Prognose Entwicklung Immobilienpreise München Süd*

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Der Münchner Süden erfreut sich durch die Bevölkerung hinweg stetig steigender Beliebtheit. Die kurze Distanz zur Stadtmitte gepaart mit grünem Wohnen durch die Nähe zum Westpark verleiht dem Münchner Süden ein besonderes Flair. Ob sich dies auch in der Preisprognose widerspiegelt wird im Folgenden erläutert.

Prognose der Entwicklung der Kaufpreise

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Für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter zeichnet sich ein leicht steigender prognostizierter Preistrend ab. Ende 2017 lag der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter bei ca. 6700 Euro, Ende 2017 wird dieser voraussichtlich bei etwa 7500 Euro liegen. Dies entspricht einer prognostizierten Steigerungsrate von 12%. Anzumerken ist, dass die Preisentwicklung in Thalkirchen als fast konstant angesehen werden kann, während in den übrigen Stadtteilen des Münchner Südens mittlere bis starke Preisanstiege prognostiziert werden.

Für kleine bis mittelgroße Wohnungen im Münchner Süden findet sich ebenfalls ein steigender prognostizierter Trend. Ende 2017 lag der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei etwa 6500 Euro, Ende 2018 wird dieser laut unserer Prognose bei ca. 7200 Euro liegen. Dies stellt eine prozentuale prognostizierte Preissteigerung von 11% dar. Auffällig ist, dass das vorhergesagte Preisniveau für Thalkirchen und Hadern in diesem Größensegment deutlich über dem der anderen Stadtteile des Münchner Südens liegt. Für Sendling gibt es außerdem in diesem Datensatz keine nennenswerte prognostizierte Preissteigerung bis Ende 2018.

Für mittelgroße bis große Wohnungen zeichnet sich ein ähnlicher Preistrend ab wie für kleinere Wohnungen. Ende 2017 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 7900 Euro, Ende 2018 wird dieser voraussichtlich schon 8500 Euro betragen. Dies entspricht einer prognostizierten Preissteigerung von knapp 8%. Die prognostizierte Steigerungsrate ist also auch für dieses Größensegment positiv, jedoch fällt diese im Vergleich zu kleineren Wohnungen im Münchner Süden tendenziell geringer aus. Allerdings ist auch anzumerken, dass eine prognostizierte Steigerung ausnahmslos über alle Stadtteile des Münchner Südens in diesem Größensegment beobachtbar ist.

Für große Wohnungen über 120 Quadratmeter ist ein ähnlicher prognostizierter Preistrend zu erkennen. Ende 2017 lag der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter bei ca. 8000 Euro, Ende 2018 werden es laut Prognose etwa 8200 Euro sein. Dies entspricht einer prozentualen prognostizierten Preissteigerung von 2,5%. Es ist zu erkennen, dass die vorausgesagte Preissteigerung für Wohnungen dieser Größenkategorie um einiges geringer ausfällt als für kleine Wohnungen im Süden Münchens. Auch über die Stadtteile hinweg gibt es deutliche Unterschiede in den Preisprognosen bis 2018. Beispielsweise ist für Obergiesing, Sendling und Thalkirchen ein Seitwärtstrend zu beobachten, während für Hadern eine deutliche Steigerung der Immobilienpreise vorausgesagt wird.

 

Insgesamt lässt sich über alle Größensegmente hinweg ein signifikant steigender Preistrend erkennen für den Süden Münchens erkennen. Die Höhe der prognostizierten Steigerungsrate nimmt jedoch tendenziell mit steigender Größe der Immobilie ab. Ob sich der steigende Preistrend auch in höheren Mietpreisen bemerkbar machen wird, wird im Folgenden dargestellt.

Prognose der Entwicklung der Mietpreise

Kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter weisen in diesem Datensatz eine sehr hohe Schwankung der Mietpreise auf, sodass eine zuverlässige Prognose unter diesen Umständen sehr schwer anzufertigen ist. Die starken Schwankungen der Mietpreise lassen sich mit einer stark wachsenden Anzahl an möblierten vermietbaren Wohnungen erklären, welche zu einem signifikant höheren Preis angeboten werden als unmöblierte Wohnungen mit sonst gleichen Eigenschaften. Tendenziell ist für den Mietpreis für kleine Wohnungen ein Seitwärtstrend bis Ende 2018 zu beobachten, jedoch sollte aufgrund der Schwankungsauffälligkeit kein zu großes Vertrauen in diese Prognose gesetzt werden.

Für mittelgroße Wohnungen zeichnet sich eine bessere Prognosefähigkeit ab, da die Schwankungen in der Vergangenheit nicht ganz so hoch waren wie die kleinerer Wohnungen. Für Wohnungen von 40-80 Quadratmeter ist ein steigender prognostizierter Preistrend zu erkennen. Ende 2017 lag der Preis pro Quadratmeter noch bei ca. 20 Euro, Ende 2018 wird dieser laut unserer Prognose bei ca. 23 Euro liegen. Dies entspricht einer prognostizierten Steigerungsrate von etwa 15%. Die prognostizierten Preissteigerungen sind ausnahmslos über alle Stadtteile vorhanden. Auch die prozentuale Preisänderung sollte laut unserer Prognose für alle Stadtteile in diesem Größensegment ähnlich hoch ausfallen.

Für größere Wohnungen von 80-120 Quadratmeter lässt sich ebenfalls eine steigende durchschnittliche prognostizierte Preisentwicklung erkennen. Während der Quadratmeterpreis Ende 2017 bei etwa 18 Euro lag, wird dieser laut unserer Prognose Ende 2018 ca. 20 Euro betragen. Dies entspricht einer Preiserhöhung von 11%. Jedoch gibt es über die Stadtteile des Münchner Südens in diesem Größensegment hinweg starke Unterschiede in der prognostizierten Preisentwicklung. Während die Mietpreise in Obergiesing bis 2018 laut Prognose eher konstant bleiben werden, zeichnet sich für Thalkirchen, Untergiesing und Sendling eine starke prognostizierte Preissteigerung ab.

Auch für große Wohnungen im Münchner Süden ist ein prognostizierter Preisanstieg abzuleiten. Ende 2017 betrug der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter etwa 16 Euro, Ende 2018 werden es laut unserer Prognose ca. 19 Euro sein. Dies entspricht einer prozentualen Preissteigerung von 18%. Auch in diesem Größensegment gibt es über die Stadtteile des Münchner Südens hinweg starke Unterschiede in den vorausgesagten Mietpreisen. Während für Thalkirchen kaum Preissteigerungen bis zum Jahr 2018 zu erwarten sind, soll es laut Prognose einen starken Preisanstieg in Obergiesing geben.

 

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sowohl die Mietpreise als auch die Kaufpreise bis Ende 2018 laut unserer Prognose deutlich ansteigen werden. Der Anstieg bei den Mietpreisen wird laut Prognose im Münchner Süden tendenziell höher zu sein als der Anstieg der Kaufpreise. Dieses Phänomen ist über nahezu alle Stadtbereiche Münchens zu erkennen. Dies scheint auf den ersten Blick paradox zu sein. Durch die Einführung der Mietpreisbremse sollte man annehmen, dass eher ein gegensätzliches Bild zu erkennen wäre.

 

Bei genauerer Analyse lässt sich dieses Phänomen jedoch recht plausibel erklären. Durch die Mietpreisbremse haben sich viele Eigentümer dazu entschlossen, ihre vorher unmöblierten Wohnungen zukünftig nur noch möbliert anzubieten. Auf diese Weise lässt sich die Mietpreisbremse umgehen. Für möblierte Wohnungen werden derzeit teilweise Preisaufschläge von 100% im Vergleich zu unmöblierten Wohnungen gleicher Eigenschaften aufgerufen. Die Mietpreisbremse hat das Problem der Knappheit bezahlbaren Wohnraums also nicht ansatzweise beseitigt, sondern durch die Hintertüren, welche in der aktuellen Gesetzgebung vorhanden sind, sogar noch weiter verstärkt.

 

Einst bezahlbarer Wohnraum wird durch die Möblierung nun für die Mehrheit der Bevölkerung unbezahlbar. Wenn das Anliegen der Politik wirklich ist, die Mietpreise Ernsthaft nach oben zu begrenzen, muss die Mietpreisbremse dringend nachgeschärft werden. Andernfalls ist Sie bestenfalls nahezu wirkungslos, schlimmstenfalls werden die Mieten dadurch weiter stark ansteigen und nicht wie früher beabsichtigt konstant bleiben oder sogar fallen.

Stadtteil-Fakten und Marktberichte

In unserer Kategorie Marktberichte finden Sie aktuelle Analysen unserer Immobilienmakler München Süd.

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*Prognosen basieren auf Vergangenheitswerten und geben lediglich eine grobe Indikation für kommende mögliche Preisentwicklungen. Diese Preisprognosen sind mit großer Unsicherheit behaftet. Daher übernehmen wir keinerlei Garantien oder Haftung für diese Vorhersagen, da die Zukunft nicht vollkommen vorhersehbar ist.