Immobilienpreise München - Ausgabe Juli 2019

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Hintergrund der Studie und Hard Facts

Unser großer monatlicher Immobilienreport für München analysiert auf wissenschaftliche Weise, wie sich die Kaufpreise und Mietpreise in München entwickeln. Die Daten der Stichprobe wurden von führenden Immobilienportalen erhoben.

Insgesamt wurden 2.437 Wohnungen über alle Stadtbezirke Münchens hinweg in unserer Stichprobe analysiert. Sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Mietpreisen handelt es sich um Angebotspreise im Juli 2019.

 

Dabei lag der durchschnittliche Kaufpreis je Wohnung bei 879.270 €, der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter betrug 9.055 €. Die Kaltmiete je Wohnung lag durchschnittlich bei 1.778 €, der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter bei 24,02 €.

 

Über alle Stadtbezirke Münchens hinweg ergibt sich in unserem Datensatz eine durchschnittliche Mietrendite von 3,10 %.

Veränderungen wesentlicher Kennzahlen im Vergleich zum Vormonat

Verglichen mit dem Vormonat ist für den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter ein Anstieg um 1,16 % zu erkennen. Die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter stieg um 0,64 %. Die Brutto-Mietrendite fiel um 0,01 Prozentpunkte und somit um 0,55 % im Vergleich zum Vormonat.

Kaufpreise in München - Juli 2019

Die Kaufpreise in der bayerischen Landeshauptstadt befinden sich immer noch auf Rekordniveau. Für unsere Analyse betrachten wir im ersten Schritt die komplette Stichprobe. Danach bereinigen wir die Daten um Erstbezugswohnungen, um die wahre Preisentwicklung von Bestandswohnungen adäquat erfassen zu können. Nachfolgend haben wir die Kaufpreise für Juli 2019 dementsprechend analysiert und Ihnen die Hauptergebnisse dargestellt.

Kaufpreise inkl. Erstbezugswohnungen

Der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen lag bei 8.450 € je Quadratmeter, der für Erstbezugswohnungen bei 10.491 €.

 

Erstbezugswohnungen wurden somit im Durchschnitt etwa 24 % teurer angeboten als Bestandswohnungen.

 

Auf unserem Münchner Preisatlas werden die Kaufpreise pro Quadratmeter für alle Stadtbezirke dargestellt.

Immobilienpreise München

Mit einem Kaufpreis von über 10.000 € pro Quadratmeter gehören die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Bogenhausen, Maxvorstadt, Schwabing-West, Schwanthalerhöhe sowie Au-Haidhausen zu den teuersten Gebieten der bayerischen Landeshauptstadt.

Preiswert sind hingegen die Stadtbezirke Ramersdorf-Perlach, Berg am Laim, Aubing-Lochhausen-Langwied, Allach-Untermenzing, Feldmoching-Hasenbergl, Moosach und Laim. Eine Detailanalyse der Kaufpreise über die einzelnen Stadtbezirke wird in der folgenden Grafik gegeben.

Immobilienpreise München Juli 2019

Aus dieser Aufstellung wird ersichtlich, dass der teuerste Stadtbezirk Altstadt-Lehel mit einem Kaufpreis von 16.599 € pro Quadratmeter einen über doppelt so hohen Kaufpreis als der günstigste Stadtbezirk Ramersdorf-Perlach aufweist. Nachfolgend werden zudem die Kaufpreise nach den unterschiedlichen Stadtbereichen Münchens dargestellt.

Hierdurch ist erkennbar, dass das Münchner Zentrum mit 13.132 € je Quadratmeter mit Abstand die höchsten Kaufpreise aufweist. Darauf folgen München Ost, München Nord und München West. Der Münchner Süden ist mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 8.187 € pro Quadratmeter am günstigsten.

Kaufpreise für Bestandswohnungen

Die bisherigen Ergebnisse beziehen sich jedoch auf den gesamten Datensatz. Um ein aussagekräftigeres Ergebnis zu bekommen, bereinigen wir die Daten im Folgenden um Erstbezugswohnungen, welche die Schätzung durch sehr hohe Quadratmeterpreise verzerren könnten.

In den nachfolgenden Grafiken werden somit nur noch die Kaufpreise für Bestandswohnungen dargestellt.

Immobilienpreise München 2019

Die grundlegenden Ergebnisse der vorhergehenden Analyse bleiben dadurch jedoch bestehen. Die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwanthalerhöhe sowie Au-Haidhausen gehören mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von über 10.000 € pro Quadratmeter immer noch zu den teuersten Stadtbezirken Münchens.

Auch die Reihenfolge bezogen auf die Durchschnittspreise pro Quadratmeter bleibt nach der Bereinigung von Erstbezugswohnungen für einige Stadtbezirke ähnlich erhalten. Zu erkennen ist jedoch, dass das absolute durchschnittliche Preisniveau im Vergleich zur Analyse mit Erstbezugswohnungen deutlich gesunken ist.

Mietpreise in München - Juli 2019

Auch die Mietpreise in München befinden sich derzeit auf einem sehr hohen Niveau. Für unsere Analyse betrachten wir erst die komplette Stichprobe. Danach bereinigen wir den Datensatz um möblierte Wohnungen, da diese in der Regel um einiges teurer angeboten werden als unmöblierte Wohnungen und die Ergebnisse dadurch verzerren.

Die Ergebnisse dieser Analyse für Juli 2019 haben wir Ihnen nachfolgend dargestellt.

Mietpreise bezogen auf die komplette Stichprobe inkl. möblierter Wohnungen

Der durchschnittliche Kalt-Mietpreis für eine Wohnung in München lag im Juli 2019 bei 24,02 € pro Quadratmeter. Möblierte Wohnungen wurden mit 30,88 € je Quadratmeter durchschnittlich um etwa 54 % teurer angeboten als unmöblierte Wohnungen mit 20,01 € pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum Vormonat ist die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter im Juli 2019 insgesamt leicht gestiegen. Während die Mietpreise für unmöblierte Wohnungen gestiegen sind, zeichnet sich für möblierte Wohnungen hingegen ein Rückgang der Mietpreise ab. Nachfolgend finden Sie unsere Mietpreislandkarte für alle Stadtbezirke Münchens.

Mietpreise München Juli 2019

Daraus ist ersichtlich, dass die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Au-Haidhausen und Neuhausen-Nymphenburg mit über 25 € pro Quadratmeter Kaltmiete die höchsten Mietpreise in ganz München aufweisen. Preiswert sind im Vergleich dazu die Stadtbezirke Hadern, Aubing-Lochhausen-Langwied, Allach-Untermenzing, Feldmoching-Hasenbergl, Schwabing-Freimann sowie Obergiesing-Fasangarten mit einem Quadratmeterpreis von unter 20 € Kaltmiete.

Eine detaillierte Übersicht mit den genauen Zahlen zu den einzelnen Stadtbezirken finden Sie nachfolgend.

Mit durchschnittlich 29,43 € Kaltmiete pro Quadratmeter wurden Wohnungen im Stadtbezirk Altstadt-Lehel in unserem Datensatz am teuersten zur Miete angeboten, Hadern wies mit knapp über 17 Euro je Quadratmeter den geringsten Mietpreis auf.

Zudem haben wir Ihnen die Mietpreise auch über die verschiedenen Stadtbereiche Münchens aufgeschlüsselt.

Die Mieten im Münchner Zentrum sind mit durchschnittlich 28,04 € je Quadratmeter höher als in allen anderen Stadtbereichen. Darauf folgen München Nord, Ost und West. Der Münchner Süden weist hingegen die durchschnittlich niedrigsten Mietpreise auf.

Mietpreise für unmöblierte Wohnungen

Bisher wurden in die Analyse der Mietpreise auch möblierte Wohnungen einbezogen. Da diese jedoch im Durchschnitt deutlich teurer vermietet werden, könnte dies zu einer Verzerrung der Ergebnisse führen. Möblierte Wohnungen werden daher im Folgenden für die weitere Analyse ausgeschlossen.

Daher ist nachfolgend eine Preislandkarte mit den durchschnittlichen Mietpreisen für unmöblierte Wohnungen dargestellt.

Mietpreise München

Durch den Ausschluss möblierter Wohnungen aus der Analyse ist zu erkennen, dass sich die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter deutlich reduziert hat. Die höchste durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter weist immer noch der Stadtbezirk Altstadt-Lehel auf.

Auf den Stadtbezirk Altstadt-Lehel mit 24,59 € je Quadratmeter folgen die Stadtbezirke Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Maxvorstadt. Die Miete in Feldmoching-Hasenbergl ist mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 15,76 € pro Quadratmeter über alle Stadtbezirke hinweg am günstigsten.

Mietrendite München

Aus Investorensicht ist neben den Kaufpreisen und Mietpreisen vor allem die Mietrendite ein entscheidendes Kriterium. Diese haben wir Ihnen nachfolgend für alle Stadtbezirke Münchens dargestellt.

Auffällig ist, dass der Stadtbezirk Altstadt-Lehel mit nur 2,13 % die niedrigste Bruttomietrendite aller Stadtbezirke aufweist. Die hohen Kaufpreise stellen die Mieten in diesem Stadtbezirk offensichtlich in den Schatten. Dagegen weist der Stadtbezirk Berg am Laim mit 3,86 % die höchste Mietrendite aller Stadtbezirke Münchens auf. Die Kaufpreise liegen hier im Vergleich zu den Mietpreisen also auf einem recht moderaten Niveau.

Nachfolgend stellen wir Ihnen zudem eine Aufstellung der Bruttomietrendite nach Stadtbereichen zur Verfügung.

Die Mietrendite ist im Münchner Zentrum mit durchschnittlich 2,61 % am niedrigsten, der Stadtbereich München Nord weist hingegen mit 3,36 % die höchste Mietrendite auf.

Fazit

Die Immobilienpreise in München bewegen sich auch im Juli 2019 auf einem sehr hohen Niveau. Sowohl die durchschnittlichen Kaufpreise als auch die Mietpreise sind im Vergleich zum Vormonat angestiegen. Die Brutto-Mietrendite fiel hingegen im Vergleich zum Vormonat.

Wie sich die Immobilienpreise zukünftig entwickeln, werden wir als Immobilienexperten für München und dem Umland selbstverständlich auch in den nächsten Monaten weiterhin für Sie analysieren.

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