Prognose Entwicklung Immobilienpreise München Zentrum*

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Preisprognosen und Entwicklung der Immobilienpreise in Altstadt-Lehel
Preisprognosen und Entwicklung der Immobilienpreise in Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt
Preisprognosen und Entwicklung der Immobilienpreise in Maxvorstadt
Preisprognosen und Entwicklung der Immobilienpreise in Schwanthalerhöhe

Das Münchner Stadtzentrum gehört seit jeher zu den begehtesten Wohnlagen Münchens. Daher ist es nicht verwunderlich, dass in diesem Gebiet schon heute nicht selten Preise jenseits der 10000 Euro Marke pro Quadratmeter aufgerufen werden. Ob in Zukunft mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen ist wird nachfolgend erörtert.

Prognose der Entwicklung der Kaufpreise

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Für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter zeichnet sich ein steigender prognostizierter Preistrend für das Zentrum Münchens ab. Ende 2017 lag der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter bei etwa 9000 Euro, Ende 2018 wird dieser laut unserer Prognose bei etwa 9800 Euro liegen. Dies entspricht einer prozentualen Preissteigerung von 9%. Anzumerken ist, dass das Preisniveau für den Stadtteil Lehel deutlich über dem der restlichen Stadtteile liegt.

 

Dieser Trend wird sich bis Ende 2018 weiter verstärken. In diesem Gebiet müssen potenzielle Käufer für kleine Wohnungen also sehr tief in die Tasche greifen. Für den Stadtteil Schwanthalerhöhe ist das absolute Preisniveau am niedrigsten. Dies liegt unter anderem daran, dass in diesem Datensatz die Stadtteile Laim und Schwanthalerhöhe als ein Stadtteil angesehen werden. Da die Immobilienpreise in Laim deutlich niedriger sind als die in der Schwanthalerhöhe muss dies in die Interpretation mit einbezogen werden. Das tatsächliche Preisniveau für den Stadtteil Schwanthalerhöhe ohne Laim dürfte also um einiges höher sein als in den Grafiken dargestellt.

Ein steigender prognostizierter Kaufpreistrend ist auch für mittelgroße Wohnungen von 40-80 Quadratmetern zu beobachten. Während der durchschnittliche Quadratmeterpreis Ende 2017 bei etwa 8000 Euro lag, wird dieser laut unserer Prognose Ende 2018 schon ca. 8500 Euro betragen. Dies entspricht einer prozentualen Steigerung von 6%. Dabei ist über alle Stadtteile der Münchner Innenstadt eine prognostizierte Preissteigerung zu erkennen. Auch die Steigerungsraten für die einzelnen Stadtteile sind über alle Stadtteile in diesem Größensegment relativ ähnlich. Auch in diesem Größensegment gehört der Stadtteil Lehel zusammen mit der Ludwigsvorstadt zu den Stadtteilen mit dem höchsten absoluten Preisniveau.

Auch für mittelgroße bis große Wohnungen wird ein steigender Preistrend prognostiziert. Ende 2017 lag der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter bei etwa 8000 Euro, Ende 2018 wird dieser voraussichtlich ca. 8400 Euro betragen. Dies entspricht einer prognostizierten prozentualen Steigerung von 5%. Dabei gibt es in diesem Größensegment über die Stadtteile der Münchner Innenstadt hinweg deutliche Unterschiede in der prognostizierten Preisentwicklung. Während für die Stadtteile Maxvorstadt und Schwanthalerhöhe ein steigender prognostizierter Preistrend zu erkennen ist, gibt es für die Stadtteile Isarvorstadt und Lehel eher eine Seitwärtsbewegung des Preisniveaus.

Für große Wohnungen über 120 Quadratmeter stellt sich ein etwas anderes Bild dar. Insgesamt ist ein eher konstanter Preistrend bis Ende 2018 prognostiziert. Jedoch gibt es über die Stadtteile hinweg große Unterschiede hinsichtlich der Kaufpreisprognose. Für die Stadtteile Maxvorstadt und Lehel werden fallende Kaufpreise in diesem Größensegment prognostiziert. Für die übrigen Stadtteile hingegen ist ein steigender prognostizierter Kaufpreistrend zu erkennen. Diese unterschiedlichen Entwicklungen lassen sich erkennen, da es in den Vergangenheitswerten sehr starke Preisschwankungen gab, welche diese Schätzung mit sehr viel Unsicherheit behaftet. Daher sollte diese Preisprognose eher mit Vorbehalten angesehen werden und mehr der Gesamtkontext als die Entwicklung über einzelne Stadtteile betont werden.

 

Insgesamt lässt sich festhalten, dass sich die Kaufpreise im Zentrum Münchens bis Ende 2018 laut unserer Prognose weiter erhöhen werden. Die zunehmende Beliebtheit dieser Gegend gepaart mit einem sehr knappen Wohnungsangebot treibt die Immobilienpreise in der Münchner Innenstadt enorm. Ob sich dies auch in steigenden prognostizierten Mietpreisen auswirkt wird nachfolgend untersucht.

Prognose der Entwicklung der Mietpreise

Für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter ist analog zur Entwicklung der Kaufpreise in diesem Größensegment ein steigender Mietpreistrend prognostiziert. Während der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter Ende 2017 bei etwa 22 Euro lag, wird dieser Ende 2018 ca. 24 Euro betragen. Dies entspricht einer Steigerungsrate von 9%. Anzumerken ist, dass sich die Mietpreise im der Münchner Altstadt sowie für den Stadtteil Schwanthalerhöhe laut unserer Prognose deutlich erhöhen werden. Für die restlichen Stadtteile ist eher eine prognostizierte Seitwärtsbewegung zu erkennen.

Auch für mittelgroße Wohnungen von 40-80 QM zeichnet sich ein steigender prognostizierter Preistrend ab. Während Ende 2017 der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter bei 23 Euro lag, wird dieser bis Ende 2018 auf etwa 25 Euro steigen. Dies entspricht einem prozentualen Preisanstieg von mehr als 8%. Eine prognostizierte Preissteigerung ist dabei ausnahmslos über alle Stadtteile hinweg erkennbar. Auch die Steigerungsraten sind über die einzelnen Stadtteile hinweg sehr ähnlich. Auch das Preisniveau der einzelnen Stadtteile der Münchner Innenstadt unterscheidet sich über die einzelnen Stadtteile hinweg eher unwesentlich.

Auch für mittelgroße Wohnungen zeichnet sich ein steigender Preistrend bis Ende 2018 ab. Ende 2017 lag der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter bei etwa 22 Euro, Ende 2018 wird der durchschnittliche Mietpreis bei ca. 26 Euro liegen. Dies entspricht einer prognostizierten prozentualen Steigerung von 18%. Dabei sind prognostizierte Preissteigerungen über alle Stadtteile hinweg zu erkennen. Das absolute Preisniveau wird Ende 2018 in den Stadtteilen Lehel und Maxvorstadt in diesem Größensegment am höchsten sein, in der Schwanthalerhöhe dagegen am geringsten.

Auch für große Wohnungen über 120 Quadratmeter lässt sich ein ähnlicher Preistrend beobachten. Während der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter Ende 2017 bei etwa 21 Euro lag, wird dieser Ende 2018 ca. 24 Euro betragen. Dies entspricht einer prozentualen prognostizierten Preissteigerung von 14%. Dabei sind über die einzelnen Stadtteile hinweg deutliche Unterschiede in der vorhergesagten Preisentwicklung zu erkennen. Während die Stadtteile Ludwigsvorstadt, Lehel und Schwanthalerhöhe tendenziell positive prognostizierte Preissteigerungen aufweisen, ist für den Stadtteil Maxvorstadt eher eine Seitwärtsbewegung der vorausgesagten Mietpreise zu erkennen. Auch in diesem Größensegment ist das absolute Mietpreisniveau im Stadtteil Schwanthalerhöhe am niedrigsten.

 

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass sowohl die Mietpreise als auch die Kaufpreise in der Münchner Innenstadt bis Ende 2018 laut unserer Prognose weiter steigen werden. Dabei ist für die Mietpreise tendenziell eine größere Preissteigerung als für die Kaufpreise prognostiziert. Dies ist auf den ersten Blick aufgrund der eingeführten Mietpreisbremse eher unintuitiv. Jedoch könnte es bei genauerer Analyse einen logischen Grund für diese Entwicklung geben. Durch die Einführung der Mietpreisbremse in ihrer jetzigen Form entschließen sich viele Eigentümer, ihre Wohnungen nur noch möbliert zu vermieten. Dadurch können Sie die Mietpreisbremse umgehen und deutlich höhere Mieten pro Quadratmeter verlangen.

 

Die Mietpreisbremse in der derzeitigen Ausgestaltung kann also dazu führen, dass sich bezahlbarer Wohnraum weiter verknappt. Wenn in diesem Bereich nicht gesetzlich nachgebessert wird, wird sich dieser Trend der Vermietung möblierter Wohnungen zu sehr hohen Mietpreisen in Zukunft noch weiter verstärken und die Mietpreisbremse trägt, entgegen ihrem ursprünglichen Zweck, nicht zu einer Entspannung sondern eher zu einer Verschärfung der prekären Situation am Münchner Mietmarkt bei.

Stadtteil-Fakten und Marktberichte

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*Prognosen basieren auf Vergangenheitswerten und geben lediglich eine grobe Indikation für kommende mögliche Preisentwicklungen. Diese Preisprognosen sind mit großer Unsicherheit behaftet. Daher übernehmen wir keinerlei Garantien oder Haftung für diese Vorhersagen, da die Zukunft nicht vollkommen vorhersehbar ist.