· 

Die Schwächen des Sachwertverfahrens

Für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie ist eine korrekte Bewertung von entscheidender Bedeutung. Für die Bewertung von Immobilien gibt es drei Standardverfahren.

Für die Bewertung von selbstgenutzten Wohnimmobilien wird häufig das Sachwertverfahren verwendet. In diesem Artikel gehen wir anhand eines Beispiels auf die Schwachpunkte des Verfahrens ein.

 

Herr Meyer will sein Haus in München verkaufen. Dazu will er im ersten Schritt den Wert seiner Immobilie durch das Sachwertverfahren ermitteln.

Basisannahmen:

 

·     Die Brutto-Grundfläche der Immobilie beträgt 200 QM

 

·     Der Bodenrichtwert beträgt 2.000 Euro pro QM

 

·     Die Grundstücksfläche beträgt 400 QM

 

·     Das Haus wurde 2005 erbaut; die Immobilie ist heute somit 14 Jahre alt

 

·     Die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie beträgt 70 Jahre

 

Erläuterung zu den Grundannahmen:

 

Die Brutto-Grundfläche ergibt sich aus Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes.

 

Der Bodenrichtwert wird alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München ermittelt.

 

Die Annahme zur Gesamtnutzungsdauer von Immobilien ist im Bewertungsgesetz geregelt.

 

Berechnung

 

Aufgrund der getroffenen Annahmen ergibt sich die folgende Berechnung des Sachwerts der Immobilie.

Immobilienbewertung M ünchen Sachwertverfahren

Aus dieser Berechnung ist zu erkennen, dass sich der endgültige Sachwert der Immobilie aus dem Gebäudesachwert und dem Bodenwert zusammensetzt und für unsere Grundannahmen 1.040.000 € beträgt.

 

Der Bodenwert kann recht einfach über die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses der Stadt München berechnet werden.

 

Bei der Berechnung des Gebäudesachwerts gibt es jedoch einige Herausforderungen. Besonders anfällig ist der Gebäudesachwert hinsichtlich der Faktoren Regelherstellungskostensatz und der Wertzahl.

 

Die Regelherstellungskosten setzten sich aus unzähligen Faktoren wie beispielsweise Baujahr, Bauweise, Ausstattung, Art des Gebäudes zusammen. Eine vollständige Auflistung der Faktoren finden Sie hier.

 

Die Wertzahl ist eine eher schwammige Größe und kann als eine Art Marktanpassungsfaktor gesehen werden. Auch diese wird durch das Bewertungsgesetz geregelt.

 

Im Folgenden variieren wir die Annahmen für die Regelherstellungskosten sowie für die Wertzahl und zeigen, wie sich schon kleine Änderungen dieser Faktoren signifikant auf den ermittelten Sachwert auswirken können.

Verringerung des Regelherstellungskostensatzes pro QM von 1.500 € auf 1.200 €

Durch die Verringerung des Regelherstellungskostensatzes sinkt der ermittelte Sachwert um 48.000 € von 1.040.000 € auf 992.000 €.

Erhöhung des Regelherstellungskostensatzes pro QM von 1.500 € auf 1.800 €

Analog erhöht sich der Sachwert um 48.000 € von 1.040.000 € auf 1.088.000 € bei einer Erhöhung der Regelherstellungskosten von 1.500 € auf 1.800 €.

Verringerung der Wertzahl von 1 auf 0,8

Bei einer Verringerung der Wertzahl von 1 auf 0.8 verringert sich der Sachwert der Immobilie von ursprünglich 1.040.000 € auf 832.000 €.

Erhöhung der Wertzahl von 1 auf 1,2

Bei einer Erhöhung der Wertzahl von 1 auf 1,2 steigt der Sachwert von 1.040.000 € auf 1.248.000 €.

Zusammenfassung der Ergebnisse der Szenarien

Wo liegt das Problem?

 

Manche Immobilienbewerter könnten argumentieren, dass sowohl der Regelherstellungskostensatz als auch die Wertzahl eindeutig zu ermitteln sind und somit ein eindeutiger Sachwert bestimmt werden kann.

 

Dies ist jedoch schlichtweg nicht möglich. Da in den Regelherstellungskostensatz sehr viele verschiedene Faktoren einfließen, welche wiederum teilweise sehr viel Spielraum aufweisen, wird jeder Sachverständige auf einen anderen Sachwert kommen. Für Privatpersonen ohne Bewertungshintergrund ist es logischerweise noch schwieriger, den Sachwert adäquat zu bestimmen.

 

Auch hinsichtlich der Wertzahl sind große Bedenken anzubringen. Auch wenn diese im Bewertungsgesetz geregelt sind, geben Sie die aktuelle Marktlage nur unzureichend wieder. Somit spiegelt die Wertzahl nicht im Ansatz die tatsächliche Wertentwicklung der letzten Jahre aufgrund des Niedrigzinsumfeldes wieder. Bei bloßer Anwendung der Werte aus dem Bewertungsgesetz wird die Immobilienbewertung sehr stark von dem tatsächlichen Marktwert abweichen.

Fazit

Anschließend kann festgehalten werden, dass das Sachwertverfahren grobe Schwächen hinsichtlich mancher Einflussfaktoren aufweist und damit den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie nur in wenigen Fällen adäquat erfassen kann.

 

Geeigneter für die Wertermittlung ist in der Regel das Vergleichswertverfahren, da dieses die aktuelle Marktentwicklung in die Wertermittlung passend mit einbezieht.

Für die kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie durch unsere Experten kommen Sie gerne auf uns zu!

Sie wollen mehr Informationen zum Immobilienverkauf in München? Oder Marktberichte unserer Immobilienmakler München? In den jeweiligen Kategorien finden Sie aktuelle Berichte über die Situation auf dem Münchner Immobilienmarkt. Schauen Sie doch gleich vorbei!