Immobilienpreise München - Ausgabe Januar 2019

Download
Immobilienreport_Januar_2019.pdf
Adobe Acrobat Dokument 1.7 MB

Hintergrund der Studie und Hard Facts

Unser großer monatlicher Immobilienreport für München analysiert auf wissenschaftliche Weise, wie sich die Kaufpreise und Mietpreise in München entwickeln. Die Daten der Stichprobe wurden von führenden Immobilienportalen erhoben.

Insgesamt wurden 1.400 Wohnungen über alle Stadtbezirke Münchens hinweg in unserer Stichprobe analysiert. Sowohl bei den Mietpreisen als auch bei den Kaufpreisen handelt es sich um Angebotspreise im Januar 2019.

 

Dabei lag der durchschnittliche Kaufpreis je Wohnung bei 788.538 €, der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter betrug 8.721 €.

 

Die Kaltmiete je Wohnung lag durchschnittlich bei 1.725 €, der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter bei 22 €.

 

Über alle Stadtbezirke Münchens hinweg ergibt sich in unserem Datensatz eine durchschnittliche Mietrendite von 3,05%.

 

Eine detaillierte Analyse der Kaufpreise und Mietpreise, inklusive unserer Preislandkarte der Stadtbezirke Münchens, stellen wir auf den folgenden Seiten bereit.

Kaufpreise in München - Januar 2019

Kaufpreise inkl. Erstbezugswohnungen

Die Kaufpreise in der bayerischen Landeshauptstadt befinden sich immer noch auf Rekordniveau. Nachfolgend haben wir diese für Januar 2019 analysiert und Ihnen die Hauptergebnisse dargestellt.

Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter über alle Wohnungen hinweg lag in unserer Stichprobe bei 8.721 €. Jedoch sollte für eine aussagekräftige Analyse zwischen Bestandswohnungen und Erstbezugswohnungen unterschieden werden.

 

Der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen lag bei 8.502 € je Quadratmeter, der für Erstbezugswohnungen bei 10.049 €. Der Kaufpreis für Wohnungen zum Erstbezug lag in unserer Stichprobe also um 18% höher als für Bestandswohnungen.

 

Auf unserem Münchner Preisatlas werden die Kaufpreise pro Quadratmeter für alle Stadtbezirke dargestellt.

immobilienpreise münchen

Die teuersten Gebiete mit einem Kaufpreis von über 10.000 € pro Quadratmeter sind die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Au-Haidhausen sowie Bogenhausen.

 

Am preiswertesten sind hingegen die Stadtbezirke Ramersdorf-Perlach, Aubing-Lochhausen-Langwied, Allach-Untermenzing, Feldmoching-Hasenbergl, Moosach, Hadern und Laim.

 

Eine Detailanalyse der Kaufpreise über die einzelnen Stadtbezirke wird in der folgenden Grafik gegeben.

Aus dieser Aufstellung wird ersichtlich, dass der teuerste Stadtbezirk Altstadt-Lehel mit einem Kaufpreis von 15.492 € pro Quadratmeter einen über doppelt so hohen Kaufpreis als der günstigste Stadtbezirk Feldmoching-Hasenbergl aufweist.

 

Nachfolgend werden die Kaufpreise nach den unterschiedlichen Stadtbereichen Münchens dargestellt.

Hierdurch ist erkennbar, dass das Münchner Zentrum mit 12.408 € je Quadratmeter mit Abstand die höchsten Kaufpreise aufweist. Darauf folgen München West, München Ost und München Nord. Der Münchner Süden ist mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 7.771 € pro Quadratmeter am günstigsten.

Kaufpreise für Bestandswohnungen

Die bisherigen Ergebnisse beziehen sich jedoch auf den gesamten Datensatz. Um ein aussagekräftigeres Ergebnis zu bekommen, bereinigen wir die Daten im Folgenden um Erstbezugswohnungen, welche die Schätzung durch sehr hohe Quadratmeterpreise verzerren könnten.

 

In den nachfolgenden Grafiken werden somit nur noch die Kaufpreise für Bestandswohnungen dargestellt.

immobilienpreise münchen 2019

Die grundlegenden Ergebnisse der vorhergehenden Analyse bleiben dadurch jedoch bestehen. Die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West und Au-Haidhausen gehören mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von über 10.000 € pro Quadratmeter immer noch zu den teuersten Stadtbezirken Münchens.

Auch die Reihenfolge bezogen auf die Durchschnittspreise pro Quadratmeter bleiben auch nach der Bereinigung von Erstbezugswohnungen größtenteils gleich. Zu erkennen ist jedoch, dass das absolute Preisniveau im Vergleich zur Analyse mit Erstbezugswohnungen gesunken ist.

Mietpreise in München - Januar 2019

Mietpreise bezogen auf die komplette Stichprobe inkl. möblierter Wohnungen

Auch die Mietpreise in München befinden sich derzeit auf einem sehr hohen Niveau.

Die Mietpreise für Januar 2019 haben wir nachfolgend detailliert für Sie analysiert.

Der durchschnittliche Mietpreis für eine Wohnung in München lag im Januar 2019 bei 22 € pro Quadratmeter (kalt). Möblierte Wohnungen wurden mit 29 € je Quadratmeter um durchschnittlich 53% teurer angeboten als unmöblierte Wohnungen mit 19 € pro Quadratmeter.

 

Nachfolgend finden Sie unsere Mietpreislandkarte für alle Stadtbezirke Münchens.

mietpreise münchen

Hieraus wird ersichtlich, dass die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West sowie Neuhausen mit über 25 € pro Quadratmeter Kaltmiete die höchsten Mietpreise in ganz München aufweisen.

 

Preiswert sind im Vergleich dazu die Stadtbezirke Ramersdorf-Perlach, Trudering-Riem, Hadern, Aubing-Lochhausen-Langwied, Allach-Untermenzing, Moosach sowie Feldmoching-Hasenbergl mit einem Quadratmeterpreis von unter 19 € Kaltmiete.

 

Eine detaillierte Übersicht mit den genauen Zahlen zu den einzelnen Stadtbezirken finden Sie nachfolgend.

Mit durchschnittlich über 28 € Kaltmiete pro Quadratmeter wurden Wohnungen im Stadtbezirk Maxvorstadt in unserem Datensatz am teuersten vermietet, Hadern wies mit knapp 18 Euro je Quadratmeter den geringsten Mietpreis auf.

 

Im Folgenden haben wir die Mietpreise auch über die verschiedenen Stadtbereiche für Sie aufgeschlüsselt.

Hieraus wird ersichtlich, dass das Münchner Zentrum mit durchschnittlich 25,59 € je Quadratmeter mit Abstand die höchste Kaltmiete aufweist. Darauf folgen München Nord, München Ost und München West. Der Süden Münchens ist bzgl. der Kaltmiete pro Quadratmeter am günstigsten.

Mietpreise für unmöblierte Wohnungen

In der bisherigen Analyse der Mietpreise wurden auch möblierte Wohnungen einbezogen. Da diese jedoch im Durchschnitt deutlich teurer vermietet werden, könnte dies zu einer Verzerrung der Stichprobe führen. Möblierte Wohnungen werden daher im Folgenden für die weitere Analyse ausgeschlossen.

 

Nachfolgend ist eine Preislandkarte mit den durchschnittlichen Mietpreisen für unmöblierte Wohnungen dargestellt.

mietpreise münchen januar 2019

Durch den Ausschluss möblierter Wohnungen aus der Stichprobe ist zu erkennen, dass sich die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter deutlich reduziert hat. Der Stadtbezirk mit der höchsten Durchschnittsmiete pro Quadratmeter ist jedoch immer noch die Maxvorstadt.

Auf die Maxvorstadt mit 25,60 € pro Quadratmeter folgen die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Schwabing-West und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt. Die durchschnittlich günstigste Kaltmiete pro Quadratmeter findet man hingegen in Feldmoching-Hasenbergl mit 16,30 € pro Quadratmeter.

Mietrendite München

Aus Investorensicht ist neben den Kaufpreisen und Mietpreisen vor allem die Mietrendite ein entscheidendes Kriterium. Diese haben wir Ihnen nachfolgend für alle Stadtbezirke Münchens dargestellt.

Auffällig ist, dass die Bruttomietrendite für den Stadtbezirk Altstadt-Lehel mit 2,15% am niedrigsten ist. Die exorbitanten Kaufpreise stellen die Mieten in diesem Stadtbezirk scheinbar in den Schatten.

 

Dagegen weist der Stadtbezirk Laim mit 3,67% die höchste Mietrendite aller Stadtbezirke Münchens auf. Die Kaufpreise liegen hier verglichen mit den Mietpreisen also auf einem eher moderaten Niveau.

 

Nachfolgend stellen wir Ihnen zudem eine Aufstellung der Bruttomietrendite nach Stadtbereichen zur Verfügung.

Die Mietrendite ist im Münchner Zentrum mit durchschnittlich 2,64% am niedrigsten, der Stadtbereich München West weist hingegen die höchste Mietrendite auf.

Fazit

Die Kaufpreise und Mietpreise in München bewegen sich auch im Januar 2019 auf einem sehr hohen Niveau. Auffällig ist, dass die Brutto-Mietrendite über alle Stadtbezirke hinweg mit 3,05% im Vergleich zu anderen Städten als eher niedrig bezeichnet werden kann.

 

Dies ist vor allem für das Münchner Zentrum zu erkennen. Hier ist die Mietrendite mit 2,64% am geringsten.

 

Aus Investorensicht ist ein Immobilieninvestment in der bayerischen Landeshauptstadt also als eher wenig profitabel einzustufen. Eine mittelfristige Korrektur der Kaufpreise nach unten oder ein Anstieg der Mietpreise kann daher erwartet werden.

 

In welche Richtung die Reise geht werden wir als Immobilienexperten für München selbstverständlich auch in den nächsten Monaten weiterhin für Sie analysieren.

Sie wollen mehr Informationen zum Immobilienverkauf in München? Oder Marktberichte unserer Immobilienmakler München? In den jeweiligen Kategorien finden Sie aktuelle Berichte über die Situation auf dem Münchner Immobilienmarkt. Schauen Sie doch gleich vorbei!