Prognose Entwicklung Immobilienpreise München Ost*

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Preisprognosen und Entwicklung der Immobilienpreise in Au-Haidhausen
Preisprognosen und Entwicklung der Immobilienpreise in Berg am Laim
Preisprognosen und Entwicklung der Immobilienpreise in Bogenhausen
Preisprognosen und Entwicklung der Immobilienpreise in Ramersdorf-Perlach
Preisprognosen und Entwicklung der Immobilienpreise in Trudering-Riem

Auch für den Münchner Osten haben wir auf Basis vergangener Angebotspreise versucht, die zukünftige Entwicklung bis Ende 2018 unter der Annahme konstanter Leitzinsen vorherzusagen. Die Ergebnisse dazu sind nachfolgend dargestellt.

Prognose der Entwicklung der Kaufpreise

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Für Immobilien bis 40 Quadratmeter zeichnet sich ein steigender prognostizierter Preistrend ab. Während die Kaufpreise pro Quadratmeter Ende 2017 noch bei ca. 7700 Euro lagen, werden diese laut unserer Prognose bis Ende 2018 auf ca. 8300 Euro ansteigen. Dies entspricht einer prozentualen Steigerung von 8%. Auffallend dabei ist das konstant hohe Preisniveau in Bogenhausen, welches fast über den gesamten Betrachtungszeitraum über dem aller anderen Stadtteile des Münchner Ostens liegt und auch zum Ende des Prognosezeitraums mit Abstand das höchste Preisniveau in diesem Größenniveau aufweisen wird. Festzuhalten ist auch, dass ausnahmslos über alle Stadtteile des Münchner Ostens in diesem Größensegment hinweg prognostizierte Preissteigerungen geben wird.

Auch für Wohnungen von 40-80 Quadratmetern ist ein steigender Preistrend zu beobachten. Ende 2017 lag der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter bei ca. 7200 Euro, Ende 2018 ist ein Quadratmeterpreis von ca. 8000 Euro prognostiziert. Dies entspricht einer prognostizierten prozentualen Preissteigerung von 11%. Anzumerken ist, dass auch in diesem Größensegment für Wohnungen im Münchner Osten Preissteigerungen für alle Stadtteile prognostiziert werden. Auch die Steigerungsraten für die einzelnen Stadtteile sollten laut Prognose sehr ähnlich sein.

Für mittelgroße bis große Wohnungen von 80-120 Quadratmetern zeichnet sich ein ähnliches Bild ab. Ende 2017 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei ca. 7000 Euro, Ende 2018 soll dieser laut Prognose bei ca. 7700 Euro liegen. Dies entspricht einer prognostizierten Steigerungsrate von ca. 10%. Auch in diesem Größensegment werden die Preise voraussichtlich über alle Stadtteile des Münchner Ostens hinweg ansteigen. Dabei ist das Preisniveau in Bogenhausen und Haidhausen im Vergleich zu den übrigen Stadtteilen des Münchner Ostens als vergleichsweise hoch anzusehen.

Für große Wohnungen über 120 Quadratmeter ergibt sich ein etwas differenzierteres Bild. Ende 2017 lag der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter bei 7100 Euro, Ende 2018 wird dieser auf ca. 8000 Euro prognostiziert. Dies entspricht einer prognostizierten Preissteigerung von 13%. Zu beachten ist hier im Gegensatz zu den anderen Größensegmenten, dass beispielsweise für den Stadtteil Ramersdorf eine fallende Preisentwicklung prognostiziert wird. Über die Stadtteile hinweg ergibt sich also ein eher ungleiches Bild für die prognostizierte Preisentwicklung bis Ende 2018, wobei diese trotz allem in den meisten Stadtteilen des Münchner Ostens steigend sein dürfte.

 

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Kaufpreise im Münchner Osten bis Ende 2018 weiter steigen dürften. Dies lässt sich über alle Größensegmente hinweg beobachten. Dieser Stadtbereich scheint also weiter sehr attraktiv zu sein, sowohl für Familien als auch für alleinstehende Personen. Ob sich dies auch dementsprechend in steigenden Mietpreisen widerspiegelt wird im Folgenden erläutert.

Prognose der Entwicklung der Mietpreise

Die Entwicklung der Mietpreise für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter ist von sehr starken Schwankungen geprägt. Dementsprechend ist es sehr schwierig, valide Prognosen für die Zukunft auf Basis der Vergangenheitswerte zu treffen. Die starken Schwankungen lassen sich durch einen Anstieg möblierter vermieteter Wohnungen in diesem Größensegment erklären, welche im Schnitt um einiges teurer vermietet werden als unmöblierte Wohnungen. Trotz allem ist im Mittel mit einem steigenden Preistrend bis Ende 2018 zu rechnen, auch wenn diese Prognose aufgrund der geschilderten Problematik eher mit Vorsicht zu genießen ist.

Für mittelgroße Wohnungen von 40-80 Quadratmetern ist eine bessere Aussagekraft der Prognose aufgrund der weniger schwankenden Vergangenheitsdaten möglich. Während der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter Ende 2017 bei ca. 19 Euro lag, werden es Ende 2018 laut unserer Prognose bereits 23 Euro sein. Dies entspricht einer prozentualen prognostizierten Preissteigerung von 21%. Zu beachten ist, dass die prognostizierte Preisentwicklung über die Stadtteile des Münchner Ostens hinweg in diesem Größensegment sehr einheitlich ist. Für alle Stadtteile wird eine Erhöhung der Immobilienpreise erwartet. Auch die Steigerungsraten sind in allen Stadtteilen sehr ähnlich.

Eine ähnliche Entwicklung wird auch für mittelgroße bis große Wohnungen von 80 bis 120 Quadratmetern vorhergesagt. Während der durchschnittliche Mietpreis Ende 2017 bei ca. 19 Euro lag, wird dieser Ende 2018 voraussichtlich schon bei ca. 22 Euro liegen. Dies entspricht einer prozentualen Steigerung von 16%. Auch in diesem Größensegment ist eine einheitliche prognostizierte Preissteigerung über die Stadtteile hinweg zu erkennen.

Für große Wohnungen über 120 Quadratmeter ist ein differenziertes Bilder über die Stadtteile hinweg zu erkennen. Auch hier gibt es tendenziell einen Aufwärtstrend in den durchschnittlichen Kaufpreisen, jedoch gibt es in der prognostizierten Preisentwicklung über die einzelnen Stadtteile hinweg große Unterschiede. Während für Berg am Laim, Bogenhausen und Au Haidhausen hohe Preissteigerungen zu erwarten sind, werden laut Prognose die Immobilienpreise in Ramersdorf eher leicht rückläufig sein. Auch für Trudering sind keine großen Preissteigerungen zu erwarten. Dies könnte daran liegen, dass mehr und mehr Familien die Entscheidung treffen, ihre großen Wohnungen in bestimmten Stadtteilen aufzugeben und sich dafür ein Haus zu leisten.

 

Insgesamt kann festgehalten werden, dass sowohl die Mietpreise als auch die Kaufpreise bis Ende 2018 laut unserer Prognose weiter signifikant steigen werden. Dies betrifft alle Größensegmente und Stadtteile. Dabei ist anzumerken, dass der Anstieg der Mietpreise voraussichtlich stärker ausfallen wird als der Anstieg der Kaufpreise. Auf den ersten Blick mag dies aufgrund der eingeführten Mietpreisbremse nicht intuitiv wirken. Die Erklärung dahinter ist aber bei genauerer Analyse recht simpel.

 

Viele Eigentümer, welche sich mit der Mietpreisbremse konfrontiert sehen, vermieten ihre Immobilie mittlerweile möbliert und umgehen damit die Mietpreisbremse. Solche möblierte Wohnungen werden oft zu sehr hohen Mietpreisen vermittelt, welche nicht selten über 30 Euro pro Quadratmeter liegen. Dies ist ein sehr weit verbreitetes Phänomen, welches wir erst seit kurzem am Münchner Immobilienmarkt beobachten. Die eingeführte Mietpreisbremse hat aufgrund der erlaubten Ausnahmen also eher das Gegenteil von ihrem ursprünglichen Zweck bewirkt. Statt Preise zu deckeln führte die Einführung der Mietpreisbremse dazu, dass bezahlbarer Wohnraum sogar noch knapper wurde.

 

Es stellt sich nun natürlich die Frage, wer sich solche möblierten Wohnungen noch leisten kann. Unserer Erfahrung nach sind dies mehrheitlich angestellte von Firmen, welche eine hohe Reisetätigkeit haben und statt eines Hotels ein privates Zimmer finanziert bekommen. Diese müssen das Zimmer nicht aus eigener Tasche bezahlen. Daher werden oft auch sehr hohe Mietpreise für möblierte Wohnungen akzeptiert, da diese sowieso von der Firma bezahlt werden.

 

Somit führt die jetzige Version der Mietpreisbremse nicht zu sinkenden Mietpreisen, sondern eher zu einer Verteuerung der Mietpreise, welche sich in naher Zukunft nur noch wenige Privatpersonen oder Firmen leisten werden können. Der durchschnittliche Angestellte wird dadurch vermehrt gezwungen werden, das Stadtgebiet zu verlassen und in Pendeldistanz zu ziehen, sollte die Mietpreisbremse nicht nachgebessert werden.

Stadtteil-Fakten und Marktberichte

In unserer Kategorie Marktberichte finden Sie aktuelle Analysen unserer Immobilienmakler München Ost.

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*Prognosen basieren auf Vergangenheitswerten und geben lediglich eine grobe Indikation für kommende mögliche Preisentwicklungen. Diese Preisprognosen sind mit großer Unsicherheit behaftet. Daher übernehmen wir keinerlei Garantien oder Haftung für diese Vorhersagen, da die Zukunft nicht vollkommen vorhersehbar ist.