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Steuern (sparen) beim Immobilienverkauf

Muss ich beim Verkauf meiner Immobilie Steuern zahlen?

 

Grundsätzlich sind Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien für Privatpersonen nach §23 EstG steuerpflichtig. Die Höhe der Steuer wird durch Ihren individuellen Einkommenssteuersatz berechnet.

 

Es gibt jedoch einige Wege, wie Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen können. Diese haben wir im Folgenden für Sie dargestellt.

 

Eigennutzung der Immobilie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf

 

Nutzt ein Verkäufer oder seine Kinder die Immobilie drei Jahre oder länger selbst, fällt keine Spekulationssteuer an. Für die Berechnung des Zeitraums ist das Kalenderjahr entscheidend. Bewohnte der Eigentümer also beispielsweise seine Immobilie von Dezember 2016 bis Januar 2018, ist die Dreijahresfrist bereits erfüllt, obwohl die Immobilie effektiv nur knapp über ein Jahr bewohnt wurde.

 

Haltedauer von mehr als 10 Jahren

 

Wird eine Immobilie nach dem Kauf mehr als 10 Jahre im Eigentum gehalten, entfällt die Spekulationssteuer. Maßgeblich für die Bestimmung des Zeitraums ist der Abschluss des notariellen Kaufvertrags.

 

Weniger als drei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren

 

Bei mehr als zwei Immobiliengeschäften innerhalb von fünf Jahren geht das Finanzamt gewöhnlich von gewerblichem Immobilienhandel aus. Die Gewinne aus diesen Geschäften müssen dann dementsprechend versteuert werden.

 

Um diesen Sachverhalt zu verdeutlichen, betrachten wir nachfolgendes Beispiel:

 

Herr Meyer hat im Januar 2015 eine Immobilie in München gekauft. Aufgrund des starken Anstiegs der Immobilienpreise denkt Herr Meyer darüber nach, seine Immobilie im Februar 2019 zu verkaufen.

Der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie lag bei 500.000 €, die Kaufnebenkosten bei 50.000 € und der geschätzte Verkaufspreis liegt jetzt bei etwa 700.000 €.

Zudem hat Herr Meyer Abschreibungen in Höhe von 20.000 € über den Betrachtungszeitraum steuerlich geltend gemacht.

Abgesehen davon hat Herr Meyer im Betrachtungszeitraum keine weiteren Immobiliengeschäfte getätigt.

Herr Meyer arbeitet zudem als Angestellter und hat ein Gehalt von 80.000 € pro Jahr.

 

Bisher hat Herr Meyer die Immobilie über den gesamten Zeitraum vermietet.

 

Muss Herr Meyer auf den Gewinn aus diesem Immobilienverkauf Steuern zahlen?

 

Um diese Frage zu beantworten, müssen wir schauen, ob für Herrn Meyer eine der oben genannten Ausnahmeregelungen greift.

 

Herr Meyer kann kein gewerblicher Immobilienhandel vorgeworfen werden, da er nur ein Immobiliengeschäft innerhalb der letzten fünf Jahre getätigt hat.

 

Jedoch hat er die Immobilie weniger als 10 Jahre im Eigentum. Auch hat er die Immobilie in den letzten Jahren nicht selbst bewohnt.

 

Somit muss Herr Meyer den Gewinn aus dem Verkauf seiner Immobilie versteuern.

 

Wie hoch wäre die Steuerlast bei einem Verkauf?

 

Der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie berechnet sich wie folgt:

 

Gewinn = Verkaufspreis - (Kaufpreis - Abschreibungen) - Kaufnebenkosten

 

Gewinn = 700.000 € - (500.000 € - 20.000 €) – 50.000 € = 170.000 €

 

Da Herr Meyer ein Angestelltengehalt von 80.000 € bezieht, unterliegen die 170.000 € Gewinn aus dem Immobilienverkauf einem Einkommensteuersatz von 42%.

 

Die Steuerbelastung durch den Immobilienverkauf für Herrn Meyer beträgt somit:

 

170.000 € x 42% = 71.400 €

 

Was könnte Herr Meyer, anstatt seine Immobilie derzeit zu verkaufen, tun, um die Steuerbelastung zu vermeiden?

 

Die erste Möglichkeit wäre, die Immobilie noch weitere 6 Jahre bis zum Jahr 2025 zu halten und dann zu verkaufen. Da die Zehnjahresfrist dann erfüllt wäre könnte er seine Immobilie dann steuerfrei verkaufen.

 

Um die Immobilie vor dem Jahr 2025 steuerfrei zu verkaufen, könnte er die Immobilie von 2019 bis Januar 2021 selbst bewohnen. Ab 2021 könnte er seine Immobilie dann ebenfalls steuerfrei verkaufen.

 

Anbei nochmals ein Schaubild zur Bestimmung der Steuerpflichtigkeit (falls die Drei-Objekt-Grenze zum gewerblichen Immobilienhandel wie in unserem Beispiel nicht greift).

steuern beim immobilienverkauf

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Bitte beachten Sie, dass es sich bei diesem Artikel lediglich um eine kurze Übersicht über die Steuerbelastung beim Immobilienverkauf handelt. Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar und wir schließen somit jegliche Haftung dafür aus. Für eine detaillierte und verbindliche Beratung wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.