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Das Vergleichswertverfahren - Die beste Art der Immobilienbewertung?

Für einen zügigen und erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie ist eine korrekte Bewertung von entscheidender Bedeutung. Für die Bewertung von Immobilien gibt es drei gängige Standardverfahren.

In diesem Artikel zeigen wir die Vorteile des Vergleichswertverfahrens im Vergleich zum Ertragswertverfahren und zum Sachwertverfahren auf.

Was ist das Vergleichswertverfahren?

 

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens für die Verkehrswertermittlung von Immobilien wird die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen Immobilien verglichen. „Ähnlich“ bedeutet in diesem Kontext vergleichbar hinsichtlich vieler Faktoren wie Lage, Baujahr, Ausstattung, etc. Jedoch müssen nicht all diese Faktoren genau übereinstimmen. Ist beispielsweise eine vergleichbare Lage gegeben, jedoch das zu bewertende Objekt älter als die Vergleichsobjekte, wird diese Differenz durch Korrekturfaktoren in die Bewertung mit einberechnet. Durch Verwendung dieser Korrekturfaktoren für die Werteinflussfaktoren ergibt sich bei fundierter Anwendung des Verfahrens ein sehr genauer Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie.

Verdeutlichung des Vergleichswertverfahrens anhand eines Beispiels

 

Herr Meyer will seine Wohnung in München verkaufen und beauftragt einen Sachverständigen, seine Immobilie zu bewerten.

 

Beispielannahmen:

 

·     Es werden 10 Vergleichsobjekte für die Bewertung der Immobilie analysiert

 

·     Die zu bewertende Immobilie weist eine vergleichbare Lage wie die Vergleichsobjekte auf

 

·     Die Vergleichsobjekte variieren hinsichtlich Ausstattung, Größe, Baujahr, Zustand und einigen weiteren Faktoren

 

Wie wird der Verkehrswert unserer Immobilie unter diesen Annahmen bestimmt?

 

Im ersten Schritt werden durch eine Marktanalyse auf führenden Immobilienportalen passende Vergleichswohnungen hinsichtlich der Lage der zu bewertenden Immobilie gesucht. Anschließend werden diese hinsichtlich aller Werteinflussfaktoren gelistet. Danach werden die Vergleichsobjekte mit den Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie hinsichtlich jedes einzelnen Werteinflussfaktors verglichen. Ist beispielsweise in der Wohnung von Herrn Meyer ein Balkon vorhanden, in Vergleichswohnung 1 jedoch nicht, so wird ein Korrekturfaktor für die Kategorie „Balkon“ angewandt.

 

Diese Logik wird für alle Werteinflussfaktoren und alle Vergleichsobjekte angewandt.

 

Nach Abschluss dieser Einstufung kann ein Mittelwert für den Kaufpreis pro Quadratmeter aller Vergleichsimmobilien unter Einbeziehung der Korrekturfaktoren bestimmt werden.

 

Danach ist es ein leichtes, den Vergleichswert der zu bewertenden Immobilie zu berechnen. Dazu muss nur noch die Wohnfläche der Immobilie mit dem Mittelwertwert der Kaufpreise der Vergleichsimmobilien pro Quadratmeter multipliziert werden.

 

Nach abschließender Einberechnung von außergewöhnlichen sonstigen Belastungen (z.B. Baumängel) ergibt sich der finale Vergleichswert der zu bewertenden Immobilie.

Eine Beispielberechnung mithilfe unseres Vergleichswert-Tools haben wir Ihnen nachfolgend bereitgestellt.

Immobilienbewertung München Vergleichswertverfahren

Vorteile des Vergleichswertverfahrens im Vergleich zu den anderen gängigen Bewertungsverfahren

 

Das Vergleichswertverfahren ist bei einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsobjekten wohl das genaueste Verfahren, um den Verkehrswert von Immobilien zu bestimmen. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren werden Spekulationsblasen im Vergleichswertverfahren adäquat in die Bewertung mit einberechnet. Auch die Schwächen des Ertragswertverfahrens hinsichtlich der Abhängigkeit der Bewertung von Mieteinnahmen oder dem Liegenschaftszins kann vermieden oder zumindest eingeschränkt werden.

 

Es ist wichtig ist zu erkennen, dass der Wert einer Immobilie immer von der Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer abhängt. Auch wenn der Ertragswert aus Investorensicht beispielsweise nur bei 1.000.000 € liegt, Kaufinteressenten jedoch aufgrund einer überhitzten Marktlage bereit sind, 1.500.000 € zu bezahlen, liegt der Wert der Immobilie bei 1.500.000 €, nicht bei 1.000.000 €. Eine Bewertung und ein anschließender Verkauf auf Basis des Ertragswertverfahrens würde also sehr viel Geld für den Verkäufer verschwenden. Auch das Sachwertverfahren würde diese Marktentwicklung nicht adäquat in die Analyse mit einbeziehen.

Fazit

 

Die Ergebnisse aus dem Vergleichswertverfahren können bei einer vermieteten Immobilie auch nochmals durch die Anwendung des Ertragswertverfahrens validiert werden, um zusätzliche Sicherheit für die Richtigkeit der Bewertung zu schaffen.

 

Auf diese Weise kann der Verkehrswert einer Immobilie fundiert und tagesaktuell bestimmt werden.

 

Gerne nehmen wir eine Bewertung Ihrer Immobilie für Sie vor. Rufen Sie doch gleich an und vereinbaren einen persönlichen Beratungstermin!

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