Immobilienpreise München - Ausgabe November 2019

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Hintergrund der Studie und Hard Facts

Unser großer monatlicher Immobilienreport für München analysiert auf wissenschaftliche Weise, wie sich die Kaufpreise und Mietpreise in München entwickeln. Die Daten der Stichprobe wurden von führenden Immobilienportalen erhoben.

Insgesamt wurden 2.191 Wohnungen über alle Stadtbezirke Münchens hinweg in unserer Stichprobe analysiert. Sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Mietpreisen handelt es sich um Angebotspreise im November 2019.

 

Dabei lag der durchschnittliche Kaufpreis je Wohnung bei 849.778 €, der durchschnittliche Kaufpreis pro m2 betrug 9.248 €. Die Kaltmiete je Wohnung lag durchschnittlich bei 1.845 €, der durchschnittliche Mietpreis pro m2 bei 23,24 €. Über alle Stadtbezirke Münchens hinweg ergibt sich in unserem Datensatz eine durchschnittliche Mietrendite von 3,02 %.

Veränderungen wesentlicher Kennzahlen im Vergleich zum Vormonat

Im Vergleich zum Vormonat ist für den durchschnittlichen Kaufpreis pro m2 ein Rückgang um 0,36 % zu erkennen. Die durchschnittliche Kaltmiete pro m2 stieg um 1,58%. Die Brutto-Mietrendite stieg um 1,95 % im Vergleich zum Vormonat.

Kaufpreise in München - November 2019

Die Kaufpreise in der bayerischen Landeshauptstadt befinden sich immer noch auf Rekordniveau. Für unsere Analyse betrachten wir im ersten Schritt die komplette Stichprobe. Danach bereinigen wir die Daten um Erstbezugswohnungen, um die wahre Preisentwicklung von Bestandswohnungen adäquat erfassen zu können.

 

Nachfolgend haben wir die Kaufpreise für November 2019 dementsprechend analysiert und Ihnen die Hauptergebnisse dargestellt.

Kaufpreise inkl. Erstbezugswohnungen

Der durchschnittliche Kaufpreis pro m2 über alle Wohnungen hinweg lag in unserer Stichprobe bei 9.248 €.

 

Der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen lag bei 8.765 € je m2, der für Erstbezugswohnungen bei 11.262 €.

 

Erstbezugswohnungen wurden somit im Durchschnitt etwa 28 % teurer angeboten als Bestandswohnungen.

 

Auf unserem Münchner Preisatlas werden die Kaufpreise pro m2 für alle Stadtbezirke dargestellt.

Immobilienpreise Muenchen

Mit einem Kaufpreis von über 10.000 € pro m2 gehören die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Bogenhausen, Neuhausen-Nymphenburg sowie Au-Haidhausen zu den teuersten Gebieten Münchens. Preiswert ist dagegen der Stadtbezirk Berg am Laim mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von unter 7.000 Euro je m2. Eine Detailanalyse der Kaufpreise über die einzelnen Stadtbezirke wird in der folgenden Grafik gegeben.

Immobilienpreise München November 2019

Aus dieser Aufstellung wird ersichtlich, dass der teuerste Stadtbezirk Altstadt-Lehel mit einem Kaufpreis von 16.276 € pro m2 einen über doppelt so hohen Kaufpreis als der günstigste Stadtbezirk Berg am Laim aufweist. Nachfolgend werden zudem die Kaufpreise nach den unterschiedlichen Stadtbereichen Münchens dargestellt.

Hierdurch ist erkennbar, dass das Münchner Zentrum mit 12.944 € je m2 mit Abstand die höchsten Kaufpreise aufweist. Darauf folgen München Ost, München Nord und München West. Der Münchner Süden ist mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 8.323 € pro m2 am günstigsten.

Kaufpreise für Bestandswohnungen

Die bisherigen Ergebnisse beziehen sich jedoch auf den gesamten Datensatz. Um ein aussagekräftigeres Ergebnis zu bekommen, bereinigen wir die Daten im Folgenden um Erstbezugswohnungen, welche die Schätzung durch sehr hohe Quadratmeterpreise verzerren könnten.

 

In den nachfolgenden Grafiken werden somit nur noch die Kaufpreise für Bestandswohnungen dargestellt.

Immobilienpreise München 2019

Die grundlegenden Ergebnisse der vorhergehenden Analyse bleiben dadurch jedoch bestehen. Die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Au-Haidhausen, Neuhausen-Nymphenburg sowie Schwabing-West gehören mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von über 10.000 € pro m2 noch immer zu den teuersten Stadtbezirken der bayerischen Landeshauptstadt.

Nach der Bereinigung um Erstbezugswohnungen ist jedoch zu erkennen, dass das absolute durchschnittliche Preisniveau im Vergleich zur Analyse mit Erstbezugswohnungen deutlich gesunken ist.

Mietpreise in München - November 2019

Auch die Mietpreise in München befinden sich derzeit auf einem sehr hohen Niveau. Für unsere Analyse betrachten wir erst die komplette Stichprobe. Danach bereinigen wir den Datensatz um möblierte Wohnungen, da diese in der Regel um einiges teurer angeboten werden als unmöblierte Wohnungen und die Ergebnisse dadurch verzerren.

 

Die Ergebnisse dieser Analyse für November 2019 haben wir Ihnen nachfolgend dargestellt.

Mietpreise bezogen auf die komplette Stichprobe inkl. möblierter Wohnungen

Der durchschnittliche Kalt-Mietpreis für eine Wohnung in München lag im November 2019 bei 23,24 € pro m2. Möblierte Wohnungen wurden mit 29,57 € je m2 durchschnittlich um ca. 48 % teurer angeboten als unmöblierte Wohnungen mit 20,01 € pro m2.

 

Im Vergleich zum Vormonat ist die durchschnittliche Kaltmiete pro m2 im November 2019 insgesamt gestiegen. Jedoch ist ein Rückgang der Mietpreise sowohl für möblierte als auch für unmöblierte Wohnungen zu erkennen. Dies impliziert, dass sich in der Stichprobe für November im Vergleich zum Vormonat ein höherer Anteil an möblierten Wohnungen befand.

 

Nachfolgend finden Sie unsere Mietpreislandkarte für alle Stadtbezirke Münchens.

Mietpreise München November 2019

Daraus ist ersichtlich, dass die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Schwabing-West, Au-Haidhausen, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Obergiesing-Fasangarten sowie Milbertshofen-Am Hart mit über 25 € pro m2 Kaltmiete die höchsten Mietpreise in ganz München aufweisen. Preiswert sind im Vergleich dazu die Stadtbezirke Allach-Untermenzing sowie Hadern mit einer Kaltmiete von unter 18 € je m2.

 

Eine detaillierte Übersicht mit den Zahlen zu den einzelnen Stadtbezirken finden Sie nachfolgend.

Mit durchschnittlich 29 € Kaltmiete pro m2 wurden Wohnungen im Stadtbezirk Altstadt-Lehel in unserem Datensatz am teuersten zur Miete angeboten, Allach-Untermenzing wies mit 17,55 Euro je m2 den geringsten Mietpreis auf.

 

Zudem haben wir Ihnen die Mietpreise auch über die verschiedenen Stadtbereiche Münchens aufgeschlüsselt.

Die Mieten im Münchner Zentrum sind mit durchschnittlich 27,43 € je m2 deutlich höher als in allen anderen Stadtbereichen. Darauf folgen München Nord, Ost und West. Der Münchner Süden weist mit 20,74 € je m2 hingegen die durchschnittlich niedrigsten Mietpreise auf.

Mietpreise für unmöblierte Wohnungen

Bisher wurden in die Analyse der Mietpreise auch möblierte Wohnungen einbezogen. Da diese jedoch im Durchschnitt deutlich teurer vermietet werden, könnte dies zu einer Verzerrung der Ergebnisse führen. Möblierte Wohnungen werden daher im Folgenden für die weitere Analyse ausgeschlossen.

 

Daher ist nachfolgend eine Preislandkarte mit den durchschnittlichen Mietpreisen für unmöblierte Wohnungen dargestellt.

Mietpreise München für unmöblierte Wohnungen im November 2019

Durch den Ausschluss möblierter Wohnungen aus der Analyse ist zu erkennen, dass sich die durchschnittliche Kaltmiete pro m2 deutlich reduziert hat. Die höchste durchschnittliche Kaltmiete je m2 weist jedoch immer noch der Stadtbezirk Altstadt-Lehel auf.

Auf den Stadtbezirk Altstadt-Lehel mit 25,40 € je m2 folgen die Stadtbezirke Maxvorstadt sowie Au-Haidhausen. Die Miete im Stadtbezirk Sendling-Westpark ist mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 16,19 € pro m2 über alle Stadtbezirke hinweg am günstigsten.

Mietrendite München

Aus Investorensicht ist neben den Kaufpreisen und Mietpreisen vor allem die Mietrendite ein entscheidendes Kriterium. Diese haben wir Ihnen nachfolgend für alle Stadtbezirke Münchens dargestellt.

Auffällig ist, dass der Stadtbezirk Altstadt-Lehel mit nur 2,14 % die niedrigste Bruttomietrendite aller Stadtbezirke aufweist. Die hohen Kaufpreise stellen die Mieten in diesem Stadtbezirk deutlich in den Schatten.

 

Dagegen weist der Stadtbezirk Milbertshofen-Am Hart mit 4,05 % die höchste Mietrendite aller Stadtbezirke Münchens auf. Die Kaufpreise liegen hier im Vergleich zu den Mietpreisen also auf einem recht moderaten Niveau.

 

Nachfolgend stellen wir Ihnen zudem eine Aufstellung der Bruttomietrendite nach Stadtbereichen zur Verfügung.

Die Mietrendite ist im Münchner Zentrum mit durchschnittlich 2,60 % am niedrigsten, der Stadtbereich München Nord weist hingegen mit 3,32 % die höchste Mietrendite auf.

Fazit

Die Immobilienpreise in München bewegen sich auch im November 2019 auf einem sehr hohen Niveau. Während für die Kaufpreise ein leichter Rückgang zu erkennen ist, stiegen die Mietpreise im Vergleich zum Vormonat insgesamt an. Auch die Bruttomietrendite stieg somit im Vergleich zum Vormonat.

 

Wie sich die Immobilienpreise zukünftig entwickeln, werden wir als Immobilienexperten für München und das Umland selbstverständlich auch in Zukunft weiterhin für Sie analysieren.

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