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Die Tücken des Ertragswertverfahrens

Für den erfolgreichen Verkauf ist eine korrekte Bewertung Ihrer Immobilie von entscheidender Bedeutung. Für die Bewertung Ihrer Immobilie gibt es drei Standardverfahren.

In dem heutigen Artikel gehen wir näher auf die Bewertung einer Immobilie mit dem Ertragswertverfahren ein. Das Ertragswertverfahren wird häufig für die Bewertung vermieteter Immobilien verwendet.

 

Dieses analysieren wir anhand eines konkreten Beispiels. Zudem variieren wir die für die Bewertung getroffenen Annahmen, um die Schwachpunkte des Verfahren zu verdeutlichen.

Basisannahmen:

 

·     Person X will sein Haus in München verkaufen

 

·     Die Immobilie ist derzeit vermietet, die Kaltmiete beträgt 3000 € pro Monat

 

·     Die Bewirtschaftungskosten liegen bei 300 € pro Monat (z.B. Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, …)

 

·     Die Grundstücksgröße beträgt 300 Quadratmeter

 

·     Der Bodenrichtwert in seinem Stadtbezirk beträgt 2.000 € pro Quadratmeter (die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss der Stadt München veröffentlicht)

 

·     Der Liegenschaftszins beträgt 2% (im Immobilienmarkt-Newsletter der Landeshauptstadt München vom 04/2018 wird für den Liegenschaftszins eine Spanne von 1,3%-2,5% angegeben)

 

·     Es wird eine Restnutzungsdauer des Hauses von 50 Jahren angenommen

Der Ertragswert der Immobilie unter den getroffenen Basisannahmen ergibt sich wie folgt:

immobilienbewertung münchen ertragswertverfahren

Durch die Anwendung des Ertragswertverfahrens ergibt sich basierend auf den getroffenen Annahmen ein Immobilienwert von 1.241.042 €.

 

Im Folgenden wollen wir analysieren, wie sich der Immobilienwert verändert, wenn wir bestimmte Parameter variieren, um die Schwachstellen des Ertragswertverfahrens offenzulegen.

 

Szenario 1: Veränderung in den Mieteinnahmen

 

Es wird angenommen, dass der Vermieter die Miete kurz vor dem Verkauf um 15% erhöht. Die monatlichen Mieteinnahmen steigen somit von 3.000 € auf 3.450 €. Was bedeutet dies für den Ertragswert unserer Immobilie?

Der Ertragswert steigt dadurch auf 1.410.729 €. Im Vergleich zum Basisszenario mit Mieteinnahmen von 3.000 € pro Monat hat sich der Ertragswert durch die Mieterhöhung um 169.687 € erhöht.

 

Der Verkehrswert der Immobilie hat sich durch die Mieterhöhung hingegen natürlich nicht grundlegend geändert, da die Mieterhöhung weder den Grundstückswert noch den Gebäudewert fundamental beeinflusst.

 

Dies zeigt eine große Schwachstelle der Ertragswertverfahrens: Die Berechnung hängt entscheidend von den Mieteinnahmen ab. Dies ist besonders dann gravierend, wenn die Miete für eine Immobilie stark von den ortsüblichen Mieten abweicht.

 

Betrachten wir dafür ein Beispiel, in dem der Vermieter die Miete seit 10 Jahren nicht erhöht hat. In diesem Zeitraum haben sich die Mietpreise in München etwa verdoppelt. Für unser Beispiel nehmen wir also eine Kaltmiete von 1.500 Euro pro Monat an. Dies ergibt folgenden Ertragswert:

Im Vergleich zum Basisszenario mit einem Ertragswert von 1.241.042 € hat sich der Ertragswert mit der Annahme niedrigerer Mieteinnahmen auf 675.417 € verringert. Dies entspricht einem Rückgang der Bewertung um 565.625 € bzw. um 46%.

 

Festzuhalten ist somit, dass sich durch die Annahme einer unkorrekten Vergleichsmiete sehr große Fehler in der Bewertung einer Immobilie mit dem Ertragswertverfahren ergeben.

 

Szenario 2: Veränderung im Liegenschaftszins

 

Auch eine Veränderung im Liegenschaftszins kann zu starken Bewertungsveränderungen führen. Auch wenn der Gutachterausschuss die Werte für den Liegenschaftszins nach bestem Gewissen festlegt, ist dieser Wert trotzdem sehr schwankungsanfällig. Nehmen wir dazu einfach das obige Beispiel.

 

Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München hat eine Spanne von 1,3% - 2,5% für den Liegenschaftszins ermittelt. Nehmen wir die Berechnung des Ertragswerts nun einmal mit 1,3% und anschließend mit 2,5% vor.

Mit einem Liegenschaftszins von 1,3% statt 2% erhöht sich der Ertragswert von ursprünglich 1.241.042 € auf 1.500.290 €.

 

Ein anderes Bild ergibt sich mit einer Erhöhung des Liegenschaftszinses von 2% auf 2,5%:

Der Ertragswert ist aufgrund des gestiegenen Liegenschaftszinses von 1.241.042 € auf 1.093.504 € gesunken.

 

Aus diesen Variationen wird deutlich, wie anfällig das Ertragswertverfahren für kleine Änderungen des Liegenschaftszinses ist. Eine kleine Abweichung vom tatsächlichen Liegenschaftszins hat große Auswirkungen auf die Berechnung des Ertragswerts.

Zusammenfassung der Ergebnisse der Szenarien

Fazit

 

Das Ertragswertverfahren weist gravierende Schwächen hinsichtlich der Abhängigkeit von den Mieteinnahmen sowie vom Liegenschaftszins auf. Eine falsche Einschätzung dieser Parameter hat starke Auswirkungen auf den berechneten Verkehrswert und führt somit zu einer groben Fehleinschätzung des Immobilienwertes.

 

Dieses Verfahren ist nicht grundsätzlich schlecht, jedoch Bedarf es bei der Anwendung aufgrund der Anfälligkeit der Hilfe von Experten, um eine korrekte Bewertung sicherzustellen.

 

Vertrauen Sie daher Ihren Immobilienexperten für München, wenn es um den Verkauf und die damit verbundenen Ermittlung des Wertes Ihrer Immobilie geht. Wir freuen uns darauf, Sie auf dem Weg des erfolgreichen Immobilienverkaufs zu unterstützen!

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