Harlaching an den Stadtteil Untergiesing, mit dem zusammen es den Stadtbezirk 18 Untergiesing-Harlaching bildet. Der Bezirk 18 umfasst auch die östlichen Isar- und Flaucheranlagen unterhalb der Hangkante an der Grenze zu Thalkirchen, die besonders seit der Renaturierung der Isar in diesem Abschnitt gemeinsam mit dem Tierpark Hellabrunn eine wichtige Freizeit- und Erholungsfunktion für die Stadt erfüllen.

 

Untergiesing entstand im Gegensatz zu Obergiesing zum größten Teil erst im 19. und 20. Jahrhundert. Vorher war seit dem 15. Jahrhundert nur der Auwald, die Lohe, besiedelt, außerdem gab es einzelne Bauwerke, vor allem Mühlen, entlang des Auer Mühlbachs. Die älteste schriftlich belegte Mühle war die Bäcker-Kunstmühle unterhalb des heutigen Grünwalder Stadions an der Stelle des heutigen Kraftwerks Bäckermühle, die 957 erstmals in einer Urkunde erwähnt wurde, in welcher der Edle Wolftregil die Mühle zu Kiesingenum (Giesing) samt dazugehörigen Grundbesitz dem Bischof von Freising übertrug.

 

Bis zur Neugliederung der Münchner Stadtbezirke von 1909 waren Unter- und Obergiesing eine Einheit und bildeten die Landgemeinde Giesing. Zuvor war der Name Untergiesing für die Siedlung unterhalb des Nockherbergs gebräuchlich, die vor der Eingemeindung nach München zur Gemeinde Au gehört hat.

 

Die für Untergiesing früher charakteristischen kleinen Herbergen (Arbeiterwohnungen) finden sich vereinzelt noch in der Pilgersheimer Straße, benannt nach dem 1784 vom Hofbankier Franz Anton Pilgram erbauten Schlösschen Pilgramsheim. Hier befand sich auch die Mayersche Lederfabrik. 1808 gegründet und 1930 abgebrochen, war sie der erste industrielle Großbetrieb Giesings. Heute liegt dort die 1930/31 im Stil der Neuen Sachlichkeit erbaute Wohnsiedlung der Münchner Siedlungsbau.

 

Auf dem Gebiet von Harlaching zeugen archäologische Funde von ersten menschlichen Siedlungen aus der Eisenzeit. Mehrere Grabfunde aus verschiedenen Epochen weisen auf eine dünne, aber anhaltende keltische Besiedlung hin. Die erste schriftliche Erwähnung des Ortes findet sich um 1150 als „Hadaleichingen“. Der Name deutet auf einen (erschlossenen) Personennamen „Hadaleih“. Es wird vermutet, dass um 600 ein germanischer Sippenchef die Ansiedlung gegründet oder übernommen hat, die seither seinen Namen trägt. Ein neuerer Ableitungsversuch bezieht sich auf die Bezeichnung „Harlachen“ für Waldlichtung und geht von der Annahme eines unechten „-ing“ Ortsnamens aus. Gegen diese These spricht allerdings die Tatsache, dass die früheste überlieferte Namensform nicht „Harlach-“, sondern „Hadaleih-“ lautet, mit den Varianten „Hadelaich-en“, „Hadelah-ingen“ und „Hadelich-ingen“.

 

Der alte Ortskern lag um das St.-Anna-Kircherl am Harlachinger Berg, das 1186 erstmals als zum Kloster Tegernsee gehörig schriftlich verbürgt ist. Die wenigen Häuser waren von Wäldern und Wiesen umgeben. In der Nähe der Kirche wurde später das Harlachinger Schloss errichtet, das 1796 abbrannte und heute nicht mehr existiert. Zur ersten Gemeindebildung mit Festlegung eines Patrimonialgerichtes kam es 1818 zusammen mit Geiselgasteig, Harthausen, Hellabrunn, Laufzorn, Siebenbrunn und Wörnbrunn. Später wurde Harlaching für kurze Zeit Teil der Gemeinde Giesing. Am 1. Oktober 1854 wurde das Gebiet mit etwa 50 Einwohnern und seinen schon damals beliebten Ausflugszielen wie der Menterschwaige nach München eingemeindet.

 

Ab etwa 1900 begann eine zunehmend rasante Bautätigkeit auf den ehemaligen landwirtschaftlichen Flächen. Zuerst entstand nach Plänen der Architekten Gabriel von Seidl und Max Littmann Anfang des 20. Jahrhunderts die auf dem Areal des früheren Schlosses errichtete Gartenstadt Harlaching, die bis heute ihren grünen Charakter bewahren konnte. Es folgte die Villenkolonie Menterschwaige desselben Unternehmens am Isarhochufer. 1910 wurde nach langen Verhandlungen mit der Gemeinde Grünwald und vielen Grundbesitzern die Tramlinie zwischen dem Stadtzentrum Münchens und dem Marktplatz von Grünwald als „Isartal-Außenlinie“ (heute Linien 15/25) eröffnet.

 

Damit nahm die Beliebtheit von Wochenendausflügen ins Isartal zwischen Flaucher und Grünwald sprunghaft zu, und auch der Siedlungsdruck wuchs. 1911 wurde zudem in den Isarauen der Tierpark Hellabrunn eröffnet, der weitere Besucher anzog. Alt-Harlaching mit Menterschwaige ist heute ein aus der Gartenstadtidee entstandenes, weiträumiges und repräsentatives Villenviertel mit den höchsten Mietpreisen in München. In Neuharlaching nordwestlich von Alt-Harlaching begann die Erschließung um 1920 mit einfachen Eigenheimen und lockerer Bebauung mit oft gemeinnützigen Geschosswohnungen wie z.B. in der Flachsiedlung Neuharlaching. Als soziales Siedlungsprojekt der 20er Jahre wurde dort auch die „Reichs-Klein-Siedlung“ erstellt, in der Zeit des Nationalsozialismus folgte in deren Nähe die so genannte „Frontkämpfer-Siedlung“ für Teilnehmer des Ersten Weltkriegs und die sogenannte „Alte-Kämpfer-Siedlung“ für Teilnehmer des Hitlerputsches von 1923. Auch wurden Wohnungen für Mitarbeiter der nahe gelegenen Reichszeugmeisterei der NSDAP errichtet.

 

Nach 1945 wurde diese als Bestandteil der McGraw-Kaserne von der US-Army übernommen. Außerdem wurden in Teilen Altharlachings Häuser von der amerikanischen Armee beschlagnahmt um dort Angehörige der Streitkräfte einzuquartieren, das Gebiet wurde eingezäunt und konnte nur noch an bewachten Übergängen betreten und verlassen werden. Erst 1954 erfolgte der Bau der US-amerikanischen Wohnsiedlung am Perlacher Forst („Ami-Siedlung“), und die Harlachinger Gebiete wurden vom Stacheldraht befreit. Seit 1956 fand jährlich in der Ami-Siedlung das von den US-Truppen ins Leben gerufene „Little Octoberfest“ statt, dessen Tradition auch nach Abzug der Truppen durch deutsche Schausteller bis 2005 weitergeführt wurde. In den Jahren 1959-65 wurde das städtische Krankenhaus Harlaching auf einem mit alten Bäumen bestandenen Parkgelände des ehemaligen städtischen Sanatoriums erbaut. Dieses Krankenhaus ist mit allen notwendigen Abteilungen ausgestattet, um die ärztliche und medizinische Grundversorgung zu sichern. Es hat seit den 1970er Jahren den Status eines akademischen Lehrkrankenhauses und ist der größte Arbeitgeber im Stadtteil, der sonst vor allem Arbeitsplätze im Dienstleistungssektor bietet.

 

Ebenso begann am städtischen Krankenhaus Harlaching mit der Stationierung des Rettungshubschraubers „Christoph 1“ durch den ADAC seit dem 1. November 1970 der erste Dauerbetrieb eines Rettungshubschraubers in Deutschland. Nach der deutschen Wiedervereinigung und dem Abzug der US-Army aus München erfolgte 1992 der Einzug verschiedener Dienststellen der Münchner Polizei in die ehemalige McGraw-Kaserne, die Wohnungen der Armeeangehörigen in der Ami-Siedlung wurden teilweise in Sozialwohnungen umgewandelt und zum anderen Teil in den freien Wohnungsmarkt entlassen. Die Bebauung Harlachings wird zunehmend dichter, besonders da seit den 70er Jahren viele Ein- und Zweifamilienhäuser abgerissen und durch Eigentumswohnanlagen ersetzt werden. Das städtebauliche Bild Neuharlachings ändert sich heute durch zahlreiche Neubauten, die Grenze zum ebenfalls zunehmend dichter bebauten Alt-Harlaching verwischt.

 

Das christlich-kirchliche Leben Harlachings spielt sich ab in drei katholischen Pfarreien und einer evangelischen Gemeinde. Das St.-Anna-Kircherl wurde als Filialkirche der katholischen Pfarrei Heilige Familie zugeschlagen, deren Kirche 1931 als erste „moderne“ Pfarrkirche Münchens eingeweiht wurde, 1945 folgte Maria Immaculata, in deren Pfarrgebiet die unten am Isarhang gelegene Marienklause liegt, und 1964 kam die Pfarrei St. Helena an der Grenze zu Obergiesing hinzu. Die evangelische Emmausgemeinde wurde 1940 gegründet.

Fläche:

Einwohner:

Bevölkerungsdichte:

8,06 Quadratkilometer

54.050

6.709 Einwohner pro Quadratkilometer


WOHNUNG VERKAUFEN untergiesing harlaching - MIETRENDITE

Der Stadtbezirk Untergiesing Harlaching vereint naturnahes Wohnen mit vielen Grünanalgen und Parks mit einer schnellen Erreichbarkeit der Münchner Innenstadt und ist daher durch die Bevölkerung hinweg beliebt. Dementsprechend sind auch die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark angestiegen.

 

Aus Investorensicht ist jedoch nicht allein der Kaufpreis entscheidend, sondern die Mieteinnahmen relativ zum Kaufpreis einer Immobilie. Hierfür wird oft die sogenannte Mietrendite als Kennzahl herangezogen. Mit dieser werden die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie gesetzt. Je höher die Mietrendite, desto attraktiver das Investment. Unsere Experten haben die Entwicklung der Mietrendite für Untergiesing Harlaching analysiert und die Ergebnisse dieser Analyse nachfolgend dargestellt.

Immobilie verkaufen Untergiesing Harlaching

Für sehr kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter ist ein Anstieg der Mietrendite für Untergiesing Harlaching im Betrachtungszeitraum zu erkennen. Während die Mietrendite Ende 2014 bei 3% lag, stieg diese bis November 2017 auf ca. 4,3% an. Dies entspricht einer Steigerung von 1,3 Prozentpunkten bzw. einer prozentualen Steigerungsrate von ca. 40% über den Beobachtungszeitraum und somit ca. 13% pro Jahr. Die Mietpreise scheinen also im betrachteten Zeitraum stärker gestiegen zu sein als die Kaufpreise. Festzuhalten ist jedoch, dass es über die Zeit starke Schwankungen in der Entwicklung der Mietrendite in diesem Größensegment gab, was die Aussagekraft dementsprechend einschränkt. Der beobachtete Anstieg der Mietrendite sollte also nicht isoliert für dieses Größensegment sondern eher im Gesamtkontext gesehen werden.

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Auch für mittelgroße Wohnungen ist ein Anstieg der Mietrendite in Untergiesing Harlaching zu erkennen. Die durchschnittliche Mietrendite betrug im November 2014 ca. 3,5%, bis Ende 2017 stieg diese auf etwa 4%. Dies entspricht einem Anstieg von 0,5 Prozentpunkten bzw. einer prozentualen Steigerungsrate von 14% über den Betrachtungszeitraum und respektive knapp 5% pro Jahr. Die Mietpreise sind also auch in diesem Größensegment stärker gestiegen als die Kaufpreise im gleichen Zeitraum.

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Der Trend einer steigenden Mietrendite setzt sich auch für das Größensegment mittelgroßer bis großer Wohnungen fort. Ende 2014 lag die durchschnittliche Mietrendite bei etwa 3%, bis Ende 2017 stieg diese auf ca. 3,7%. Dies stellt einen Anstieg um 0,7 Prozentpunkte bzw. eine prozentuale Steigerungsrate um 23% über den Betrachtungszeitraum und somit knapp 8% pro Jahr dar. Auch in diesem Größensegment scheinen die Kaufpreise also weniger stark gestiegen zu sein als die Mietpreise.

Auch für sehr große Wohnungen über 120 Quadratmeter setzt sich der Trend einer steigenden Mietrendite für Untergiesing Harlaching fort. Während die durchschnittliche Mietrendite Ende 2014 noch ca. 2,2% betrug, stieg diese bis November 2017 auf ca. 2,8%. Dies entspricht einem Anstieg um 0,6 Prozentpunkte bzw. einer prozentualen Steigerungsrate von 27% über den Betrachtungszeitraum und somit ca. 9% pro Jahr. Die Mietpreise sind also auch in diesem Größensegment stärker gestiegen als die Kaufpreise im selben Zeitraum.

 

Insgesamt ist festzustellen, dass die Mietrendite im Betrachtungszeitraum für Untergiesing Harlaching über alle Größensegmente hinweg gestiegen ist. Die Mietpreise sind also im betrachteten Zeitraum stärker gestiegen als die Kaufpreise im gleichen Zeitraum. Auch wenn es zwischenzeitlich starke Schwankungen der Mietrendite über die Zeit gab, ist dieser Trend als statistisch signifikant anzusehen. Ob sich diese Entwicklung auch in Zukunft weiter fortsetzen wird, haben unsere Experten in unserer Rubrik Preise und Prognosen versucht für Sie zu analysieren.

AKTUELLE MARKTBERICHTE UND PROGNOSEN

In unserer Kategorie Preise und Prognosen finden Sie Prognosen der Entwicklung der Immobilienpreise Untergiesing Harlaching.

Zudem stellen wir Ihnen Marktberichte unserer Immobilienmakler Untergiesing Harlaching zur Verfügung.