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Der ultimative Immobilienbewertungs-Guide

In diesem Artikel werden die Stärken und Schwächen des Ertragswertverfahrens sowie des Sachwertverfahrens analysiert.

 

Durch Variation der Beispielannahmen in verschiedenen Szenarien gehen wir auf die einzelnen Einflussfaktoren ein und zeigen, welche gravierenden Auswirkung schon kleine Fehleinschätzung auf die Wertermittlung haben können.

 

Anschließend wird das Vergleichswertverfahren mit den beiden anderen Bewertungsverfahren verglichen und die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren gegenübergestellt.

Welche Verfahren für die Immobilienbewertung gibt es?

Immobilienbewertung München Guide

Verdeutlichung der Vorteile und Nachteile der Bewertungsverfahren anhand eines Beispiels

·     Herr Meyer will sein Haus in München verkaufen und fordert daher eine Bewertung seiner Immobilie an

 

·     Das Haus wurde im Jahr 2005 erbaut

 

·     Die Grundstücksfläche beträgt 300 Quadratmeter

 

·     Die Bruttogrundfläche des Hauses liegt bei 200 Quadratmeter

 

·     Die Wohnfläche beträgt 180 Quadratmeter

 

·     Der Bodenrichtwert liegt bei 2.000 Euro pro Quadratmeter

 

·     Das Haus ist für 3.000 Euro pro Monat vermietet

 

·     Die Bewirtschaftungskosten liegen bei 300 Euro pro Monat

 

·     Es wird ein Liegenschaftszins von 2% angenommen

 

·     Die Regelherstellungskosten für das Haus betragen 2.000 Euro pro Quadratmeter

 

·     Die Wertzahl beträgt 1

 

·     Die Gesamtnutzungsdauer liegt bei 70 Jahren

 

·     Das Alter der Immobilie beträgt 14 Jahre

 

·     Die Restnutzungsdauer beträgt 56 Jahre

Erklärung zu den Annahmen und Kennzahlen

Bruttogrundfläche: Die Brutto-Grundfläche ist die Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes.

 

Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert wird alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss der bayerischen Landeshauptstadt München (gegen Gebühr) bereitgestellt.

 

Bewirtschaftungskosten: Nicht-umlagefähige Kosten, welche für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung entstehen (z.B. Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, Betriebskosten).

 

Liegenschaftszins: Zinssatz, mit dem der Verkehrswert einer Immobilie durchschnittlich marktüblich verzinst wird. Grundsätzlich gilt: Je nieder der Liegenschaftszins, desto wertstabiler die Immobilie.

 

Regelherstellungskosten: Die Regelherstellungskosten setzten sich aus zahlreichen Einflussfaktoren wie beispielsweise Bauweise, Baujahr, Ausstattung und Art des Gebäudes zusammen. Eine vollständige Auflistung der Faktoren finden Sie hier.

 

Wertzahl: Die Wertzahl ist eine eher schwammige Größe und kann als eine Art Marktanpassungsfaktor gesehen werden. Diese wird durch das Bewertungsgesetz geregelt.

 

Gesamtnutzungsdauer: Die anzunehmende Gesamtnutzungsdauer von Immobilien ist im Bewertungsgesetz geregelt.

Berechnung des Verkehrswerts unter den Basisannahmen

Anhand dieser Berechnungen werden die enormen Abweichungen zwischen den beiden Bewertungsverfahren deutlich. Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ergibt sich ein Verkehrswert von 920.000 €, für das Ertragswertverfahren ein Verkehrswert von 1.283.000 €.

 

Der aus dem Ertragswertverfahren ermittelte Verkehrswert liegt also um ca. 40% höher als der Immobilienwert aus dem Sachwertverfahren.

 

Wie ergibt sich diese riesige Differenz?

 

Um diese zu verstehen muss man die einzelnen Komponenten des Gesamtwertes betrachten. Der Gesamtwert der Immobilie setzt sich in allen drei Verfahren aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen.

 

Der Bodenwert ist zudem für beide Verfahren gleich und leitet sich aus dem Bodenrichtwert ab.

 

Die Komponente, welche sich stark zwischen den beiden Verfahren unterscheidet, ist die Bewertung des Gebäudewerts der Immobilie.

 

Während der Gebäudewert im Ertragswertverfahren auf 683.496 € taxiert wird, beträgt dieser im Sachwertverfahren nur 320.000 €.

 

Warum unterscheidet sich der Gebäudewert zwischen den beiden Verfahren so gravierend?

 

Dazu müssen wir analysieren, wie sich die Einflussfaktoren auf den Gebäudewert zwischen den verschiedenen Faktoren unterscheiden.

 

Für beide Verfahren ist der Faktor Restnutzungsdauer von entscheidender Bedeutung.

 

Für das Ertragswertverfahren sind jedoch zudem die Faktoren Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten sowie der Liegenschaftszins entscheidend. Diese Größen werden jedoch beim Sachwertverfahren nicht berücksichtigt.

 

Für das Sachwertverfahren spielen hingegen der Regelherstellungskostensatz sowie die Wertzahl eine entscheidende Rolle. Diese werden wiederum im Ertragswertverfahren nicht berücksichtigt.

Eine Zusammenfassung der Einflussfaktoren auf die beiden Verfahren finden Sie nachfolgend:

Im Folgenden analysieren wir die Veränderung des Ertragswerts sowie des Vergleichswerts hinsichtlich einer Variation in den Faktoren Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins, Regelherstellungskostensatz sowie der Wertzahl.

Senkung der Mieteinnahmen von 3.000 € auf 2.500 €

Durch die Senkung der Mieteinnahmen reduziert sich der Ertragswert von 1.283.496 € im Basisszenario auf 1.082.486 €. Der Sachwert hingegen bleibt unverändert, da sich die Mieteinnahmen nicht im Sachwertverfahren widerspiegeln.

Erhöhung der Mieteinnahmen von 3.000 € auf 3.500 €

Durch die Erhöhung der Mieteinnahmen steigt der Ertragswert im Vergleich zum Basisszenario. Der Sachwert der Immobilie bleibt auch bei einer Erhöhung der Mieteinnahmen unverändert.

Verringerung der Bewirtschaftungskosten von 300 € auf 200 €

Durch eine Verringerung der Bewirtschaftungskosten steigt der Ertragswert im Vergleich zum Basisszenario an. Der Sachwert bleibt hingegen unverändert.

Anstieg der Bewirtschaftungskosten von 300 € auf 400 €

Durch den Anstieg der Bewirtschaftungskosten ist ein Rückgang des Ertragswerts im Vergleich zum Basisszenario zu erkennen. Der Sachwert bleibt wiederum von der Veränderung unberührt.

Rückgang des Liegenschaftszinses von 2% auf 1,5%

Ein Rückgang des Liegenschaftszinses führt zu einem Anstieg des Ertragswerts. Auf den Sachwert hat dieser Rückgang jedoch keinen Einfluss.

Anstieg des Liegenschaftszinses von 2% auf 2,5%

Ein Anstieg des Liegenschaftszinses führt zu einem Rückgang des Ertragswerts. Der Sachwert der Immobilie bleibt von einem höheren Liegenschaftszins hingegen unberührt.

Verringerung des Regelherstellungskostensatzes pro QM von 2.000 € auf 1.500 €

Während der Ertragswert im Vergleich zum Basisszenario unverändert bleibt, sinkt der Sachwert durch die Verringerung des Regelherstellungskostensatzes.

Erhöhung des Regelherstellungskostensatzes pro QM von 2.000 € auf 2.500 €

Der Ertragswert bleibt auch durch eine Erhöhung des Regelherstellungskostensatzes unverändert, wogegen sich der Sachwert verglichen mit dem Basisszenario erhöht.

Verringerung der Wertzahl von 1 auf 0,8

Durch die Verringerung der Wertzahl verringert sich der Sachwert der Immobilie, der Ertragswert bleibt davon unberührt.

Erhöhung der Wertzahl von 1 auf 1,2

Durch eine Erhöhung der Wertzahl bleibt der Ertragswert der Immobilie unverändert, der Sachwert steigt hingegen im Vergleich zum Basisszenario an.

 

Durch die bisherige Analyse wird deutlich, dass für das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren unterschiedliche Einflussfaktoren entscheidend sind. Kleine Abweichungen dieser Faktoren führen, wie durch unsere Beispielberechnungen verdeutlicht, zu signifikanten Veränderungen in der Bewertung.

 

Sowohl das Sachwertverfahren als auch das Ertragswertverfahren haben also einige Schwächen. Die Lösung zur Beseitigung dieser Anfälligkeiten stellt das Vergleichswertverfahren dar.

 

Da das Vergleichswertverfahren auf realen Marktpreisen basiert, haben die Marktteilnehmer alle wertrelevanten Faktoren in den Marktpreis eingepreist. Somit kann durch das Vergleichswertverfahren bei einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsobjekten die starke Abhängigkeit von einzelnen wertbeeinflussenden Faktoren und somit eine Fehleinschätzung des Immobilienwerts im Gegensatz zum Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren vermieden werden.

 

Abschließend finden Sie im Folgenden eine Übersicht der Vor- und Nachteile der gängigen Wertermittlungsverfahren. Dadurch wird nochmals deutlich, dass das Vergleichswertverfahren vor allem bei schwankenden Marktbedingungen die zuverlässigsten Bewertungsergebnisse liefert. Sowohl beim Ertragswertverfahren als auch beim Sachwertverfahren werden veränderte Marktbedingungen in der Regel nur unzureichend widergespiegelt.

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