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Der neue Mietspiegel für München 2019 - Realistisch oder geschönt?

Mietspiegel München 2019 - Hintergrund

Am 14.03.2019 wurde der neue Mietspiegel für München von der bayerischen Landeshauptstadt veröffentlicht. In diesem Artikel stellen wir die Haupterkenntnisse aus dem neuen Mietspiegel vor und gehen anschließend auf die gravierenden Schwächen der Methodik hinter der Erstellung des Mietspiegels ein.

Hauptergebnisse des Mietspiegels 2019

Laut dem Sozialausschuss der Landeshauptstadt München sind die Bestandsmieten im Vergleich zu 2017 um 4,1% auf 11,69 € pro Quadratmeter gestiegen. Zugleich sprachen sich politische Entscheidungsträger für eine Reformierung des Mietspiegels aus. Derzeit fließen in den Mietspiegel nur Wohnungen ein, deren Mieten in den letzten 4 Jahren verändert oder neu vereinbart worden sind. Künftig soll der Mietspiegel, wenn es nach den politischen Entscheidungsträgern geht, auch Bestandsmieten mit einbeziehen, welche über einen längeren Zeitraum nicht angepasst wurden.

 

Auch wenn dieses Argument auf den ersten Blick sinnvoll erscheint, da damit eine größere Zahl an Mietwohnungen analysiert werden würde, zeigen wir in diesem Artikel, dass dieses Vorgehen den Mietspiegel noch um einiges verzerrter machen würde, als er ohnehin schon ist.

 

Um zu verdeutlichen, welche gravierenden Schwächen der derzeitige Mietspiegel aufweist, analysieren wir nachfolgendes Beispiel.

 

 

Beispielannahmen:

 

·     Die Wohnfläche der Beispielwohnung beträgt 77 Quadratmeter

 

·     Die Wohnung wurde im Jahr 1975 erbaut

 

·     Die Wohnung liegt in Ramersdorf-Perlach (was dem neuen Mietspiegel zufolge größtenteils einer durchschnittlichen Lage entspricht)

 

·     Die Wohnung hat für den Stadtbezirk durchschnittliche Charakteristika und ist durchschnittlich gut ausgestattet

 

Dies ergibt die folgende exemplarische Aufstellung für die Zu- und Abschläge des Mietspiegels:

Zuschläge und Abschläge des Mietspiegels für München 2019

Unter diesen Annahmen ergibt sich folgende Berechnung des Mietpreises laut dem aktuellen Mietspiegel:

Die durchschnittliche Kaltmiete für die Beispielwohnung beträgt laut derzeitigem Mietspiegel 10,51 € pro Quadratmeter mit einer Schwankungsbreite von 8,49 € - 12,45 €.

 

Problem 1: Sind die ermittelten Zahlen realistische Vergleichswerte für derzeitige Vermietungen?

 

Um diese Frage zu beantworten, betrachten wir unseren großen Immobilienmarktbericht für den Monat März 2019. In diesem haben wir über tausend Wohnungen hinsichtlich der Mietpreise über alle Stadtbezirke Münchens analysiert. Analog zum Mietspiegel stellen wir nachfolgend zur besseren Vergleichbarkeit nur die Ergebnisse für unmöblierte Wohnungen dar. Die durchschnittliche Wohnfläche der analysieren Wohnungen betrug 77 Quadratmeter (daher haben wir diese Wohnfläche auch als Annahme für die Berechnung des Mietpreises auf dem Mietspiegel getroffen).

Aus dieser Grafik wird ersichtlich, dass der durchschnittliche Miet-Angebotspreis für Bestandswohnungen in Ramersdorf-Perlach bei 17,39 € pro Quadratmeter liegt. Wie kann es also sein, dass man mit der Methodik des Mietspiegels der Landeshauptstadt München auf 10,51 € für eine vergleichbare Wohnung kommt?

 

Die Antwort darauf ist recht simpel. Der Mietspiegel der Landeshauptstadt München erstreckt sich über einen Betrachtungszeitraum von 4 Jahren. Vor 4 Jahren waren die Mietpreise noch deutlich günstiger als heute. Jedoch kann man sich berechtigt die Frage stellen, ob ein Betrachtungszeitraum von 4 Jahren für derzeitige Vermietungen sinnvoll ist.

 

Die derzeitigen Marktpreise werden durch diesen Betrachtungszeitraum deutlich nach unten verzerrt. Somit wäre es deutlich sinnvoller, den Betrachtungszeitraum auf ein Jahr zu verkürzen, anstatt ihn wie von zuständigen Politikern gefordert sogar noch zu verlängern. Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraum würde die Diskrepanz zwischen derzeit verlangten Mietpreisen und Mietspiegel nochmals deutlich erhöhen.

 

Eine solche Forderung der Politik ist also nicht viel mehr als purer Populismus. Dazu nimmt man anscheinend sogar in Kauf, die Leute über die tatsächliche Wohnungsmarkt-Situation im unwissenden zu lassen.

 

Der zu lange Betrachtungszeitraum ist also ein Grund für die Verzerrung des Mietspiegels nach unten im Vergleich zur tatsächlichen Marktsituation.

 

Wo liegen weitere Schwachstellen des Mietspiegels?

 

Problem 2: Ausgestaltung der Spannen für die Zu- und Abschläge

 

Ein weiteres großes Manko des Mietspiegels ist die Ausgestaltung der Zu- und Abschläge, besonders für die Kategorie Wohnlage. Für eine sehr gute Wohnlage kann lediglich ein maximaler Zuschlag von 2,58 € im Vergleich zu einer sehr schlechten Wohnlage erfolgen.

 

Es sollte schon rein aus der Intuition einleuchten, dass ein Zuschlag von 2,58 € pro Quadratmeter niemals ausreichend ist, um die Differenz zwischen einer einfachen Wohnlage beispielsweise in Ramersdorf-Perlach mit einer Luxuswohnlage in der Altstadt adäquat abzubilden.

 

Dies kann auch durch unsere Zahlen weiter belegt werden. Aus obiger Grafik ist zu erkennen, dass der durchschnittliche Mietpreis im Stadtbezirk Altstadt-Lehel bei 25,06 € je Quadratmeter liegt. Im Vergleich zum Stadtbezirk Ramersdorf-Perlach entspricht dies einer Differenz von 7,67 €.

 

Auch wenn zurecht argumentiert werden kann, dass die Ausstattung von Wohnungen im Stadtbezirk Altstadt-Lehel im Durchschnitt hochwertiger sein sollte, kann dies die große Differenz zwischen dem Zuschlag im Mietspiegel und unserer Studie nicht annähernd erklären. Es ist also festzuhalten, dass die mögliche Spanne für die Zuschläge bezüglich der Lage im Mietspiegel nicht ausreichend groß gewählt sind, um eine realistische Abbildung der unterschiedlichen Lagen zu ermöglichen.

 

Problem 3: Dauer bis zur Veröffentlichung des Mietspiegels

 

Ein weiteres Manko ist die Lange Dauer von der Erhebung der Daten bis zur tatsächlichen Veröffentlichung des Mietspiegels.

 

Der aktuelle Mietspiegel spiegelt die Ergebnisse für Daten wider, welche von Februar 2014 bis Januar 2018 gesammelt wurden. Anscheinend dauert die Erstellung des Mietspiegels nach Sammlung der Daten über ein Jahr, bis dieser final veröffentlicht wird. Dies ist logischerweise mit Problemen behaftet, da sich die Mieten innerhalb dieses Jahres schon wieder deutlich erhöht haben und die Ergebnisse daher nicht mehr auf dem aktuellsten Stand sind.

 

Problem 4: Mangelnde Transparenz zur Datenerhebung und zur Methodik zur Erstellung des Mietspiegels

 

Die Landeshauptstadt München weigert sich durch Berufung auf den Datenschutz, die Datenbasis für die Erstellung des Mietspiegels öffentlich einsehbar zu machen. Dies macht es unmöglich, die Objektivität der getroffenen Annahmen und das Vorgehen zur Erstellung durch unbeteiligte Dritte zu verifizieren. Wünschenswert wäre es, die Daten zu anonymisieren und daraufhin öffentlich zugänglich zu machen, damit durch außenstehende Kritik und Anregungen weitere Verbesserungen für die Erstellung zukünftiger Mietspiegel erreicht werden können.

 

Problem 5: Politisches Kalkül

 

Wie zuvor bereits kurz erwähnt ist es für die Politik angenehmer, deutlich niedrige Zahlen für den Mietspiegel auszuweisen, als es die derzeitige Marktlage widerspiegelt. Ohne diese einseitige politische Interessenvertretung würde man aus rationalen Gesichtspunkten zu dem Schluss kommen, nur die Mieten des jeweils vorherigen Jahres für die Berechnung des Mietspiegels einzubeziehen und auch die anderen genannten Probleme zu beseitigen. Dies würde der Realität bei weitem näherkommen als die derzeitige Schönung der Zahlen durch einen zu langen Betrachtungszeitraum.

 

Wo liegt das Problem von unrealistisch niedrigen Vergleichsmieten?

 

Für Mieter hört sich ein niedriger Mietspiegel auf den ersten Blick wie ein Schutzmechanismus an. Jedoch ist zu bedenken, dass Eigentümer die Mieten über Lücken in der Gültigkeit des Mietspiegels trotzdem weiter nach oben treiben können. Beispielsweise schließt der derzeitige Mietspiegel möblierte Wohnungen aus. Gerade in den letzten Jahren war ein sehr starker Anstieg für möblierte Mietwohnungen zu erkennen. Ohne die Beseitigung dieser Schlupflöcher wird es also trotz des niedrigen Mietspiegels auch zukünftig weiter steigende Mietpreise geben.

Fazit

Die derzeitige Methodik für die Erstellung des Münchner Mietspiegels hat gravierende Schwächen. Die Ausweitung des Betrachtungszeitraums, wie von politischen Entscheidungsträgern gewünscht, würde diese Schwächen, statt sie zu beseitigen, sogar noch verstärken. Wünschenswert wäre stattdessen eine Reformation des Mietspiegels, welche den Betrachtungszeitraum verkürzt und somit ein weit realistischeres Bild der tatsächlichen Marktlage widergibt. Da dies derzeit jedoch politisch scheinbar nicht gewollt ist, werden künftige Mietspiegel wohl noch weiter an der Realität vorbeigehen als die aktuelle Version es derzeit schon tut.

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