Immobilienpreise München - Ausgabe Februar 2019

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Hintergrund der Studie und Hard Facts

Unser großer monatlicher Immobilienreport für München analysiert auf wissenschaftliche Weise, wie sich die Kaufpreise und Mietpreise in München entwickeln. Die Daten der Stichprobe wurden von führenden Immobilienportalen erhoben.

Insgesamt wurden 1.817 Wohnungen über alle Stadtbezirke Münchens hinweg in unserer Stichprobe analysiert. Sowohl bei den Mietpreisen als auch bei den Kaufpreisen handelt es sich um Angebotspreise im Februar 2019.

 

Dabei lag der durchschnittliche Kaufpreis je Wohnung bei 855.640 €, der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter betrug 8.712 €.

 

Die Kaltmiete je Wohnung lag durchschnittlich bei 1.681 €, der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter bei 21,83 €.

 

Über alle Stadtbezirke Münchens hinweg ergibt sich in unserem Datensatz eine durchschnittliche Mietrendite von 3,10 %.

Veränderung wesentlicher Kennzahlen im Vergleich zum Vormonat

Verglichen mit dem Vormonat ist für den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter nur ein unwesentlicher Rückgang zu erkennen. Die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter fiel um 0,71 %. Im Gegensatz dazu stieg die Brutto-Mietrendite um durchschnittlich 1,52 % im Vergleich zum Vormonat.

Kaufpreise in MÜnchen - Februar 2019

Die Kaufpreise in der bayerischen Landeshauptstadt befinden sich immer noch auf Rekordniveau. Für unsere Analyse betrachten wir im ersten Schritt die komplette Stichprobe. Danach bereinigen wir die Daten um Erstbezugswohnungen, um die wahre Preisentwicklung von Bestandswohnungen adäquat erfassen zu können. Nachfolgend haben wir die Kaufpreise für Februar 2019 dementsprechend analysiert und Ihnen die Hauptergebnisse dargestellt.

Kaufpreise inkl. Erstbezugswohnungen

Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter über alle Wohnungen hinweg lag in unserer Stichprobe bei 8.712 €.

 

Der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen lag bei 8.296 € je Quadratmeter, der für Erstbezugswohnungen bei 10.989 €.

 

Erstbezugswohnungen wurden somit im Durchschnitt 32 % teurer angeboten als Bestandswohnungen. Im Vergleich zum Vormonat ist außerdem zu erkennen, dass der Kaufpreis pro Quadratmeter von 8.502 € im Januar auf 8.296 € im Februar gesunken ist. Dies entspricht einem Rückgang um 2,5 %. Gleichzeitig sind die Kaufpreise für Erstbezugswohnungen um etwa 9 % gestiegen.

 

Dies spricht dafür, dass sich der Markt für Bestandswohnungen langsam konsolidiert, während gleichzeitig immer mehr Luxuswohnungen entstehen, welche die Preise für den Erstbezug weiter steigen lassen.

 

Auf unserem Münchner Preisatlas werden die Kaufpreise pro Quadratmeter für alle Stadtbezirke dargestellt.

immobilienpreise münchen

Mit einem Kaufpreis von über 10.000 € pro Quadratmeter gehören die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Au-Haidhausen sowie Bogenhausen zu den teuersten Gebieten der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Am preiswertesten sind hingegen die Stadtbezirke Laim, Ramersdorf-Perlach, Berg am Laim, Moosach, Aubing-Lochhausen-Langwied sowie Feldmoching-Hasenbergl.

Eine Detailanalyse der Kaufpreise über die einzelnen Stadtbezirke wird in der folgenden Grafik gegeben.

immobilienpreise münchen februar 2019

Aus dieser Aufstellung wird ersichtlich, dass der teuerste Stadtbezirk Altstadt-Lehel mit einem Kaufpreis von 16.274 € pro Quadratmeter einen über doppelt so hohen Kaufpreis als der günstigste Stadtbezirk Ramersdorf-Perlach aufweist. Nachfolgend werden zudem die Kaufpreise nach den unterschiedlichen Stadtbereichen Münchens dargestellt.

Hierdurch ist erkennbar, dass das Münchner Zentrum mit 12.593 € je Quadratmeter mit Abstand die höchsten Kaufpreise aufweist. Darauf folgen München Ost, München Nord und München West. Der Münchner Süden ist mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 7.648 € pro Quadratmeter am günstigsten. Auffällig ist, dass abgesehen vom Münchner Zentrum in allen Stadtbereichen Münchens im Vergleich zum Vormonat ein Rückgang der Kaufpreise zu erkennen ist.

Kaufpreise für Bestandswohnungen

Die bisherigen Ergebnisse beziehen sich jedoch auf den gesamten Datensatz. Um ein aussagekräftigeres Ergebnis zu bekommen, bereinigen wir die Daten im Folgenden um Erstbezugswohnungen, welche die Schätzung durch sehr hohe Quadratmeterpreise verzerren könnten.

 

In den nachfolgenden Grafiken werden somit nur noch die Kaufpreise für Bestandswohnungen dargestellt.

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Die grundlegenden Ergebnisse der vorhergehenden Analyse bleiben dadurch jedoch bestehen. Die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt und Au-Haidhausen gehören mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von über 10.000 € pro Quadratmeter immer noch zu den teuersten Stadtbezirken Münchens.

Auch die Reihenfolge bezogen auf die Durchschnittspreise pro Quadratmeter bleibt nach der Bereinigung von Erstbezugswohnungen für viele Stadtbezirke unverändert. Zu erkennen ist jedoch, dass das absolute Preisniveau im Vergleich zur Analyse mit Erstbezugswohnungen deutlich gesunken ist.

Mietpreise in München - Februar 2019

Auch die Mietpreise in München befinden sich derzeit auf einem sehr hohen Niveau. Für unsere Analyse betrachten wir erst die komplette Stichprobe. Danach bereinigen wir den Datensatz um möblierte Wohnungen, da diese in der Regel um einiges teurer angeboten werden als unmöblierte Wohnungen und die Ergebnisse dadurch verzerren.

 

Die Ergebnisse dieser Analyse für Februar 2019 haben wir Ihnen nachfolgend dargestellt.

Mietpreise bezogen auf die komplette Stichprobe inkl. möblierter Wohnungen

Der durchschnittliche Kalt-Mietpreis für eine Wohnung in München lag im Februar 2019 bei 21,83 € pro Quadratmeter. Möblierte Wohnungen wurden mit 29,38 € je Quadratmeter um durchschnittlich 55 % teurer angeboten als unmöblierte Wohnungen mit 18,97 € pro Quadratmeter.

 

Im Vergleich zum Vormonat ist die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter im Februar 2019 insgesamt leicht gefallen. Dies ist besonders für unmöblierte Wohnungen zu erkennen. Möblierte Wohnungen wurden dagegen teurer angeboten als im Vormonat. Nachfolgend finden Sie unsere Mietpreislandkarte für alle Stadtbezirke Münchens.

mietpreise münchen

Daraus ist ersichtlich, dass die Stadtbezirke Altstadt-Lehel und Maxvorstadt mit über 25 € pro Quadratmeter Kaltmiete die höchsten Mietpreise in ganz München aufweisen.

 

Preiswert sind im Vergleich dazu die Stadtbezirke Allach-Untermenzing sowie Aubing-Lochhausen-Langwied mit einem Quadratmeterpreis von unter 18 € Kaltmiete.

Eine detaillierte Übersicht mit den genauen Zahlen zu den einzelnen Stadtbezirken finden Sie nachfolgend.

Mit durchschnittlich 28 € Kaltmiete pro Quadratmeter wurden Wohnungen im Stadtbezirk Maxvorstadt in unserem Datensatz am teuersten zur Miete angeboten, Aubing-Lochhausen-Langwied wies mit knapp 18 Euro je Quadratmeter den geringsten Mietpreis auf.

Zudem haben wir Ihnen die Mietpreise auch über die verschiedenen Stadtbereiche Münchens aufgeschlüsselt.

Die Mieten im Münchner Zentrum sind mit durchschnittlich 22,72 € je Quadratmeter immer noch höher als in allen anderen Stadtbereichen. Jedoch hat sich der Abstand im Vergleich zum Vormonat deutlich verringert. Dies könnte daran liegen, dass im Vormonat mehr möblierte Wohnungen im Münchner Zentrum im Datensatz vorhanden waren und somit die Preise dementsprechend höher lagen.

Mietpreise für unmöblierte Wohnungen

Bisher wurden in die Analyse der Mietpreise auch möblierte Wohnungen einbezogen. Da diese jedoch im Durchschnitt deutlich teurer vermietet werden, könnte dies zu einer Verzerrung der Ergebnisse führen. Möblierte Wohnungen werden daher im Folgenden für die weitere Analyse ausgeschlossen.

Daher ist nachfolgend eine Preislandkarte mit den durchschnittlichen Mietpreisen für unmöblierte Wohnungen dargestellt.

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Durch den Ausschluss möblierter Wohnungen aus der Analyse ist zu erkennen, dass sich die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter deutlich reduziert hat. Die höchste durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter weist jedoch immer noch der Stadtbezirk Maxvorstadt auf.

Auf die Maxvorstadt mit 23,77 € je Quadratmeter folgen die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Schwabing-West. Die Miete in Feldmoching-Hasenbergl ist mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 16,25 € pro Quadratmeter über alle Stadtbezirke hinweg am günstigsten.

Mietrendite München

Aus Investorensicht ist neben den Kaufpreisen und Mietpreisen vor allem die Mietrendite ein entscheidendes Kriterium. Diese haben wir Ihnen nachfolgend für alle Stadtbezirke Münchens dargestellt.

Auffällig ist, dass der Stadtbezirk Altstadt-Lehel mit nur 2,01 % die niedrigste Bruttomietrendite aller Stadtbezirke aufweist. Die hohen Kaufpreise stellen die Mieten in diesem Stadtbezirk scheinbar in den Schatten. Dagegen weist der Stadtbezirk Laim mit 3,86 % die höchste Mietrendite aller Stadtbezirke Münchens auf. Die Kaufpreise liegen hier im Vergleich zu den Mietpreisen also auf einem recht moderaten Niveau.

 

Nachfolgend stellen wir Ihnen zudem eine Aufstellung der Bruttomietrendite nach Stadtbereichen zur Verfügung.

Die Mietrendite ist im Münchner Zentrum mit durchschnittlich 2,57 % am niedrigsten, der Stadtbereich München Nord weist hingegen mit 3,39 % die höchste Mietrendite auf.

Fazit

Die Mietpreise und Kaufpreise in München bewegen sich auch im Februar 2019 auf einem sehr hohen Niveau. Jedoch sind sowohl die Kaufpreise als auch die Mietpreise im Vergleich zum Vormonat leicht gesunken.

 

Die Bruttomietrendite ist im Gegensatz dazu moderat gestiegen.

Wie sich die Immobilienpreise zukünftig entwickeln, werden wir als Immobilienexperten für München selbstverständlich auch in den nächsten Monaten weiterhin für Sie analysieren.

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