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Was Sie über die Abteilungen im Grundbuch unbedingt wissen müssen!

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die daran bestehenden Eigentumsverhältnisse sowie die damit verbundenen Belastungen festgehalten werden. Früher wurde das Grundbuch ausschließlich in Papierform geführt, mittlerweile ist die elektronische Führung des Grundbuchs aufgrund der einfacheren Verwaltung und der schnelleren Verfügbarkeit der Daten vorherrschend.

Aufbau des Grundbuchs

Im Grundbuch gibt es drei Abteilungen.

 

In der ersten Abteilung wird der Eigentümer des Grundstücks sowie die Grundlagen der Eintragung festgehalten.

 

In der zweiten Abteilung werden Belastungen wie Auflassungsvormerkungen, Grunddienstbarkeiten oder Verfügungsbeschränkungen eingetragen.

 

In der dritten Abteilung werden sonstige Belastungen wie Grundpfandrechte oder Rentenschulden vermerkt. Hier ist zudem die Reihenfolge der Eintragungen entscheidend. Sie regelt die Verteilung der Einnahmen bei Versteigerung oder Verkauf der Immobilie an die Gläubiger. Daher achten Banken bei Vergabe eines Kredits immer darauf, die Grundschuld an erster Stelle eintragen zu lassen.

Eintragungen im Grundbuch für den Immobilienkauf oder Verkauf in München

Wann kommt es zu Änderungen im Grundbuch?

Das Grundbuch muss immer dann angepasst werden, wenn sich die Eigentumsverhältnisse oder die Belastungen an einer Immobilie ändern. Beispielsweise wird beim Verkauf einer Immobilie der neue Eigentümer der Immobilie eingetragen. Bei Aufnahme eines Bankkredits für die Finanzierung der Immobilie wird dies in Abteilung III des Grundbuchs als Grundschuld eingetragen.

Wer ist für die Pflege und Änderung im Grundbuch zuständig?

Änderungen und Eintragungen sind vom für den jeweiligen Bezirk zuständigen Amtsgericht durchzuführen.

Wer kann das Grundbuch einsehen?

Da das Grundbuch die Vermögens- und Schuldverhältnisse von Personen darstellt, ist die Einsicht in diese Unterlagen nur stark eingeschränkt möglich. Neben dem Eigentümer haben in der Regel nur Behörden, Gerichte, Notare und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure Zugang zu den Grundbuchdaten.

Warum sind Grundbucheintragungen für potenzielle Käufer wichtig?

Da im Grundbuch alle Lasten und Pflichten bezüglich einer Immobilie eingetragen sind, ist es für Käufer von zentraler Bedeutung, die Vermerkungen im Grundbuch genau zu studieren. Besonders relevant sind dabei Eintragungen hinsichtlich Erbbauverträgen oder Nießbrauchsrechte. Diese können den Wert einer Immobilie signifikant schmälern.

 

Wenn Sie von einer Privatperson kaufen, lassen Sie sich von dieser den vollständigen Grundbuchauszug zeigen, um etwaige Belastungen der Immobilie erkennen zu können. Diesen müssen Sie übrigens auch der Bank vorlegen, wenn Sie einen Kredit für den Kauf der Immobilie aufnehmen wollen.

 

Wenn Sie von einem Makler kaufen ist es in der Regel seine Pflicht, sie auf Einträge dieser Art aufmerksam zu machen. Da es jedoch in der Branche einige schwarze Schafe gibt verlassen Sie sich nicht darauf, sondern werfen Sie selbst einen Blick ins Grundbuch bzw. lassen Sie die Grundbucheintragungen von einer fachkundigen Person prüfen. Im Zweifel ersparen Sie sich dadurch viel Ärger, welcher durch sachkundige Prüfung einfach zu vermeiden ist.

Fazit

Durch die Eintragungen im Grundbuch sind die wesentlichen Eigentumsverhältnisse und Lasten an einem Grundstück geregelt. Ein fachkundiger Blick ins Grundbuch ist entscheidend, um wertmindernde Eintragungen zu erkennen und diese in den Kaufpreis einzukalkulieren. Im Zweifel ist die Einbindung eines Fachmanns ratsam, da somit sichergestellt werden kann, dass der Immobilienkauf keine bösen Überraschungen für Sie bereithält. Wenn Sie für die Finanzierung der Kaufimmobilie einen Bankkredit aufnehmen möchten, kann es zudem schwierig werden, den Kredit bewilligt zu bekommen, wenn Lasten wie Nießbrauchsrechte oder Erbbaurechte im Grundbuch vermerkt sind.

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