Stadtteil-Fakten zum Immobilienverkauf in München

Immobilienverkauf München

Sie planen einen Immobilienverkauf in München oder dem Umland? Unsere Immobilienexperten stellen Ihnen dafür nützliche Informationen zu den einzelnen Stadtbezirken der bayerischen Landeshauptstadt zur Verfügung.

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Überblick über die Regionen

Die Preise für Wohneigentum erreichen stetig neue Höchststände. Innerhalb Deutschlands führt die bayerische Landeshauptstadt schon länger die Preise für Wohneigentum an. Besonders in den letzten Jahren sind die Preise massiv gestiegen. Jetzt könnte daher ein guter Zeitpunkt sein, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen.

 

Da die Preise auch durch die Niedrigzinspolitik stark in die Höhe schnellten sprechen manche von einer neuen Spekulationsblase. Existiert also wirklich eine Blase, die früher oder später platzen wird oder gehen die Preissteigerungen auf die real gestiegene Nachfrage nach Wohneigentum zurück? Dies ist nicht ohne weiteres zu beantworten, wir wollen dieser Frage jedoch näher erläutern.

 

Dazu betrachten wir die Preisentwicklung über die vergangenen zwanzig Jahre. Diese entnehmen wir dem Jahresbericht des Gutachterausschusses der bayerischen Landeshauptstadt.

Aus dieser Grafik ist zu erkennen, dass die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter von 2500 € im Jahr 1995 auf ca. 5500 € bis zum Jahr 2016 angestiegen sind. Dies entspricht einer prozentualen Steigerung  von ca. 120%. Dies mag sich als ein sehr großer Anstieg wirken. Jedoch entspricht dies „nur“ einer prozentualen Steigerung von etwa 5% pro Jahr. Rechnet man noch eine durchschnittliche Inflation von 2% pro Jahr in die Kalkulation mit ein, entspricht dies nur noch einer realen prozentualen Steigerung von 3% pro Jahr. Dies entspricht eher einem soliden Wachstum als einer realen Spekulationsblase.

 

Ein differenzierteres Bild bekommt man, wenn man sich, anstatt der Preissteigerung von 1995 bis 2016 nur die letzten Jahre betrachtet. Tatsächlich blieben die Preise von 1995 bis 2010 recht konstant. Von 2010 an ist jedoch ein sehr starker Preisanstieg zu beobachten. Fast die gesamten 120% Preissteigerung sind auf diesen Zeitraum zurückzuführen. Dies entspricht einer prozentualen Steigerung von fast 20% pro Jahr. Daher kann man in diesem Zeitraum wohl nicht mehr von einem gesunden Wachstum sprechen. Dies weist eher auf eine Überhitzung des Münchner Haus-und Wohnungsmarktes hin. Interessanterweise überlappt sich der Zeitraum des starken Anstieges der Preise mit der einsetzenden Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank als Reaktion auf die globale Finanzkrise 2008. Die folgende Grafik von Leitzinsen.info stellt den Leitzins der Eurozone von 2000-2017 dar.

Ab 2009 ist eine starke Senkung des Leitzinses sichtbar. Seit Ende 2016 liegt der Leitzins sogar bei 0%. Ab 2010 ist auch ein starker Anstieg der Kaufpreise für Wohneigentum zu beobachten. Dies legt nahe, dass die parallellaufende Entwicklung auf einen massiven Einfluss der Leitzinsen auf den Preisanstieg von Wohneigentum in der bayerischen Landeshauptstadt schließen lässt.

Um dies zu überprüfen sollten wir einen Blick auf die Preisentwicklung für Wohneigentum in anderen Städten werfen. Falls der Preisanstieg größtenteils auf die Niedrigzinspolitik der EZB zurückgeht, sollte ein starker Preisanstieg auch in vielen anderen deutschen Städten bemerkbar sein.

Hierfür haben wir Grafiken zur Mietpreis- und Kaufpreisentwicklung von 2011-2016 auf Basis der Daten der Datenbank Empirica angefertigt.

Haus verkaufen München

Immobilie verkaufen München

Aus dieser Grafik wird ersichtlich, dass die Kaufpreise von 2011 bis 2016 in vielen deutschen Städten sehr stark angestiegen sind. Auch wenn die bayerische Landeshauptstadt der Spitzenreiter mit 85% Steigerung ist folgen andere Städte kurz darauf. So sind die Preise von 2011 bis 2016 in Stuttgart um 80%, in Berlin um 76%, in Kiel um 73% sowie in Nürnberg um 69% gestiegen. Weitere Städte verzeichnen ebenfalls hohe Preissteigerungen.

 

Deutlich moderater fallen hingegen die Steigerungsraten der Mietpreise aus. In der bayerischen Landeshauptstadt sind die Mietpreise von 2011-2016 um 29% gestiegen. Dies entspricht einer jährlichen Steigerung von ca. 5%. Berlin liegt in diesem Fall mit 33% Steigerung noch vor der bayerischen Landeshauptstadt. In den meisten anderen Städten fallen die Mietpreissteigerungen noch deutlich entspannter aus.

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Anbei stellen wir nochmals die Entwicklung der Kaufpreise in Relation zu den Mietpreisen in den jeweiligen Städten dar. Daraus wird der große Gap zwischen der Steigerung der Kaufpreise und der Entwicklung der Mietpreise sehr gut deutlich.

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Dies an sich ist eine ziemlich paradoxe Angelegenheit. Warum sind die Mietpreise so viel weniger gestiegen als die Kaufpreise? Dies könnte u.a. an der eingeführten Mietpreisbremse liegen. Zu dieser interessanten Tatsache haben Ihnen Ihre Immobilienmakler München einen separaten Artikel gewidmet.

 

Aufgrund der Tatsache, dass die Kaufpreise in anderen deutschen Städten auch stark gestiegen sind ist ein Zusammenhang mit der Niedrigzinspolitik der EZB wohl ein Faktor für den Anstieg der Wohneigentumspreise.

 

Ist die Niedrigzinspolitik jedoch der Hauptgrund für den starken Preisanstieg in der bayerischen Landeshauptstadt?

 

Oder geht der Preisanstieg auf eine gestiegene Nachfrage nach Wohneigentum bei gleichzeitig unzureichendem Neubau als eigentliche Ursache zurück?

 

Dies ist aufgrund der schlechten Datenlage zu diesem Thema nicht vollständig zu beantworten. Der stärkere Preisanstieg in der bayerischen Landeshauptstadt verglichen mit anderen Städten lässt zum Teil auf eine gestiegene Nachfrage auf dem Münchner Haus- und Wohnungsmarkt schließen. Jedoch sind die starken Wertsteigerungen, welche auch in einigen anderen Städten beobachtet werden ein Indiz dafür, dass die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank einen entscheidenden Anteil an den steigenden Wohnungs- und Hauspreisen hat. Bei einem möglichen merklichen Anstieg der Leitzinsen könnte in Zukunft eine Konsolidierung am Münchner Wohneigentumsmarkt (und auch in ganz Deutschland) einsetzen. Auch ein starker Einbruch der Preise wäre theoretisch möglich.

 

So warnte auch die Deutsche Bundesbank Anfang 2017 in ihrem Monatsbericht vor einer „erhöhten Preisdynamik“ am Münchner und allgemein am deutschen Wohneigentumsmarkt. Die Entwicklung der Preise sei nicht mehr allein durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren erklärbar. Die deutsche Bundesbank bewertete die Preise in deutschen Städten um 15%-30% zu hoch relativ zu ihrem Fundamentalwert.

 

Diese Fakten deuten also auf eine drohende Spekulationsblase am Münchner Haus-und Wohnungsmarkt hin.

 

Jedoch sollte man sich bei einer fundamentalen Analyse nicht nur auf den deutschen Raum beschränken. Es ist möglich, dass die starken Preissteigerungen darauf zurückzuführen sind, dass internationale Investoren vermehrt Wohneigentum in der bayerischen Landeshauptstadt nachfragen. Durch die Globalisierung wird es zunehmend einfacher für ausländische Investoren, in deutschen Städten in Häuser und Wohnungen zu investieren.

 

Es könnte sein, dass Häuser und Wohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt und auch gesamthaft in Deutschland lange Zeit im internationalen Vergleich stark unterbewertet waren. Wenn man es sich recht überlegt ist dies sogar recht wahrscheinlich. Dank der soliden wirtschaftlichen Lage ist und wird Deutschland auch in Zukunft mit zu den Ländern mit den besten Perspektiven gehören. Zudem gibt es im Vergleich zu anderen internationalen Großstädten kaum Naturkatastrophen.

 

All dies könnte zu steigenden Wohneigentumspreisen geführt haben.

 

Um diese Thematik näher zu erörtern müssen wir uns dafür die Preise in anderen Großstädten weltweit anschauen.

Eine interessante Statistik, welche zwar nicht direkt die internationalen Immobilienpreise, jedoch das benötigte Einkommen, um sich eine Wohnung in der jeweiligen Stadt leisten zu können, illustriert, hat Statista erhoben.

Wohnung verkaufen München

In dieser Grafik wird deutlich, dass man in der bayerischen Landeshauptstadt das höchste Brutto-Jahreseinkommen im Vergleich zu allen deutschen Städten benötigt, um sich eine Single-Wohnung leisten zu können. Es wird jedoch auch deutlich, dass man in San Francisco fast das dreifache Bruttoeinkommen für eine vergleichbare Wohnung benötigt wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Auch in New York werden ähnliche Einkommen benötigt wie in San Francisco und weit mehr als in der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Dies lässt darauf schließen, dass die Haus- und Wohnungspreise in der bayerischen Landeshauptstadt im internationalen Vergleich noch recht moderat sind. Internationale Investoren könnten zum selben Schluss gekommen sein. Aufgrund der perfekten Lage nahe zu den Alpen könnte die internationale Nachfrage nach Wohneigentum in der bayerischen Landeshauptstadt weiter steigen.

 

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Preise am Münchner Haus- und Wohnungsmarkt vor allem in den vergangenen sieben Jahren massiv angestiegen sind. Dies lässt sich sicher zum Teil durch die niedrigen Zinsen erklären. Jedoch liegt dies zum Teil auch an der gestiegenen Nachfrage nach Häusern und Wohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt, sowohl von Inländern als auch von institutionellen ausländischen Investoren.

 

Haus oder Wohnung verkaufen München? Ist jetzt der perfekte Zeitpunkt?

 

Dies lässt sich nicht abschließend beantworten. Valide Argumente für Preisentwicklungen nach oben als auch nach unten gibt es, wie im Report zuvor erläutert, zuhauf. Letztendlich müssen Sie entscheiden, wie Sie die zukünftige Entwicklung einschätzen. Sollten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung schließlich doch verkaufen wollen unterstützen wir Sie gerne!

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Aktuelle Marktberichte

Zudem stellen wir Ihnen Marktberichte unserer Immobilienmakler München zur Verfügung.

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