Immobilienpreise München - Ausgabe März 2019

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Hintergrund der Studie und Hard Facts

In unserem monatlichen Immobilienreport für München analysieren wir auf wissenschaftliche Weise, wie sich die Kaufpreise und Mietpreise in München entwickeln. Die Daten für die Analyse der Immobilienpreise wurden von führenden Immobilienportalen erhoben.

Insgesamt wurden 2.199 Wohnungen über alle Stadtbezirke Münchens hinweg in unserer Stichprobe analysiert. Sowohl bei den Mietpreisen als auch bei den Kaufpreisen handelt es sich um Angebotspreise im März 2019.

 

Dabei lag der durchschnittliche Kaufpreis je Wohnung bei 800.437 €, der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter betrug 8.619 €. Die Kaltmiete je Wohnung lag durchschnittlich bei 1.661 €, der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter (kalt) bei 22,61 €. Über alle Stadtbezirke Münchens hinweg ergibt sich in unserem Datensatz eine durchschnittliche Mietrendite von 3,07 %.

Veränderungen wesentlicher Kennzahlen im Vergleich zum Vormonat

Im Vergleich zum Vormonat ist für den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter ein Rückgang von 1,08 % festzustellen. Im Gegensatz dazu sind die Kaltmietpreise je Quadratmeter um 3,55 % angestiegen. Die Brutto-Mietrendite fiel um 0,77 % verglichen mit dem Vormonat.

 

Für die Entwicklung der Kaufpreise und Mietpreise ist also ein gegenläufiger Trend erkennbar. Dies könnte der Anfang einer längerfristigen Konsolidierung sein. Die Brutto-Mietrendite ist mit knapp über 3 % im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt sehr gering. Daher wäre es aus Investorensicht die logische Konsequenz, dass sich die Mietpreise weiter erhöhen oder/und die Kaufpreise sinken.

Kaufpreise in München - März 2019

Wie bereits dargestellt sind die Kaufpreise in der bayerischen Landeshauptstadt im März 2019 im Vergleich zum Vormonat leicht zurückgegangen. Jedoch befinden sich diese immer noch auf einem sehr hohen Niveau und nehmen bundesweit den Spitzenplatz ein.

Für unsere Analyse betrachten wir im ersten Schritt die komplette Stichprobe.

 

Danach bereinigen wir die Daten um Erstbezugswohnungen, um die wahre Preisentwicklung von Bestandswohnungen adäquat erfassen zu können. Nachfolgend haben wir die Kaufpreise für März 2019 dementsprechend analysiert und Ihnen die Hauptergebnisse dargestellt.

Kaufpreise inkl. Erstbezugswohnungen

Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter über alle Wohnungen hinweg lag in unserer Stichprobe bei 8.619 €.

 

Der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen lag bei 8.093 € je Quadratmeter, der für Erstbezugswohnungen bei 10.392 €. Erstbezugswohnungen wurden somit im Durchschnitt 28 % teurer angeboten als Bestandswohnungen.

 

Im Vergleich zum Vormonat ist zudem zu erkennen, dass sowohl die Kaufpreise für Bestandswohnungen als auch für Erstbezugswohnungen im Vergleich zum Vormonat zurückgegangen sind.

 

Ein moderater Rückgang der Kaufpreise für Bestandswohnungen wurde auch schon im Vormonat festgestellt. Dies könnte ein weiterer Indikator für eine leichte Konsolidierung der Kaufpreise am Münchner Immobilienmarkt sein.

Auf unserem Münchner Preisatlas werden die Kaufpreise pro Quadratmeter für alle Stadtbezirke dargestellt.

Immobilienpreise München

Mit einem Kaufpreis von über 10.000 € pro Quadratmeter gehören die Stadtbezirke Bogenhausen, Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Schwabing-West, Au-Haidhausen sowie die Maxvorstadt zu den teuersten Gebieten der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Am günstigsten sind hingegen die Stadtbezirke Ramersdorf-Perlach, Laim, Feldmoching-Hasenbergl und Moosach.

Eine Detailanalyse der Kaufpreise über die einzelnen Stadtbezirke wird im Folgenden Chart dargestellt.

Immobilienpreise München März 2019

Aus dieser Aufstellung wird ersichtlich, dass der teuerste Stadtbezirk Altstadt-Lehel mit einem Kaufpreis von 16.497 € pro Quadratmeter mit Abstand den Spitzenplatz aller Stadtbezirke Münchens einnimmt.

 

Mit einigem Abstand folgen die Stadtbezirke Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Bogenhausen und Au-Haidhausen.

 

Auch die Maxvorstadt sowie Schwabing-West knacken noch die 10.000 € Marke pro Quadratmeter.

 

Am preiswertesten lässt sich Eigentum in den Stadtbezirken Ramersdorf-Perlach, Laim, Feldmoching-Hasenbergl sowie Moosach erwerben.

 

Dort liegt der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter noch unter 7.000 € je Quadratmeter.

 

Über die Stadtbezirke hinweg sind also sehr starke Unterschiede für den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter festzustellen. So liegen die Kaufpreise im Stadtbezirk Altstadt-Lehel über doppelt so hoch als in Ramersdorf-Perlach.

 

Nachfolgend werden zudem die Kaufpreise nach den unterschiedlichen Stadtbereichen Münchens dargestellt.

Hierdurch ist erkennbar, dass das Münchner Zentrum mit 12.206 € je Quadratmeter mit Abstand die höchsten Kaufpreise aufweist. Darauf folgen München Ost, München Nord und München West.

 

Der Münchner Süden ist mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 7.896 € pro Quadratmeter am günstigsten.

Die Reihenfolge der Stadtbereiche bezogen auf die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter bleibt im Vergleich zum Vormonat unverändert. Jedoch ist vor allem für das Münchner Zentrum ein merklicher Rückgang der Kaufpreise zu erkennen.

Kaufpreise für Bestandswohnungen

Die bisherigen Ergebnisse beziehen sich jedoch auf den gesamten Datensatz. Um ein aussagekräftigeres Ergebnis zu bekommen, bereinigen wir die Daten im Folgenden um Erstbezugswohnungen, welche die Schätzung durch sehr hohe Quadratmeterpreise verzerren könnten.

 

In den nachfolgenden Grafiken werden somit nur noch die Kaufpreise für Bestandswohnungen dargestellt.

immobilienpreise münchen 2019

Die grundlegenden Ergebnisse der vorhergehenden Analyse bleiben dadurch jedoch bestehen. Die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Au-Haidhausen, Maxvorstadt und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt gehören mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von über 10.000 € pro Quadratmeter immer noch zu den teuersten Stadtbezirken Münchens.

Auch die Reihenfolge bezogen auf die Durchschnittspreise pro Quadratmeter bleibt nach der Bereinigung von Erstbezugswohnungen für viele Stadtbezirke unverändert. Zu erkennen ist jedoch, dass das absolute Preisniveau im Vergleich zur Analyse mit Erstbezugswohnungen deutlich gesunken ist.

Mietpreise in München - März 2019

Die Mietpreise in der bayerischen Landeshauptstadt befinden sich analog zur Entwicklung der Kaufpreise derzeit auf einem sehr hohen Niveau. Für unsere Analyse betrachten wir erst die komplette Stichprobe.

 

Danach bereinigen wir den Datensatz um möblierte Wohnungen, da diese in der Regel um einiges teurer angeboten werden als unmöblierte Wohnungen und die Ergebnisse dadurch verzerren.

 

Die Ergebnisse dieser Analyse für März 2019 haben wir Ihnen nachfolgend dargestellt.

Mietpreise bezogen auf die komplette Stichprobe inkl. möblierter Wohnungen

Der durchschnittliche Kalt-Mietpreis für eine Wohnung in München lag im März 2019 bei 22,61 € pro Quadratmeter. Möblierte Wohnungen wurden mit 29,43 € je Quadratmeter um durchschnittlich 52 % teurer angeboten als unmöblierte Wohnungen mit 19,36 € pro Quadratmeter.

 

Im Vergleich zum Vormonat ist die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter im März 2019 um über 3 % signifikant gestiegen. Dies ist besonders für unmöblierte Wohnungen zu erkennen. Für möblierte Wohnungen gab es hingegen keine signifikante Veränderung zum Vormonat. Nachfolgend finden Sie unsere Mietpreislandkarte für alle Stadtbezirke Münchens.

Mietpreise München März 2019

Daraus ist ersichtlich, dass die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Schwabing-West mit über 25 € pro Quadratmeter Kaltmiete die höchsten Mietpreise in ganz München aufweisen. Preiswert sind im Vergleich dazu die Stadtbezirke Feldmoching-Hasenbergl, Hadern, Laim sowie Aubing-Lochhausen-Langwied mit einem Quadratmeterpreis von 18 € - 19 € Kaltmiete.

Eine detaillierte Übersicht mit den genauen Zahlen zu den einzelnen Stadtbezirken finden Sie nachfolgend.

Mit durchschnittlich 28,07 € Kaltmiete pro Quadratmeter wurden Wohnungen im Stadtbezirk Altstadt-Lehel in unserem Datensatz am teuersten zur Miete angeboten, Aubing-Lochhausen-Langwied wies mit knapp über 18 Euro je Quadratmeter den geringsten Mietpreis auf.

 

Zudem haben wir Ihnen die Mietpreise auch über die verschiedenen Stadtbereiche Münchens aufgeschlüsselt.

Die Mieten im Münchner Zentrum sind mit durchschnittlich 27,11 € je Quadratmeter deutlich höher als in allen anderen Stadtbereichen. Am günstigsten wohnt es sich durchschnittlich im Münchner Süden. Auffällig ist, dass sich die Mietpreise im Vergleich zum Vormonat ausnahmslos über alle Stadtbereiche hinweg erhöht haben.

Mietpreise für unmöblierte Wohnungen

Bisher wurden in die Analyse der Mietpreise auch möblierte Wohnungen einbezogen. Da diese jedoch im Durchschnitt deutlich teurer vermietet werden, könnte dies zu einer Verzerrung der Ergebnisse führen. Möblierte Wohnungen werden daher im Folgenden für die weitere Analyse ausgeschlossen.

Daher ist nachfolgend eine Preislandkarte mit den durchschnittlichen Mietpreisen für unmöblierte Wohnungen dargestellt.

Mietpreise München

Durch den Ausschluss möblierter Wohnungen aus der Analyse ist zu erkennen, dass sich die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter deutlich reduziert hat. Die höchste durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter weist jedoch immer noch der Stadtbezirk Altstadt-Lehel auf.

Auf den Stadtbezirk Altstadt-Lehel mit 25,06 € je Quadratmeter folgen die Stadtbezirke Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Schwabing-West.

 

Günstige Mietpreise findet man dagegen am ehesten noch in den Stadtbezirken Schwabing-Freimann, Feldmoching-Hasenbergl sowie in Aubing-Lochhausen Langwied.

Mietrendite München

Aus Investorensicht ist neben den absoluten Kaufpreisen und Mietpreisen vor allem die Mietrendite ein entscheidendes Kriterium. Diese haben wir Ihnen nachfolgend für alle Stadtbezirke Münchens dargestellt.

Auffällig ist, dass der Stadtbezirk Altstadt-Lehel mit nur 2,04 % die niedrigste Bruttomietrendite aller Stadtbezirke aufweist. Die hohen Kaufpreise stellen die Mieten in diesem Stadtbezirk scheinbar in den Schatten.

 

Dagegen weist der Stadtbezirk Milbertshofen-Am Hart mit 3,84 % die höchste Mietrendite aller Stadtbezirke Münchens auf. Die Kaufpreise liegen hier im Vergleich zu den Mietpreisen also auf einem recht moderaten Niveau.

Nachfolgend stellen wir Ihnen zudem eine Aufstellung der Bruttomietrendite nach Stadtbereichen zur Verfügung.

Die Mietrendite ist im Münchner Zentrum mit durchschnittlich 2,72 % am niedrigsten, der Stadtbereich München Nord weist hingegen mit 3,33 % die höchste Mietrendite auf.

Fazit

Die Mietpreise und Kaufpreise in München bewegen sich auch im März 2019 auf einem sehr hohen Niveau. Jedoch ist für die Kaufpreise und Mietpreise ein gegenläufiger Trend zu erkennen. Während die Kaufpreise im Vergleich zum Vormonat moderat gesunken sind, stiegen die Mietpreise stark an.

 

Dies könnte der Anfang einer Konsolidierung der Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt sein. Wie sich die Immobilienpreise zukünftig entwickeln, werden wir als Immobilienexperten für München selbstverständlich auch in den nächsten Monaten weiterhin für Sie analysieren.

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