Prognose Entwicklung Immobilienpreise München*

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Prognose der Entwicklung der Immobilienpreise in München

Die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise in München ist ein zentrales Thema, sowohl für Eigentümer, Mieter als auch für institutionelle Investoren. In den Medien wird zunehmend von einer sogenannten Immobilienblase gesprochen, welche früher oder später platzen wird. Nachfolgend analysieren unsere Experten zukünftige Trends am Münchner Immobilienmarkt sowie für Gesamtdeutschland um die Frage zu klären, ob und in welchem Maße die Immobilienpreise in den kommenden Jahren weiter steigen werden oder ob es sich wirklich um eine Spekulationsblase handelt. Dazu verwenden wir veröffentlichte Daten eines Immobilienportals. Nach Vorstellung der Hauptergebnisse dieser Prognosen versuchen wir, auf Basis der gewonnenen Erkenntnisse die Preisentwicklung unter verschiedenen Zinsszenarien über die Analyse des Immobilienportals hinaus zu prognostizieren.

 

In der folgenden Grafik ist die prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der Daten des Immobilienportals für das Jahr 2018 dargestellt.

immobilienpreise münchen

Daraus ist zu erkennen, dass in München eine Preiserhöhung von 9% von 2017 bis 2018 erwartet wird. Die prognostizierte Preissteigerung in München ist deutschlandweit am höchsten. Es folgende aufstrebende Städte wie Nürnberg, Schlusslicht sind die Ruhrgebietstädte Essen und Dortmund. Laut dieser Prognose hält der steigende Preistrend also bis Ende 2018 hinweg an, mit einem Platzen der Immobilienblase wird in dieser Prognose nicht gerechnet.

 

Die bisherige Analyse beschränkte sich auf die Prognose für nur ein Jahr. Entscheidender für Investoren ist jedoch die Frage, wie sich die Immobilienpreise in München mittelfristig entwickeln wird. Dazu folgt eine Analyse für die Entwicklung der Immobilienpreise bis zum Jahr 2020.

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Wieder wird in der Prognose von einem konstanten Refinanzierungsniveau von 1,68% ausgegangen. Demnach steigen die Immobilienpreise in München bis zum Jahr 2020 um 28%. Weitere starke Preissteigerungen sind für Nürnberg, Hannover sowie für einige weitere Großstädte festzustellen. Schlusslichter in der prognostizierten Preisentwicklung sind wieder Essen und Dortmund, wo eher nur ein Inflationsausgleich zu beobachten sein wird als eine reale Preissteigerung. Auch die mittelfristige Prognose der Immobilienpreise bis zum Jahr 2020 zeigt also, dass die Immobilienpreise in vielen deutschen Städten, allen voran in München, weiter stark zulegen werden.

 

Dies wird nochmals in absoluten Zahlen in folgender Grafik verdeutlicht.

prognose immobilienpreise münchen

Während der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter in München im Jahr 2017 noch bei 6540 Euro lag, wird für das Jahr 2018 ein Quadratmeterpreis von 7140 Euro prognostiziert. Bis zum Jahr 2020 wird ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 8390 Euro für die bayerische Landeshauptstadt prognostiziert. Damit ist München auch bei den absoluten prognostizierten Werten Spitzenreiter. Auch in vielen anderen Städten ist laut dieser Prognose mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen. Auch in Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und Berlin ist mit einem starken Anstieg des Preisniveaus bis zum Jahr 2020 zu rechnen.

Die Annahme hinter der bisherigen Analyse ist, dass das derzeitige durchschnittliche Zinsniveau von 1,68% auf Kredite mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren bis 2020 hinweg konstant bleibt.

Diese Zinsannahme ist von zentraler Bedeutung. Erhöht die europäische Zentralbank die Leitzinsen, schlägt sich dies in den Immobilienkrediten nieder, welche proportional teurer werden. Steigen die Zinsen auf Immobilienkredite, müssen die Kreditnehmer für den gewünschten Kredit höhere Zinsen zahlen. Dadurch erhöht sich auch die monatliche Rückzahlungsrate. Dies macht das Immobilieninvestment an sich einerseits unprofitabler. Gleichzeitig werden auf Sparguthaben höhere Zinsen gezahlt. Dies macht es für Investoren profitabler, statt in Immobilien in alternative Investments umzusteigen. Die Nachfrage nach Immobilien fällt also mit einem steigenden Refinanzierungszinssatz, was bei konstantem Angebot zu fallenden Immobilienpreisen führen sollte.

 

Ob dem so ist wird im Folgenden analysiert. In nachfolgender Grafik wird analysiert, wie sich die prognostizierten Immobilienpreise entwickeln, wenn als Annahme statt dem derzeitigen Refinanzierungszins von 1,68% eine Erhöhung der Leitzinsen der europäischen Zentralbank und somit ein realistisches mittelfristiges Zinsniveau von 2% angenommen wird.

Es wird deutlich, dass für München sowie für viele andere Großstädte immer noch stark steigende Preisentwicklungen vorausgesagt werden. Jedoch sinkt die prozentuale Preissteigerung für München von 28% bei einem Refinanzierungszinssatz von 1,68% auf 22% bei einem angenommenen Zinssatz von 2%. Auch in allen anderen analysierten Städten sinkt die prozentuale prognostizierte Steigerung mit einer Erhöhung des Refinanzierungszinssatzes. Dies ist kongruent mit der bisherigen theoretischen Analyse, welche wir zu Beginn des Kapitels gemacht haben.

 

Auch für die Annahme eines Zinsniveaus von 2% haben wir nachfolgend die absoluten durchschnittlichen Kaufpreise für viele deutsche Großstädte dargestellt.

Bei einem Zinssatz von 2% wird das Preisniveau pro Quadratmeter für München von 6540 Euro im Jahr 2017 auf 7960 Euro im Jahr 2020 steigen. Auch für viele andere deutsche Städte sind starke prognostizierte Preissteigerungen zu erkennen.

 

Die bisherige Analyse stellte die Erkenntnisse des Immobilienportals in einer etwas ausführlicheren Darstellung dar. Die nachfolgende Analyse geht hingegen über die Analyse des Immobilienportals hinaus und betrachtet verschiedene weitere Zinsszenarien und deren prognostizierte Auswirkung auf die Immobilienpreise in ganz Deutschland, wobei der Fokus auf der bayerischen Landeshauptstadt liegt.

 

Nachfolgende Grafik stellt zusätzlich zu den prognostizierten Änderungen der Immobilienpreise für die Zinsniveaus 1,68% und 2% auch weitere Prognosen für Zinsniveaus in Höhe von 2,25%, 2,5%, 2,75% und 3% dar.

Diese Grafik verdeutlicht auf anschauliche Art, dass eine weitere Steigerung des Zinsniveaus zu einem stetigen Rückgang der Steigerungsrate der Immobilienpreise führen wird. Es ist jedoch auch zu erkennen, dass die prognostizierte Preissteigerung in München sogar bei einem aus der Sicht von heute sehr hohen Zinsniveau von 3% noch positiv sein wird. Anders sieht es für die Städte Berlin, Stuttgart, Dresden, Essen und Dortmund aus. Bei einem niedrigen Zinsniveau von 1,68% hätten diese Städte noch solide erwartete Preissteigerungen aufgewiesen, durch die angenommene Erhöhung der Leitzinsen auf 3% ist nun jedoch sogar mit einem Preisrückgang zu rechnen.

 

Aus der vorherigen Analyse wird deutlich, wie stark die prognostizierten Immobilienpreise in Gesamtdeutschland und im speziellen auch in München von den zukünftigen Erwartungen über das Zinsniveau abhängen. Selbst kleine Änderungen der Leitzinsen seitens der Europäischen Zentralbank könnten signifikante Auswirkungen auf die Immobilienpreise in München haben. Auch könnte ein zu hohes Zinsniveau dazu führen, dass Immobilienbesitzer, welche sich über einen variablen Zinssatz finanziert haben, in Zukunft ihre Raten nicht mehr bedienen können. Dies könnte zu einer Abwärtsspirale aus steigenden Ausfallraten, dadurch erhöhtem Angebot an Wohneigentum und dadurch sinkenden Immobilienpreisen führen. Ein ähnliches Szenario war der Beginn der globalen Finanzkrise, welche ihren Ursprung am amerikanischen Immobilienmarkt hatte. Ist also auch in München mit einem ähnlichen Szenario zu rechnen?

 

Obwohl diese Frage nicht mit abschließender Sicherheit zu beantworten ist rechnen wir nicht mit einem solch drastischen Szenario. Die Immobilienkreditvergabe in Deutschland ist, vor allem im Zuge der Finanzkrise, drastisch eingeschränkt worden. Derzeit wird sehr genau geprüft, ob potenzielle Kreditnehmer kreditwürdig genug sind. Falls die Eigenkapitalhinterlegung zu gering ist oder aber das derzeitige Einkommen nicht hoch genug ist es in der jetzigen Lage sehr schwer, Immobilienkredite von deutschen Banken zu bekommen. Dies ist auch der Grund, warum wir nicht glauben, dass sich die Preissteigerungen am Münchner Immobilienmarkt durch eine Spekulationsblase erklären lassen. Banken würden in der derzeitigen Marktsituation keine Kredite vergeben, wenn sie nicht von dem Fundamentalwert der Immobilien überzeugt wären.

 

Unsere Experten rechnen also auch in Zukunft mit Wertsteigerungen am Münchner Immobilienmarkt, welche jedoch moderater ausfallen sollten als in den vergangenen Jahren.

PROGNOSE DER ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENPREISE MÜNCHEN - STADTTEIL-FAKTEN UND MARKTBERICHTE

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*Prognosen basieren auf Vergangenheitswerten und geben lediglich eine grobe Indikation für kommende mögliche Preisentwicklungen. Diese Preisprognosen sind mit großer Unsicherheit behaftet. Daher übernehmen wir keinerlei Garantien oder Haftung für diese Vorhersagen, da die Zukunft nicht vollkommen vorhersehbar ist.